符合條件,多繳的契稅可以退還(土地、房屋)
土地、房屋權(quán)屬登記后可退稅
23號公告補(bǔ)充了契稅法的退稅規(guī)定,將退稅時間完善為辦理土地、房屋權(quán)屬登記全流程。
具體來說,契稅法第十二條明確了辦理土地、房屋權(quán)屬登記前可以申請退稅的情形,即在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前,權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的,納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還已繳納的稅款,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理。但是,實(shí)務(wù)中還存在辦理土地、房屋權(quán)屬登記后可以申請退稅的情形,例如,在權(quán)屬轉(zhuǎn)讓合同無效的情況下,產(chǎn)生恢復(fù)原狀(即土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人)的法律后果的,納稅人可以申請退還契稅。
需要說明的是,并非所有土地、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后恢復(fù)原狀都可以申請契稅退稅。根據(jù)23號公告第五條第四款第1項(xiàng)規(guī)定,因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除,且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的,可申請退稅。其中,納稅人需要關(guān)注退稅的必要條件:一是認(rèn)定無效的途徑,即應(yīng)為人民法院判決或者仲裁委員會裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除;二是沒有新增權(quán)利人,土地、房屋權(quán)屬應(yīng)變更至原權(quán)利人。
“退房”后退稅,需分情況處理
實(shí)務(wù)中,由于消費(fèi)者被發(fā)現(xiàn)沒有購買資格、逾期交房等各種原因,買賣雙方未能完成交易的事件時有發(fā)生。退房能否退稅,是不少納稅人關(guān)注的問題。筆者提示,納稅人應(yīng)根據(jù)是否辦理權(quán)屬登記,分別適用政策。
現(xiàn)行《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知》(財(cái)稅〔2011〕32號)明確,對已繳納契稅的購房單位和個人,在未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記前退房的,退還已納契稅。9月1日起施行的契稅法和23號公告延續(xù)了這一規(guī)定,并明確了權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前,轉(zhuǎn)移合同不生效、無效、被撤銷或者被解除,以及權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后,法院判決或者仲裁委員會裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除,產(chǎn)生符合條件的“退房”,可以申請退還契稅。
多繳契稅符合條件可以退還
為保證土地、房屋權(quán)屬承受方當(dāng)權(quán)益,23號公告明確了多繳納契稅可退還的兩種具體情形:在出讓土地使用權(quán)交付時,因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積,需退還土地出讓價(jià)款;在新建商品房交付時,因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積,需返還房價(jià)款的,均可申請退稅。
具體來說,契稅法第四條明確,土地使用權(quán)出讓、出售,房屋買賣的契稅計(jì)稅依據(jù),為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格。權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格確實(shí)發(fā)生變更的,計(jì)稅依據(jù)也應(yīng)變更。同時,稅收征收管理法第五十一條明確,納稅人超過應(yīng)納稅額繳納的稅款,應(yīng)予退還。
舉例來說,a公司與政府簽訂土地出讓合同,取得一塊土地的使用權(quán)并繳納了契稅。因該地塊處于機(jī)場附近,有關(guān)部門對建筑物實(shí)行限高管理。建筑物限高后,a公司可建建筑面積減少。據(jù)此,該地政府與a公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議調(diào)整容積率,并在交付土地時,將少計(jì)繳的2.6億元土地出讓金退還給a公司。已知a公司所在省份適用3%的契稅稅率。那么,a公司可以按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還多繳契稅:26000×3%=780(萬元)。
需要注意的是,與退稅規(guī)定相對應(yīng),因誤差,政府或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過合同約定面積提供土地、房屋,那么,承受方在補(bǔ)交土地出讓價(jià)款和房款的情況下,還應(yīng)按照變更后的契稅計(jì)稅依據(jù),如實(shí)補(bǔ)繳契稅。
納稅人申請契稅退稅,需提供《退(抵)稅申請表》、完稅(繳款)憑證復(fù)印件,以及稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他記載應(yīng)退稅款內(nèi)容的資料,如合同不生效、無效、被撤銷或者被解除的有關(guān)文書,法院判決書、仲裁裁決書,退還土地出讓金、購房款的有關(guān)證明材料等,具體資料和流程應(yīng)以稅務(wù)總局后續(xù)出臺的相關(guān)文件為準(zhǔn)。
(作者單位:國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局)
2008年11月的解析——
有三種情況可申請退還契稅處理
契稅征收應(yīng)當(dāng)是以發(fā)生房地產(chǎn)交易為前提。對由于各種原因最終未能完成交易的房地產(chǎn),購買方如果已經(jīng)繳納的契稅是否可以申請退稅?
《契稅暫行條例》規(guī)定,契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間,為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天;納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi),向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。但對以下三種情況下,納稅人可以依法對已繳的契稅向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退稅:
1.無效產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移可以申請退稅。國家稅務(wù)總局《關(guān)于無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收契稅的批復(fù)》(國稅函2008438號)規(guī)定,對經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后,已納契稅款應(yīng)予退還。
2.期房退房可退還契稅。國家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》(國稅函2002622號)規(guī)定,購房者應(yīng)在簽訂房屋買賣合同后、辦理房屋所有權(quán)變更登記之前繳納契稅。對交易雙方已簽訂房屋買賣合同,但由于各種原因最終未能完成交易的,如購房者已按規(guī)定繳納契稅,在辦理期房退房手續(xù)后,對其已納契稅款應(yīng)予以退還。