借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款

二、房地產(chǎn)企業(yè)于購房者簽訂房屋銷售合同后：

(1)對于執(zhí)行《小企業(yè)會計準(zhǔn)則》以及未執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)實際收到的房款以及之前收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金計入預(yù)收賬款：

借：銀行存款

借：其他應(yīng)付款

貸：預(yù)收賬款

(2)對于執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)：根據(jù)合同實際收到、之前收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金以及應(yīng)預(yù)收但尚未收到的房款計入合同負(fù)債：

借：銀行存款

借：應(yīng)收賬款

借：其他應(yīng)付款

貸：合同負(fù)債

注意：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段屬于預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)項目，根據(jù)營改增36號文件規(guī)定的納稅義務(wù)時間，以及總局2016年第18號公告第二節(jié)“預(yù)繳稅款”第十條規(guī)定：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。18號公告規(guī)定房地產(chǎn)公司在收到預(yù)收款時預(yù)繳增值稅。由于購房人延期付款或者按揭未及時到賬等原因，房地產(chǎn)公司沒收到預(yù)收款，根據(jù)納稅必要資金原則，18號公告明確規(guī)定只有在收到預(yù)收款時按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，也就是說沒收到預(yù)收款，此時無需預(yù)繳增值稅。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則》只有在實際收到預(yù)收房款時，計入“預(yù)收賬款”，按照計入的“預(yù)收賬款”預(yù)繳增值稅。而新收入準(zhǔn)則對按照合同約定應(yīng)收而未收到的房款也要計入“合同負(fù)債”，但對房款未收到的部分并不預(yù)繳增值稅。

預(yù)交增值稅時：

借：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅

貸：銀行存款

注意：一般計稅于增值稅納稅義務(wù)發(fā)生后，將“應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅”轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費—未交增值稅”;一般納稅人適用簡易計稅的老項目，增值稅的賬務(wù)處理都是通過`應(yīng)交稅費-未交增值稅`進(jìn)行核算;小規(guī)模納稅人都是通過“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅”進(jìn)行核算。

三、房屋交付時，(1)對于執(zhí)行小企業(yè)會計準(zhǔn)則以及未執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)：

借：銀行存款

借：應(yīng)收賬款

借：預(yù)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

貸：應(yīng)交稅費一簡易計稅

或：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

或：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅

(2)對于執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)：

借：銀行存款

借：應(yīng)收賬款

借：合同負(fù)債

貸：主營業(yè)務(wù)收入

貸：應(yīng)交稅費一簡易計稅

或：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

或：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅

來源：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所 作者：黃時光 2022.05.10

2011年10月的解析——

是“誠意金” 還是預(yù)收房款?

案例

日前，稅務(wù)部門檢查組組長老葛帶檢查組到a房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行例行檢查。檢查前的案頭分析發(fā)現(xiàn)，a公司在被檢查年度末存在大量其他應(yīng)付款，“其他應(yīng)付款”賬戶自然成了檢查重點。

檢查員小吉檢查了a公司唯一一筆“其他應(yīng)付款”明細(xì)賬戶，即“其他應(yīng)付款——誠意金”，并按照賬頁上的憑證號隨機調(diào)出其中3份收取誠意金的會計憑證，發(fā)現(xiàn)每份憑證后均附有向購房者收取誠意金的多張收款收據(jù)，每張金額從十多萬元到幾十萬元不等。小吉弄不清這筆資金的性質(zhì)，便向a公司財務(wù)部孔經(jīng)理索要與購房者簽訂的收取誠意金的合同。孔經(jīng)理僅拿來了2份誠意金協(xié)議，說是隨意抽取的，可以說明情況。小吉發(fā)現(xiàn)兩份協(xié)議的格式完全一樣，主要內(nèi)容均是：1.某人向a公司春潤公寓x棟x單元xxx室，面積暫估為xxx平方米(最終以相關(guān)部門實際測量為準(zhǔn))，每平方米暫定價格為6000元;2.某人自愿支付5萬元作為住宅室號的誠意金，a公司在收到該誠意金后為某人保留所訂室號的住宅，不得擅自將某人所訂室號的住宅訂予他人，如擅自訂予他人，除立即全額返還誠意金及利息外，還應(yīng)向某人支付違約金3萬元。誠意金協(xié)議簽訂的當(dāng)日，兩份協(xié)議的訂房人都交付了誠意金，a公司同日開具了收款收據(jù)。

對此，孔經(jīng)理解釋說，這僅是雙方就購房達(dá)成的初步意向，表示雙方的誠意，所以叫誠意金協(xié)議。由于房屋的具體價格和面積未能最終確定，購房者僅是花5萬元定個房號，不屬于預(yù)收的房款，而且購房者有權(quán)退回誠意金，作為商品房買賣的式合同并沒有簽訂，誠意金不屬于稅法所規(guī)定的預(yù)收賬款。

隨后，小吉向孔經(jīng)理索要了春潤公寓的預(yù)售許可證，發(fā)現(xiàn)許可證的簽發(fā)日期為被檢查年度的7月，而2份誠意金協(xié)議的日期均是前一年的10月。小吉向孔經(jīng)理提問，既然在被檢查年度的7月就獲得了預(yù)售許可證，為何被檢查年度年末還有大量誠意金掛在“其他應(yīng)付款”科目呢?孔經(jīng)理說，這是公司后一批商品房項目收取的大量誠意金。

小吉將檢查結(jié)果報告交給檢查組組長老葛。老葛提示小吉檢查中存在3個問題：一是抽查的樣本量過少;二是沒有抽查大額樣本并進(jìn)行必要的追蹤;三是沒有查閱商品房銷售臺賬。于是，小吉隨即抽取了a公司多筆大額樣本并分別追蹤至合同及銷售臺賬，同時向多名購房者電話了解和核實簽訂誠意金協(xié)議的情況。在事實面前，孔經(jīng)理終于說出了實際情況。

原來，春潤公寓開工后，a公司為籌集資金，向購房者提前收取首付款，由于沒有獲得預(yù)售許可證，同時為回避因預(yù)收房款繳稅，a公司抓住商品房賣方市場的主動性，將準(zhǔn)備預(yù)收的首付款改名為購房者訂房號的“誠意金”，采取簽訂“誠意金協(xié)議”的形式，并約定：購房者僅是花錢訂個房號(認(rèn)為房號不是商品房，不是預(yù)售房款);房屋的具體價格和面積未最終確定(誠意金協(xié)議不是式的房屋購銷合同);購房者可以隨時退回誠意金(表示僅是一種意向性協(xié)議)。這樣，從法律層面來看，由于a公司沒有式與購房者簽訂商品房銷售合同，不僅逾越了取得預(yù)售許可證前不得預(yù)售房的鴻溝，而且由于不屬于預(yù)售房而回避了預(yù)收房款需納稅的問題，最終達(dá)到預(yù)收大量房款無需納稅的目的。a公司在取得春潤公寓預(yù)售許可證后，已將補收房款作為預(yù)收房款入賬(至被檢查年度末，春潤公寓仍未能竣工交付)，但是沒有將這部分掛在往來賬上的誠意金轉(zhuǎn)作預(yù)收房款。由于后期工程開工又收取了新的誠意金，讓a公司找到了誠意金賬戶繼續(xù)保留大量余額的理由。最終，a公司受到了應(yīng)有的處理和處罰。

分析