房地產企業是開發普通住宅，還是非普通住宅，在土地增值稅上有著很大區別：一是預繳土地增值稅上的區別;二是土地增值稅清算上的區別：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，而非普通住宅就沒有該優惠政策。

　　普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。非普通住房是相對于普通住房定義的，非住宅指的是除了住宅以外的非居住用房屋，包括辦公用房、商業用房和廠房倉庫、車庫等。那么普通住宅與非普通住宅如何界定?

　　凡同時符合以下條件住宅的界定為普通住宅：

　　1、住宅小區建筑容積率在1.0(不含)以上。單套住房的建筑面積就是套型建筑面積。包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積。

　　2、單套住宅建筑面積在120平方米(含)以下。建筑容積率簡稱容積率，又稱建筑面積毛密度，是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。一般來說，住宅小區容積率與立項時即已固化，但實際驗收時，實際容積率并非與規劃完全一致，在認定普通住宅還是非普通住宅時，應當以驗收后的實際容積率為準。

　　3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。同級別土地上住房平均交易價格如果是1，則實際成交價格低于1.20，如果是1000，則低于1200。

　　各省、自治區、直轄市根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。比如：以湖北省為例，根據湖北省地方稅務局公告2015年第6號規定，住宅小區建筑容積率在1.0(含1.0)以上、單套建筑面積在144平方米(含144平方米)以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

　　凡不同時符合上述條件的住宅界定為非普通住宅。也就是說，住宅只要滿足上述任何一個條件即為非普通住宅。因各地城市具體不同，因此非普通住房與普通住房的劃分標準有一定差異。同時政府也會根據本地實際情況適時對非普通住房與普通住房的劃分標準進行調整。

　　在實際操作中，同級別土地上住房平均交易價格指報告期內同級別土地上住房交易的平均價格，經加權平均后形成的住房綜合平均價格。所以，不同級別上的住房平均交易價格是不一樣的。同級別土地上住房平均交易價格應當由市、縣房地產管理部門會同有關部門測算，報當地人民政府確定，每半年公布一次。但很多地方由于住建部門沒有測算的平均價格，稅務機關卻沒有同級別土地上住房平均交易價格的公告或通知可予以參考。導致稅務機關實務中無法操作，無賴之下只能放棄。不得不說，實際成交價格高于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以上的情況普遍存在。但實際成交價是就一單套住宅而言?還是以住宅小區住宅平均交易價而言?還是以土地增值稅清算單位住宅平均交易價而言?這也是需要政策明確的地方。

　　來源：中匯武漢稅務師事務所十堰所 作者：紀宏奎

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　　2010年9月的解析

普通住宅與非普通住宅的判定標準

　　2010年5月，黑龍江省地方稅務局發布《關于土地增值稅清算工作有關業務問題的通知》（黑地稅函201033號），該文一個突出特點是：從2009年1月1日起至2010年12月31日止享受普通商品住房優惠政策的住宅標準調整為：容積率在1.0以上，建筑面積在180平方米以下，價格在當地商品住房平均價格1.5倍以內。

　　普通住房標準先見于《國務院辦公廳轉發關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發200526號）規定：為了合理引導住房建設與消費，大力發展省地型住房，在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持。享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%.

　　按照上浮20%比例計算，各地規定的普通住房標準一般不超過144平方米。黑地稅發2007119號文件規定，普通標準住宅的標準是：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.4倍以下。

　　根據《黑龍江省人民政府關于促進全省房地產市場健康快速發展的若干意見》（黑政發2008127號）文件規定，為消除國際金融危機的影響，促進房地產健康發展，從2009年1月1日起至2010年12月31日止，享受普通商品住房優惠政策的住宅標準調整為：容積率在1.0以上，建筑面積在180平方米以下，價格在當地商品住房平均價格1.5倍以內。享受普通商品住房優惠政策的住房標準調整為：容積率在1.0以上；建筑面積在180平方米以下；價格在當地商品住房平均價格1.5倍以內。

　　這樣，對于在黑龍江省從事開發的房地產企業清算土地增值稅就有兩個標準，是按照140平方米還是按照180平方米確定普通住宅標準？黑政發2008127號文的有效執行日期為兩年，自2009年1月1日起至2010年12月31日止，因此可以確定，在此期間開發銷售的房地產項目可以按照180平方米確定是否普通住宅，不在此期間的房地產開發項目，即便是現在面臨清算，也不能適用180平方米的標準區分是否普通住宅。

　　那么如何確定房地產項目開發銷售的始點呢？是按照規劃立項批復時點，還是按照施工開始日期，或者預售許可證下發日期呢？黑龍江省土地增值稅清算文件沒有提及。以不同的時點作為分水嶺對于清算會起到不同的影響。

　　在這里，借鑒《吉林省地方稅務局轉發國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（吉地稅函201034號）文規定：自2008年12月1日起，普通住房面積標準全省統一調整至144平方米以下，價格標準上浮20%. 土地增值稅政策規定的普通標準住宅面積和價格，按上述普通住房標準掌握。對2008年12月1日以后新開工的開發項目按新規定標準執行，對此之前已經開工的開發項目，仍按原規定標準執行。開工時間以取得建筑工程施工許可證時間為準。各地要按照標準嚴格區分普通標準住宅、非普通標準住宅和商用房等不同類型房地產，及時清算土地增值稅。所以，判定2009年1月1日之后開發銷售的房地產項目是否屬于普通住宅，以該項目取得《建筑工程施工許可證》日期來判斷具有一定的可操作性，在2008年12月31日之前取得《建筑工程施工許可證》的房地產開發項目，按照140平方米確定是否普通住宅，在2009年1月1日至2010年12月31日之間取得《建筑工程施工許可證》的房地產開發項目，按照180平方米確定是否普通住宅。2011年1月1日之后，就要看新的政策通知了。