在二手房轉讓業務中，住宅轉讓有許多減免稅政策，但對非住宅的房產轉讓，應征收的稅種較多，現就二手房(非住宅)轉讓時存在的問題，分析如下

1、土地增值稅清算業務，由于價稅分離計算錯誤，造成轉讓收入不準確，相關稅費計算錯誤。按照《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題》(財稅201643號)第三條“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入”。

2.增值稅計算業務，按照《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第14號)第四條第一款規定:“小規模納稅人轉讓其取得(不含自建)的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額”的文件規定執行。

例:

2018年10月，某市李某轉讓商鋪一套，銷售價格為40萬元，該商鋪系李某2012年10月購買，發票顯示購買價格為20萬元，對應的契稅完稅證顯示契稅6000元。則此次李某轉讓商鋪應繳納增值稅和土地增值稅應為多少?

(一)應繳納的增值稅

應繳納的增值稅=(銷售價-購置原價)÷1.05×5%=(400000-200000)÷1.05×5%=9523.81(元)

(二)應繳納的土地增值稅

1.根據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題》(財稅201643號)第三條“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入”、第六條“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅”。

價稅分離=400000÷1.05=380952.38(元)

可扣除房產原值。根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅200621號)第二條:“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《中人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數”。

可扣除房產原值=200000×(1+6×5%)=260000(元)

與轉讓房地產有關的稅金=應繳納的增值稅的城建稅+教育費附加+地方教育費附加+原購買時繳納的契稅+印花稅(2019年1月1日之后發生的該類業務，按財稅201913號文件享受優惠政策)=9523.81×7%+9523.81×3%+9523.81×2%+190.48+6000=7333.33元

4.扣除項目金額=可扣除房產原值+與轉讓房地產有關的稅金=260000+7333.33=267333.33(元)

5.增值額=收入額-扣除項目金額=380952.38-267333.33=113619.05(元)

6.增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=113619.05÷267333.33×100%=42.5%(適用稅率30%)