方式一、村股份公司以土地作價入股

村股份公司以土地投資入股到項目公司，需視同銷售，涉及稅費：增值稅3%(小規模納稅人);附加稅費0.36%;所得稅大概2.5%(通常村股份公司按照核定征收，不同地區征收率有差異);由于土地原始成本很少，土地增值稅適用最高稅率60%;稅負率最高達65%以上。

項目公司需交過戶契稅3%。

假設土地評估價為1億元，村股份公司向項目公司開具相應增值稅專用發票，項目公司代村股份公司繳納6,586萬元的稅費(增值稅及附加、土增稅、企業所得稅)。項目公司憑發票將1億元計入土地成本，進項稅憑票抵扣;但由于繳納的6,586萬元的稅費對應的完稅憑證抬頭是村股份公司，不能進項目公司的土增稅成本。

優點：不用支付地價1億元，但可以以1億元作為土地成本。

劣勢：代村股份公司繳納的稅費不能進土增稅成本。

方式二、租賃村股份公司土地，以村股份公司名義報建

1、村股份公司僅收土地租金，不要房子，開發商針對所有房產轉租

開發商a公司租村股份公司的土地，以村股份公司名義報建，產權在村股份公司名下。設立資金共管賬戶，由a公司監管，a公司將建造支出以向村股份公司提供借款或支付土地租金的方式轉入共管賬戶;待開發完成后，a公司再低價向村租賃房產，再對外轉租，由于轉租不用交房產稅，因此僅由村按照較低的租金繳納房產稅，由于a公司是打包租入，價格可以遠低于散租價格，例如對外出租為100單位，可以向村股份公司以50單位整體租入，則村股份公司按50單位繳納12%的房產稅(實際由a公司承擔)。

村股份公司出租土地繳納增值稅(3%，小規模納稅人)、所得稅(2.5%)，不涉及房產稅。

村股份公司出租房屋需繳納增值稅(5%，小規模納稅人)、房產稅(租金的12%)、所得稅。

a公司對外出租房屋不再繳納房產稅，繳納增值稅(9%，扣除取得村股份公司的進項稅)、所得稅(25%，扣除租入成本)。

2、村股份公司不收土地租金，要房子，開發商針對剩余房產轉租

a租地未付錢，后續分房給村股份公司，例如給村股份公司分40%物業，剩余60%房子由村股份公司低價租給a,a轉租給客戶。

方式二的風險較大，土地屬于村股份公司，a公司不具有控制權。

若能由開發商對項目公司控股，則方式二的優勢是：控制風險;可以根據項目具體情況選擇如何與村合作能達到最優，較為靈活;如果最終用于出租可以籌劃降低出租的房產稅。

劣勢是：如果將土地裝入村100%控股的項目公司需要按市場價視同銷售土地，同樣面臨方式一的問題。

方式三、土地轉讓

走交易平臺，村將土地轉讓給a公司，條件：分給村股份公司一定比例的物業，假設40%。

對于分給村的物業，稅法上并未明確如何處理，可能存在兩種處理：作為拆除補償;視同村股份公司以地換房，雙方需視同銷售繳納稅費。

(一)補償方式

注意事項：分給村股份公司的物業或現金應簽訂在土地出讓合同中或土地合同的補充協議中，作為拿地的附加條件。

a公司分房給村股份公司，視同銷售繳納稅費：

1、增值稅(按成本加成繳納增值稅9%，不能作為土地價款抵扣售房銷售額)

2、土增稅(按市場價同時做收入，同時做成本。成本有加計扣除的效果，對a公司有利)

3、所得稅(市場價同時做收入，同時做成本成本，不影響所得稅)

村股份公司分得房子，需繳納

1、契稅(按房產登記價3%)

2、收到拆遷還房，免增值稅、土增稅。

3、收到拆遷還房，需繳納企業所得稅。

(二)村股份公司以地換房

如果不按補償的方式處理，則相當于村以房換地，雙方均需視同銷售繳納相關稅費。

村股份公司轉讓土地，繳納增值稅、土地增值稅、企業所得稅(這種方式下比拆遷補償的方式多了增值稅和土增稅，增值稅可以由a公司抵扣，所以主要是要多交土增稅)。

對于a公司來說，只要取得村股份公司開具的發票，就能進土地成本(按分給村的房子的市價)，與拆遷補償方式的處理類似。

方式三的優勢是：開發商擁有土地使用權，能控制項目;如果可以做成拆遷補償方式，可以降低土地增值稅。