以房抵工程款雙方涉稅(以房抵工程款協議是否確認企業所得稅收入實現)
首先,在會計處理上,確認銷售房地產開發產品收入的條件:房產完工并驗收合格;簽訂了銷售合同并履行了合同規定的義務,即開發產品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;公司不再保留通常與所有權相聯系的繼續管理權,也不再對已售出的商品實施有效控制;收入的金額能夠可靠地計量,相關的經濟利益很可能流入,且相關開發項目已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。房地產企業以房屋抵償債務的協議,而非簽訂房屋銷售合同。從產權法來講,產權仍屬于房地產企業,并且商品房仍在房地產企業控制之下。因此,以房抵工程款,在會計上,不應當確認會計收入實現。
其次,在企業所得稅上,房地產企業銷售開發產品確認收入的前提條件是“已完工產品”。企業開發的產品只要符合已將開發產品竣工證明材料報房地產管理部門備案、已開始投入使用或已取得初始產權證明這些條件其中之一,即視為已經完工產品。銷售已完工產品,在銷售時一般都要簽訂式《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》,因采取的銷售方式不同,企業所得稅收入確認的方法也不同:1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品時:于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日確認收入的實現。這里的“取得索取價款憑據(權利)之日”一般是指書面合同確定的付款日期的當天,未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為應稅行為完成(所有權或使用權轉移)的當天。2.采取分期收款方式銷售開發產品時:按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現,提前付款的,在實際付款日確認收入的實現。3.采取銀行按揭方式銷售開發產品時:按銷售合同或協議約定的價款確定收入額,其首付款于實際收到日確認收入的實現,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。4.采取委托方式銷售開發產品時,按以下原則確認收入的實現:采取支付手續費方式委托銷售開發產品時按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。5.采取視同買斷方式委托銷售開發產品時:屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的,如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格,應按銷售合同或協議中約定價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現;如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格,以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的,則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。6.采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品時:屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議,或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的,如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價,則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現,企業按規定支付受托方的分成額不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協議約定的價格低于基價,則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的,則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
從房地產企業企業所得稅確認收入實現的幾種情況來看,以房抵工程款協議,而非房屋銷售協議,因此不能確認企業所得稅收入實現。以房抵工程款,最終房屋銷售價格是由施工方確定,以房抵工程款類似于“視同買斷方式委托銷售開發產品”。因此,企業所得收入確認:如果銷售合同約定的價格高于買斷價格,應按銷售合同中約定價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現;如果銷售合同約定的價格低于買斷價格,則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
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