目前已試點(diǎn)城市上海和重慶的主要計(jì)稅方法

2011年1月28日，房產(chǎn)稅開始在上海、重慶試點(diǎn),方案不一。上海方案只針對(duì)增量,并給予戶籍居民家庭一定免征額;重慶方案則偏重高檔住房,涉及存量與增量。2014年1月28日，房產(chǎn)稅試點(diǎn)滿三年。不少專家表示，從試點(diǎn)效果來(lái)看，上海和重慶的試點(diǎn)存在一些制度缺陷。一方面，房產(chǎn)稅的征收特點(diǎn)應(yīng)是寬稅基、低稅率。但從兩地的試點(diǎn)情況看，稅基偏窄問(wèn)題較為明顯。窄稅基應(yīng)當(dāng)對(duì)應(yīng)高稅率，但兩地的實(shí)際稅率明顯偏低。另一方面，計(jì)稅依據(jù)也與國(guó)際慣例不符。國(guó)際上一般以評(píng)估值為依據(jù)，而兩地或以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，或以原始價(jià)格為依據(jù)。“對(duì)于上海和重慶的試點(diǎn)不能僅從財(cái)政收入和房?jī)r(jià)調(diào)控的角度去看，兩地試點(diǎn)的最大成效在于‘制度破冰’。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，這意味著地方稅收體系建設(shè)邁出了重要的步伐，這對(duì)下一步深化分稅制改革具有重要的探索意義。賈康認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，“房產(chǎn)稅”立法還是非常必要，不過(guò)先行先試也十分必要，“在做頂層設(shè)計(jì)和積極立法時(shí)，允許摸著石頭過(guò)河，在肯定上海、重慶試點(diǎn)的前提下，形成某些基本共識(shí)后逐漸往前推，未來(lái)有條件時(shí)，制定相關(guān)法律。”

一、上海

1.試點(diǎn)范圍

試點(diǎn)范圍為本市行政區(qū)域。

2.征收對(duì)象

除上述征收對(duì)象以外的其他個(gè)人住房，按國(guó)家制定的有關(guān)個(gè)人住房房產(chǎn)稅規(guī)定執(zhí)行。

新購(gòu)住房的購(gòu)房時(shí)間，以購(gòu)房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。

居民家庭住房套數(shù)根據(jù)居民家庭(包括夫妻雙方及其未成年子女，下同)在本市擁有的住房情況確定。

3.納稅人

納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。

產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人代為納稅。

4.計(jì)稅依據(jù)

計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。

5.適用稅率

適用稅率暫定為0.6%。

應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。

上述本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格，由市統(tǒng)計(jì)局每年公布。

6.稅收減免

(1)本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積，下同)人均不超過(guò)60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅;人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購(gòu)住房面積和其它住房面積的總和。

本市居民家庭中有無(wú)住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積;對(duì)有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計(jì)算辦法另行制定。

(2)本市居民家庭在新購(gòu)一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購(gòu)住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

(3)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

(4)符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

(5)持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購(gòu)房人，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;持有本市居住證但不滿3年的購(gòu)房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

(6)其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。

二、重慶

1.試點(diǎn)區(qū)域

試點(diǎn)區(qū)域?yàn)橛逯袇^(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)(以下簡(jiǎn)稱主城九區(qū))。

2.征收對(duì)象

(1)試點(diǎn)采取分步實(shí)施的方式。首批納入征收對(duì)象的住房為:

a.個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。

b.個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍(含2倍)以上的住房。

c.在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套(含第二套)以上的普通住房。

新購(gòu)住房是指《暫行辦法》施行之日起購(gòu)買的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房購(gòu)買時(shí)間以簽訂購(gòu)房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房購(gòu)買時(shí)間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)間為準(zhǔn)。

(2)未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍。

3.納稅人

納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)人為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人納稅。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。產(chǎn)權(quán)所有人、監(jiān)護(hù)人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅。

應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)共有的，共有人應(yīng)主動(dòng)約定納稅人，未約定的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)指定納稅人。

4.計(jì)稅依據(jù)

應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。條件成熟時(shí)，以房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)。

獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無(wú)新的規(guī)定，無(wú)論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)均屬納稅對(duì)象，其計(jì)稅交易價(jià)和適用的稅率均不再變動(dòng)。

屬于本辦法規(guī)定的應(yīng)稅住房用于出租的，按本辦法的規(guī)定征收房產(chǎn)稅，不再按租金收入征收房產(chǎn)稅。

5.稅率

(1)獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。

(2)在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。

6.應(yīng)納稅額的計(jì)算

(1)個(gè)人住房房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×稅率

應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。

(2)免稅面積的計(jì)算。

扣除免稅面積以家庭為單位，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。

納稅人在本辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米;新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購(gòu)應(yīng)稅住房的，按時(shí)間順序?qū)ο荣?gòu)的應(yīng)稅住房計(jì)算扣除免稅面積。

在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。

7.稅收減免與緩繳稅款

(1)對(duì)農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅。

(2)在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人擁有的普通應(yīng)稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當(dāng)年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當(dāng)年已繳稅款。

(3)因自然災(zāi)害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)減免稅和緩繳稅款。

試點(diǎn)的效果及反應(yīng)

2013年1月27日，房產(chǎn)稅在上海、重慶試點(diǎn)滿兩年。著名金融信托基金專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛做客財(cái)苑談到，房產(chǎn)稅效應(yīng)已逐步顯現(xiàn)，我國(guó)已具備開征房產(chǎn)稅的大環(huán)境，開征房產(chǎn)稅時(shí)機(jī)成熟，是大勢(shì)所趨。孫飛認(rèn)為，當(dāng)前房產(chǎn)稅改革推進(jìn)的難點(diǎn)在于：房產(chǎn)稅關(guān)系國(guó)計(jì)民生與利益均衡，利益博弈十分復(fù)雜;房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)受到既得利益集團(tuán)的強(qiáng)力阻撓;腐敗分子堅(jiān)決反對(duì)出臺(tái)房產(chǎn)稅;權(quán)貴資本擁有的房產(chǎn)遠(yuǎn)不止兩套三套，也堅(jiān)決反對(duì)房產(chǎn)稅;房地產(chǎn)開發(fā)商由于利益問(wèn)題也反對(duì)房產(chǎn)稅;房產(chǎn)稅的開征涉及公務(wù)人員的財(cái)產(chǎn)公開問(wèn)題。

孫飛還認(rèn)為，德國(guó)的房產(chǎn)稅制度值得我國(guó)借鑒，德國(guó)具有嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅制度與調(diào)控方式，房?jī)r(jià)一直處于低位。房產(chǎn)稅改革的條件已經(jīng)具備，房產(chǎn)稅稅基范圍、評(píng)估方式、征管辦法等技術(shù)問(wèn)題也有解決之道。現(xiàn)有房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種以及保有環(huán)節(jié)的稅種都將被統(tǒng)一的房產(chǎn)稅所取代，同時(shí)一些不合理的收費(fèi)也將同時(shí)取消。政府要下決心，強(qiáng)力推進(jìn)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)首套房及基本自住性住房面積免征房產(chǎn)稅沒(méi)有爭(zhēng)議，要通過(guò)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，盡快向全國(guó)推行房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅對(duì)多套及中高端住宅征稅就是最有指向性的調(diào)控方式，用這種經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)也更合理，房產(chǎn)稅得到廣泛推廣后，限購(gòu)政策可同時(shí)退出舞臺(tái)。

房產(chǎn)稅改革推進(jìn)的關(guān)鍵

1.中央政府強(qiáng)力推進(jìn)，落實(shí)頂層設(shè)計(jì)與制度保障。

2.加快房產(chǎn)稅的相關(guān)立法與法制建設(shè)，做到有法可依。

3.明晰房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，建立健全全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，確保房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的準(zhǔn)確性。

4.理順土地出讓金與房產(chǎn)稅的關(guān)系。

5.有效確定房產(chǎn)的評(píng)估值，有效認(rèn)定評(píng)估技術(shù)與評(píng)估機(jī)構(gòu)。

6.明確征稅范圍。

7.合理計(jì)稅依據(jù)。

8.稅率設(shè)定要具體問(wèn)題具體分析。

9.要有稅收優(yōu)惠的制度設(shè)計(jì)。

10.要完善相關(guān)配套制度。

關(guān)于房?jī)r(jià)的五部分主要構(gòu)成

第一部分土地成本占比：

根據(jù)2011年到2015年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)分析，土地出讓金的成本占到了房?jī)r(jià)的43%左右;

第二部分開發(fā)建設(shè)安裝的成本占比：

主要包括了建筑設(shè)計(jì)，后期的施工建材安裝裝修。綠化，管道，道路等占到約了28%。

第三部分企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本：

主要包括企業(yè)的管理成本，營(yíng)銷成本以及財(cái)務(wù)的成本占到了8.5%;

第四部分房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本：

企業(yè)的所得稅，增值稅，營(yíng)業(yè)稅和附加稅等等加在一塊占到了13%左右;

最后第五部分：房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)其實(shí)只有7.5%左右，并不像我們很多人說(shuō)的那么暴力。

在以上這些構(gòu)成里邊，我們可以看到土地的成本占比是最大的，而且動(dòng)態(tài)變化也是最快的。稅費(fèi)的成本和低價(jià)加在一塊兒占到了56%，基本上超過(guò)了一半，開發(fā)建設(shè)安裝的成本彈性是最大的，不同的房地產(chǎn)企業(yè)由于談判地位不同這一部分的支出了。差別較大，最后我們知道其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)平均利潤(rùn)的也大概在10%，這是微觀的角度。

2017年全國(guó)商品房的銷售收入一共是133700億，九一年的屬土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)已經(jīng)占到了房地產(chǎn)銷售額的67%，大家可能聽(tīng)了之后覺(jué)得很多，但是在2011年到2015年之間更完整的數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，這個(gè)比例甚至占到了80%。通過(guò)以上的分析，我們可以判斷，從微觀上來(lái)看，土地出讓金和稅費(fèi)的收入占到了房?jī)r(jià)的56%，宏觀上占到了70%甚至更高，然后那些建材和勞動(dòng)力的成本，占到了房?jī)r(jià)的28%。

以地計(jì)征方法的設(shè)想

房地產(chǎn)中房產(chǎn)是有形的、處于折舊(自然損耗)和貶值狀態(tài)，而地產(chǎn)部分是無(wú)形的、無(wú)自然損耗、一般處于增值狀態(tài)。從上文分析到房地產(chǎn)價(jià)值中主要是土地使用權(quán)的價(jià)值，而且還存在公攤面積各地規(guī)定不統(tǒng)一的問(wèn)題，因此以房面積和房?jī)r(jià)計(jì)算房產(chǎn)稅不合理，也不方便，筆者建議本次房產(chǎn)稅試點(diǎn)可按占用的土地面積、地段及土地成交價(jià)(或按地段直接確定土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格)比較合理，而且計(jì)征成本較低、計(jì)稅方法簡(jiǎn)單、相對(duì)公平合理，且地價(jià)下降后相應(yīng)減少稅收負(fù)擔(dān)，達(dá)到合理調(diào)整房?jī)r(jià)目的。

一、試點(diǎn)范圍

試點(diǎn)范圍為試點(diǎn)行政區(qū)域。

二、征收對(duì)象

征收對(duì)象是指本暫行辦法施行之日起本行政區(qū)域居民家庭在本行政區(qū)域新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本行政區(qū)域居民家庭在本行政區(qū)域新購(gòu)的住房(以下統(tǒng)稱`應(yīng)稅住房`)。

除上述征收對(duì)象以外的其他個(gè)人住房，按國(guó)家制定的有關(guān)個(gè)人住房房產(chǎn)稅規(guī)定執(zhí)行。

新購(gòu)住房的購(gòu)房時(shí)間，以購(gòu)房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。

居民家庭住房套數(shù)根據(jù)居民家庭(包括夫妻雙方及其未成年子女，下同)在本行政區(qū)域擁有的住房情況確定。

三、納稅人

納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。

產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人代為納稅。

四、計(jì)稅依據(jù)

計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的分?jǐn)偯娣e乘于土地市場(chǎng)價(jià)格(或按地段直接確定土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格)確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的分?jǐn)偯娣e乘于土地市場(chǎng)交易價(jià)格(或按地段直接確定土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格)作為計(jì)稅依據(jù)。

房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房的分?jǐn)偯娣e乘于土地市場(chǎng)交易價(jià)格(或按地段直接確定土地使用權(quán)價(jià)格)的100-120%計(jì)算繳納。

五、適用稅率

目前現(xiàn)有試點(diǎn)適用稅率暫定為上海0.6%(優(yōu)惠稅率0.4%)、重慶0.5%、1.2%，建議設(shè)定為0.6%、1.2%、1.8%。

不超過(guò)免征面積1倍的按0.6%計(jì)稅、

超過(guò)免征面積1-2倍的按1.2%計(jì)稅、

超過(guò)免征面積2倍的按1.8%按。

建議可按三級(jí)累進(jìn)計(jì)征。

六、稅收減免

(一)本行政區(qū)域居民家庭在本行政區(qū)域及新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房占地面積人均不超過(guò)10平方米(即免稅住房占地面積，含10平方米，對(duì)應(yīng)人均房屋面積約為60平方米)的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅;人均超過(guò)10平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

合并計(jì)算的家庭全部住房占地面積為居民家庭新購(gòu)住房占地面積和其它住房占地面積的總和。

本行政區(qū)域居民家庭中有無(wú)住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房占地面積;對(duì)有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房占地面積計(jì)算辦法另行制定。

(二)本行政區(qū)域居民家庭在新購(gòu)一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購(gòu)住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

(三)本行政區(qū)域居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

(四)符合國(guó)家和本行政區(qū)域有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本行政區(qū)域居住證并在本行政區(qū)域工作生活的，其在本行政區(qū)域新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

(五)持有本行政區(qū)域居住證滿3年并在本行政區(qū)域工作生活的購(gòu)房人，其在本行政區(qū)域新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;持有本行政區(qū)域居住證但不滿3年的購(gòu)房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本行政區(qū)域居住證滿3年并在本行政區(qū)域工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

(六)其他需要減稅或免稅的住房，由本行政區(qū)域政府決定。

(七)其他行政區(qū)域政府管轄的住房暫不列入計(jì)征范圍，待上級(jí)部門統(tǒng)一規(guī)劃。