政策依據

1.國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知(國稅發〔2009〕91號)第二十五條規定審核建筑安裝工程費時應當重點關注：房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。

2.《中人民共和國發票管理辦法》第十九條規定，銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應當向付款方開具發票。

3.《海南省地稅局關于土地增值稅有關問題的通知》(瓊地稅發〔2009〕104號)規定，對于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務金額(不含材料價款)開具發票。在計算土地增值稅扣除項目時，施工費用的扣除憑證以建安發票為準，材料和設備費用的扣除憑證以銷售發票為準。?

實務分析

甲供材工程就是甲方(基本建設單位)與乙方(施工單位)在簽訂建筑工程承包合同時事先約定的，由甲方提供材料、乙方提供建筑勞務的工程。

從案例中a房企，其發生的工程款1000萬元，其中材料款及工程款各為500萬元，根據《土地增值稅清算管理規程》的通知(國稅發〔2009〕91號)、《海南省地稅局關于土地增值稅有關問題的通知》(瓊地稅發〔2009〕104號)的分析，案例中的1000萬工程款允許于土地增值稅稅前扣除。

但是在實際工作中存在，工程公司開具1000萬元的工程發票給a房企公司，a房企公司購買材料時獲取500萬發票，a房企公司入賬開發成本1500萬元，那么其工程款存在重復入賬500萬元，那么其重復入賬的500萬元不允許于土地增值稅稅前扣除。

甲供材料稅金可以進行土增稅的清算扣除嗎? <吳艷麗>

答:根據國家出臺的相關營改增政策,一是甲供材(建設方)如果為一般納稅人按規定認證抵扣進項稅,乙方領用材料時甲方計入開發成本;二是乙方按取得的全部價款和價外費用按規定計算繳納增值稅,不再包括甲供材金額,也不存在甲方交3%的增值稅可列入開發成本.土增清算和企業所得稅匯算可以扣除甲供部分成本.

相關知識:

土地增值稅清算,是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定,計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額,結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

土地增值稅清算需要填寫《土地增值稅清算申報表》,向主管稅務機關提供有關資料,辦理土地增值稅清算手續。

甲供材料稅金可以進行土增稅的清算扣除嗎?

土地增值稅清算條件——

納稅人符合下列條件之一的,應進行土地增值稅的清算：

(一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

(三)直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

(一)已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(三)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

(四)省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況;

對前款所列第(三)項情形,應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

土地增值稅清算扣除項目之房地產開發費用 <橋小水>

一、相關規定

1.《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第三款：房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算金額。其他房地產開發費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

2. 《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)：關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題：(一)利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;(二)對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

3.《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函2010220號)：房地產開發費用的扣除問題：(1)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。(2)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。(3)房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條1、2項所述兩種辦法。(4)土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

4.國家稅務總局廣西壯族自治區稅務局公告2018年第1號第43條“房地產開發費用是指開發土地和新建房及配套設施的費用，包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。房地產開發費用按以下原則處理：(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其它房地產開發費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除。(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。(三)納稅人既向金融機構借款，又有其它借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。(四)納稅人向銀行貸款使用的借據(借款合同)、利息結算單據等，視同金融機構證明。(五)納稅人為建造房地產開發項目向金融機構借款發生的利息支出，屬于該項目開發產品最后一份竣工證明材料報備前發生的，計入房地產開發費用的利息支出中按規定予以扣除。(六)納稅人向金融機構借款，支付的籌資顧問費、咨詢費，因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

二、開發費用與開發間接費用的區分

開發間接費用屬于資本化計入開發成本的范疇，《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二款，開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

房地產開發成本中的開發間接費用與房地產開發費用，兩者很容易混淆。由于房地產開發費用有比例限制，并且開發間接費用可以做為加計扣除20%的依據，因此部分納稅人有意或無意將費用盡量轉移到房地產開發成本。如果不細加區分，就會造成土地開發成本虛增，相應的房地產開發費用和加計扣除也會同時虛增，最終造成增值額和增值率的減少，從而減少了應納的土地增值稅。

1.開發用地繳納的土地使用稅

《企業會計準則第1號-存貨》的規定：“存貨成本包括采購成本、加工成本和其他成本。存貨的加工成本，包括直接人工以及按照一定方法分配的制造費用。存貨的其他成本，是指除采購成本、加工成本以外的，使存貨達到目前場所和狀態所發生的其他支出”。

因此，有人認為，在商品房竣工以前，土地使用稅應當作為開發成本的一部分;而在商品房竣工以后，土地使用稅應當作為管理費用進行核算。

這種說法有一定道理。但是目前所有與土地增值稅相關的法律、法規、規章、規范性文件，都沒有做出相同或類似的規定。

關于這一問題國家沒有明確。部分地區制定出如下稅收政策：

瓊地稅函〔2007〕356號：房地產開發企業繳納的土地使用稅，不管在房地產項目完工前或完工后發生的，均在管理費用列支按規定予以扣除。

大地稅函2008188號 ：納稅人取得土地使用權后繳納的土地使用稅，應當計入“房地產開發費用”中的“管理費用”扣除。

青地稅發〔2008〕100號：開發企業在房地產開發項目完工前或完工后繳納的清算項目的城鎮土地使用稅，均應計入管理費用并按規定予以扣除。

根據以上情況，建議大家在計算土地增值稅時，以開發用地為依據繳納的土地使用稅，應按照“開發費用”的規定處理。

2.因土地糾紛發生的訴訟費、律師費

訴訟是一種企業行為，訴訟的主體是以法人主體身份出現的房地產企業，而不是某一個開發項目，所以，無論是因為什么發生訴訟，其產生的訴訟費用、律師費用都應視為企業的費用，計入“企業管理費用”，不應該予以資本化計入到“開發間接費”。

3.房地產公司免費為業主辦理過戶手續產生的費用

這部分費用，是在銷售環節產生，應看做是企業的一種促銷手段。會計核算時應歸集到“銷售費用“之中。在計算土地增值稅時，銷售費用不能據實扣除。

4.企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用

企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門作為企業的一個常設部門，應該屬于企業的一個內部管理機構，他們的職能是為企業所有項目項目進行服務，而不是某一項目的內設機構。因此，這些部門的費用應屬于企業費用，發生時應計入企業“管理費用”，而不能作為項目費用，計入“開發間接費”。即使是企業只擁有一個項目，這部分費用也必須作為企業“管理費用”處理。

5.營銷設施建造費用

觀點一：《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發【2009】31號)第二十七條地(六)項規定，營銷設施建造費可以作為開發間接費扣除。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條雖然沒有明確規定，但是，本著同一事項在不同稅種上政策不二的原則，在計算土地增值稅時，營銷設施建造費也應允許計入開發間接費。

觀點二：《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條，開發間接費是采取列舉的方法。既然細則中沒有列舉營銷設施建造費，那么，在計算土地增值稅時就應區別于企業所得稅的規定，營銷設施建造費不允許作為開發間接費扣除，應計入銷售費用。

處理建議：關于這個問題，各地規定不一致。為了避免執行中因理解的不同造成的爭議，建議大家應嚴格按照當地的規定掌握。

6.項目部業務招待費