融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報酬和風險并未完全轉(zhuǎn)移。在當前融資趨緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過融資性售后回租方式，盤活資產(chǎn)，緩解企業(yè)資金壓力。本文對房地產(chǎn)融資性售后返租業(yè)務(wù)涉稅情況進行分析。

一、增值稅、企業(yè)所得稅

《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2010年第13號)第一條、第二條規(guī)定:“一、增值稅和營業(yè)稅根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。二、企業(yè)所得稅根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務(wù)費用在稅前扣除。”

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅201636號)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋規(guī)定，“一、銷售服務(wù)(五)金融服務(wù)各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間(含到期)利息(保本收益、報酬、資金占用費、補償金等)收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。”

二、土地增值稅

目前，國家稅務(wù)總局未對房地產(chǎn)企業(yè)的融資性售后回租業(yè)務(wù)是否征收土地增值稅作出明確規(guī)定。

一些觀點認為，雖未對土地增值稅做出明確規(guī)定，但其他政策性文件認為融資性售后回租業(yè)務(wù)實質(zhì)為融資借款，例如，《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2010年第13號)中對融資性售后回租業(yè)務(wù)性質(zhì)的界定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中的資產(chǎn)出售并未完全轉(zhuǎn)移相應(yīng)的風險和報酬，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅201636號)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定融資性售后回租業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)收入按照貸款服務(wù)繳納增值稅。故房地產(chǎn)企業(yè)因開展融資性售后回租業(yè)務(wù)而發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不應(yīng)征收土地增值稅。

另一些觀點認為

根據(jù)《金融租賃公司管理辦法》(銀監(jiān)會令2014年第3號)第三十二條、第三十三條規(guī)定:“第三十二條 金融租賃公司應(yīng)當合法取得租賃物的所有權(quán)。第三十三條 租賃物屬于國家法律法規(guī)規(guī)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須到登記部門進行登記的財產(chǎn)類別，金融租賃公司應(yīng)當進行相關(guān)登記。租賃物不屬于需要登記的財產(chǎn)類別,金融租賃公司應(yīng)當采取有效措施保障對租賃物的合法權(quán)益。

房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移屬于必須到登記部門進行登記的財產(chǎn)類別。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開展融資性售后回租業(yè)務(wù)，實際上轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的所有權(quán)，辦理了過戶手續(xù)且取得收入，符合土地增值稅征稅條件，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對繳納土地增值稅。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)開展融資性售后回租業(yè)務(wù)是否需要繳納土地增值稅存在爭議，實務(wù)中應(yīng)與主管稅局溝通確認是否繳納土地增值稅。

三、契稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關(guān)契稅政策的通知》(財稅201282號)第一條規(guī)定:“一、對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，應(yīng)當照章征收契稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。

故融資租賃機構(gòu)取得不動產(chǎn)權(quán)時應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定繳納契稅，房地產(chǎn)企業(yè)在期滿后回購不動產(chǎn)時無需繳納契稅。

四、印花稅

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于融資租賃合同有關(guān)印花稅政策的通知》(財稅2015144號)第一、二條規(guī)定:“一、對開展融資租賃業(yè)務(wù)簽訂的融資租賃合同(含融資性售后回租)，統(tǒng)一按照其所載明的租金總額依照“借款合同”稅目，按萬分之零點五的稅率計稅貼花。二、在融資性售后回租業(yè)務(wù)中,對承租人、出租人因出售租賃資產(chǎn)及購回租賃資產(chǎn)所簽訂的合同，不征收印花稅。”

上述規(guī)定將融資性售后回租業(yè)務(wù)實質(zhì)界定為融資借款，故房地產(chǎn)企業(yè)開展融資性售后回租業(yè)務(wù)應(yīng)以房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

五、房產(chǎn)稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅2009128號)第三條規(guī)定:“三、關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題融資租賃的房產(chǎn)，應(yīng)由承租方自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅;合同未約定開始日的，由承租方自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。”

上述規(guī)定將融資性售后回租業(yè)務(wù)實質(zhì)界定為融資借款，故房地產(chǎn)企業(yè)開展融資性售后回租業(yè)務(wù)應(yīng)以房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

六、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》(國稅地198815號)第四條規(guī)定:“四、關(guān)于納稅人的確定土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅;土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅;土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。”