(一)概述

地下車位的分類

目前，房地產企業的地下車位主要分為三類：

一是有產權車位，即能夠辦理產權的車位;

二是人防車位，即與人防工程混合使用，利用人防工程建成的車位;

三是無產權車位，即不計入容積率無法辦理產權的車位;

其中，有產權車位作為開發產品處理，沒有異議;主要的爭議在于人防車位和無產權車位。

地下車位的產權分析

大家都知道，關于地下車位的稅企爭議主要來源于地下車位的產權爭議，各地稅收政策法規最終不過是對地下車位的產權和交易方式認定的一種態度，因此有必要加強對地下車位產權的認知與理解。

《物權法》第142條規定，建設用地使用權人建造的建筑物、構造物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人。也就是說，房地產企業作為建設用地使用權人，其建造的地下車位除了人防車位之外，所有權均屬于房地產企業，不管能不能辦理產權證，這里應有一個很重要的認知，就是無產權車位其所有權屬于房地產企業。

《物權法》第74條規定，建筑區劃內用于停放汽車的車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定。也就是說，房地產企業將無產權車位出售給業主，無產權車位的所有權就歸了業主，房地產企業將無產權車位出租給業主，業主就取得了無產權車位的使用權。

《中人民共和國防空法》規定，按照國家有關規定修建的戰時可用于防空的地下室，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。也就是說，人防車位的所有權屬于國家政府，房地產企業作為建設方擁有使用權和收益權，從合法合規上來講，房地產企業不能出售人防車位，只能出租人防車位。

地下車位的常見處理方式

第一種，有產權車位，常銷售;

第二種，無產權車位，房地產企業與業主簽訂《地下車位銷售買賣合同》，合同當中有明確的車位使用期限，車位價款是一次性支付，車位價格不等，與有產權的地下車位銷售價格相當，購買方則擁有車位的使用權等其他權益，可以出租、轉讓等處置，不受房地產企業的管理、控制等等;

第三種，人防車位，房地產企業與業主簽訂地下車位的長期租賃合同，合同中約定使用期限終止時，房地產企業同意將該車位繼續無償提供給業主使用，直到合同規定的期限為止;

第四種，有產權車位銷售，無產權車位和人防車位自用或出租;

第五種，有產權車位和無產權車位銷售，人防車位自用或出租;

一般房地產企業的處理方式就是上述五種情形，下面將對每種處理方式的涉稅問題進行解析。

不同處理方式涉稅解析

第一種，有產權車位，常銷售

涉及增值稅、企業所得稅、印花稅和土地增值稅，涉稅處理同常開發產品一樣;

第二種，無產權車位銷售

涉及增值稅、企業所得稅、印花稅和土地增值稅，增值稅按銷售不動產項目征稅，各地政策基本一致;

第三種，人防車位長租

涉及增值稅、企業所得稅、印花稅和土地增值稅，這里的爭議比較大，有的地方按不動產租賃征收增值稅，有的地方按銷售不動產征收增值稅;有的地方在土地增值稅清算時同意計入收入同時允許扣除成本，有的地方在土地增值稅清算時不同意計入收入同時也不允許扣除成本，如果不計收入不扣成本的話，就要從租計征房產稅，給企業帶來很大的稅收負擔;

第四種，有產權車位銷售，無產權車位和人防車位自用或出租

有產權車位銷售涉及增值稅、企業所得稅、印花稅和土地增值稅，無產權車位和人防車位自用或出租涉及房產稅;

第五種，有產權車位和無產權車位銷售，人防車位自用或出租

有產權車位和無產權車位銷售涉及增值稅、企業所得稅、印花稅和土地增值稅，人防車位自用或出租涉及房產稅;

本節僅對車位類型和涉稅問題進行一個簡單的概述，使我們首先在概念上要思路清晰，具體某種類型車位采取某種處理方式涉及某種具體的稅種如何處理，我們將在后續的章節中分稅種詳細解析。

(二)增值稅

一、有產權車位常銷售

按照銷售常開發產品繳納增值稅;

二、無產權車位銷售

即房地產企業與業主簽訂《地下車位銷售買賣合同》，合同當中有明確的車位使用期限，車位價款是一次性支付，車位價格不等，與有產權的地下車位銷售價格相當，購買方則擁有車位的使用權等其他權益，可以出租、轉讓等處置，不受房地產企業的管理、控制等等;

通過上篇物權法的分析，無產權車位的所有權屬于房地產企業，因此該車位買賣合同在合法合規性來講沒有問題，目前各地的做法基本一致，即按照銷售不動產征收增值稅。

國家稅務總局在2016年5月12日營改增視頻通報會問題答復中也提及到，如果房地產企業一次性收取乙方其他無產權地下車位的價款，視同轉讓開發產品的所有權，按照銷售不動產方式處理，同樣申報、繳納增值稅。

三、人防車位銷售

即房地產企業與業主簽訂地下車位的長期租賃合同，合同中約定使用期限終止時，房地產企業同意將該車位繼續無償提供給業主使用，直到合同規定的期限為止;

也有房地產企業與業主簽訂人防車位銷售合同，但這里就牽扯到一個合法合規性的問題，通過上篇的分析我們知道，人防車位的所有權屬于國家政府，房地產企業只擁有使用權和收益權，如果簽訂人防車位銷售合同，對于房地產企業來講要承擔合法合規性的風險，因此簽訂長租合同較為適宜;

但如果簽訂長租合同又會出現其他問題，首先，既然是租賃，那么增值稅就應該按照租賃不動產項目征收，而不能按照銷售不動產征收，雖然兩者的增值稅稅率均為9%，但適用的稅目卻完全不同;其次，如果稅局認定按照租賃不動產征收增值稅，后面在土地增值稅清算時就會不計收入同時不允許扣除成本，并對該部分車位按12%從租計征房產稅，從而產生一系列的連鎖反應;

根據財稅201636號文《附件1——銷售服務、無形資產、不動產注釋》第三條的規定，轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅;

關于“永久使用權”的認定各地標準不一，一般來講，一次性收租二十年以上可視為轉讓“永久使用權”;

可見，房地產企業將地下人防工程建成車位、車庫的，對外一次性出售或者出租若干年經營權的，屬于提供不動產的租賃服務，應當繳納增值稅;

目前大多數地方是按照銷售不動產征收增值稅，但有個別省份是按照租賃不動產征收增值稅，比如廣東，結合上述的土地增值稅和房產稅綜合考慮的話，租賃比銷售稅負大了好多;

四、有產權車位銷售，無產權車位和人防車位自用或出租

有產權車位銷售按照銷售不動產征收增值稅;無產權車位和人防車位自用或出租不需要繳納增值稅，但在后續的土地增值稅清算時也不允許扣除相應的成本，并且需要繳納房產稅;

五、有產權車位和無產權車位銷售，人防車位自用或出租

有產權車位和無產權車位銷售按照銷售不動產征收增值稅;人防車位自用或出租不需要繳納增值稅，但在后續的土地增值稅清算時也不允許扣除相應的成本，并且需要繳納房產稅;

總結：在增值稅方面，爭議最大的是人防車位，人防車位的轉讓征收增值稅所適用的稅目是關鍵，作為房地產企業來講，盡可能向稅局爭取按銷售不動產征稅，不要和租賃沾邊，避免后續需要繳納房產稅導致整體的稅負增大。

(三)企業所得稅

相關規定

根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)第三十三條規定，利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

根據第十七條，企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

(一)屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

(二)屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

2011年03月21日國家稅務總局納稅服務司

問：房地產企業利用地下設施修建了地下車庫，并將該車庫轉讓取得收入。根據國稅發〔2009〕31號文件第三十三條規定，利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。請問，文件中所稱“作為公共配套設施進行處理”是否指該車庫無論是否對外銷售，均一次性計入開發成本，待停車場出售時，一次性確認收入而不能結轉成本?

答：根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)第三十三條規定，利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。同時，該文件第二十七條規定，公共配套設施費包括在開發產品計稅成本支出中。

因此，利用地下基礎設施形成的停車場所應計入開發成本，待停車場所出售時，一次性確認收入，同時不能再結轉成本。

從上述規定可以看出，無論是有產權車位、無產權車位還是人防車位，一律先作為公共配套設施費計入開發產品計稅成本(目前大多數房地產企業的通常做法是有產權的計算獨立成本，無產權的和人防車位計入公共配套設施)，但如果是營利性的，則要按照建造開發產品處理(自用按建造固定資產)，下面按不同類型地下車位的不同處理方式分別說明。

一、有產權車位常銷售

按照銷售常開發產品處理，計算該項產品的獨立成本，取得收入時一次性計入所得稅應稅收入，成本按已售面積對應扣除;

二、無產權車位銷售

按照銷售常開發產品處理，成本先作為公共配套設施計入開發產品計稅成本，取得收入時一次性計入所得稅應稅收入，成本不再扣除;

三、人防車位銷售

按照銷售常開發產品處理，成本先作為公共配套設施計入開發產品計稅成本，取得收入時一次性計入所得稅應稅收入，成本不再扣除;

四、有產權車位銷售，無產權車位和人防車位自用或出租

有產權車位銷售按照銷售常開發產品處理，計算該項產品的獨立成本，取得收入時一次性計入所得稅應稅收入，成本按已售面積對應扣除;

無產權車位和人防車位自用或出租，則按照建造固定資產處理，原來作為公共配套設施已計入開發產品計稅成本的，這部分成本需要調整出來，轉入固定資產核算;

無產權車位和人防車位出租，根據國稅函201079號文，跨年度一次收取租金，可在租賃期內分期確認收入，分期繳納企業所得稅;

五、有產權車位和無產權車位銷售，人防車位自用或出租

有產權車位銷售按照銷售常開發產品處理，計算該項產品的獨立成本，取得收入時一次性計入所得稅應稅收入，成本按已售面積對應扣除;

無產權車位銷售按照銷售常開發產品處理成本先作為公共配套設施計入開發產品計稅成本，取得收入時一次性計入所得稅應稅收入，成本不再扣除;

人防車位自用或出租，則按照建造固定資產處理，原來作為公共配套設施已計入開發產品計稅成本的，這部分成本需要調整出來，轉入固定資產核算;

人防車位出租，根據國稅函201079號文，跨年度一次收取租金，可在租賃期內分期確認收入，分期繳納企業所得稅;

總結

所得稅方面的處理相對來說比較簡單，不管是有產權車位、無產權車位還是人防車位，只要銷售均按照開發產品處理，需要計收入，允許扣成本，但如果自用或者出租，則要按照建造固定資產處理。

(四)土地增值稅

相關規定

房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的車庫(位)作為公共配套設施的一種，按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發2006187號)第四條第(三)款的規定，應按以下原則處理：

1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;

2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

從上述規定可以明確：

1、對有產權且能夠銷售的地下車位，其核算作為銷售開發產品同其他開發產品一樣計算征收土地增值稅;

2、房地產企業將地下車位(包含有產權車位、無產權車位、人防車位)轉為自用或出租，不確認收入，其應當分擔的成本、費用也不得扣除;

3、只要能夠取得移交證明，一律可以按照公共配套設施扣除;

假如沒有取得移交證明，下面按不同類型地下車位的不同處理方式分別說明。

分類解析

一、有產權車位常銷售

按照銷售常開發產品處理，計算該項產品的獨立成本，計收入，扣成本;

二、無產權車位銷售

無產權車位銷售各地處理方式的爭議比較大，主要分為兩種做法：一是計收入，扣成本;二是不計收入，不扣成本;

采取第一種做法的地方主要有江蘇、湖北、河北、天津、浙江等，相關政策依據如下：

1、根據《江蘇省地方稅務局公告關于土地增值稅若干問題的公告》(蘇地稅規20158號)第五條關于車庫(車位、儲藏室等)問題：

(1)能夠辦理權屬登記手續的車庫(車位、儲藏室等)單獨轉讓時，房地產開發企業應按“其他類型房產”確認收入并計算成本費用。

(2)不能辦理權屬登記手續的車庫(車位、儲藏室等)，按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第四條第(三)項的規定執行。

2、根據湖北省地方稅務局發布《湖北省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》(鄂地稅發2008207號)第十七條第四款規定：“對于停車場(車庫)，僅轉讓使用權或出租使用期限與建造商品房同等期限的，應按規定計算收入，并準予扣除合理計算分攤的相關成本、費用”。

3、根據《河北省地方稅務局關于對地方稅有關業務問題的解答》第三條明確，房地產開發商與購房者簽訂地下室、車庫轉讓合同的，其收入計征土地增值稅，其成本費用允許按照對應配比原則在土地增值稅清算中扣除。

4、根據《天津市地方稅務局關于明確土地增值稅清算若干問題的通知》(津地稅地201124號)第四條，關于地下車庫收入與成本歸集的問題實際操作中，房地產開發企業建造的地下車庫，可視其具體情況按以下方法確定：

(1)有產權且對外銷售的車庫，其收入應并入房地產銷售收入，相應的車庫開發成本應準予扣除。

(2)轉讓車庫使用權年限與所購房屋一致的，或者永久轉讓使用權的，可視同銷售，應歸集相應的收入和成本。

以上情況之外的其它形式，產生的收入與建造成本均不予以歸集。

5、根據浙江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的解答：

問題一：房地產開發項目中轉讓使用權的車庫(車位)是否征收土地增值稅?

答：根據《土地增值稅暫行條例》第二條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定：以出售或者其他方式有償轉讓房地產并取得收入的行為，應按規定繳納土地增值稅。對房地產開發項目中配套的車庫(車位)，如轉讓使用權或提供車庫(車位)長期使用權且使用年限和房地產的使用年限相同的，其取得的收入應并計房地產開發銷售收入，并準予扣除合理計算分攤的相關成本、費用，按規定計算征收土地增值稅。

采取第二種做法的地方主要有吉林、山東、青島、廣州、遼寧、大連、山西、西安、常州等，相關政策依據如下：

1、根據吉林省地方稅務局《關于房地產開發企業建造地下車位(庫)征收土地增值稅問題的批復》(吉地稅函201254號)：

根據《中人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)有關規定，房地產開發企業有償轉讓有產權的地下車位(庫)，應計算土地增值稅收入，并準予扣除相應的成本、費用;房地產開發企業將開發的無產權的地下車位(庫)出租或自用，產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本、費用。

2、根據山東省地方稅務局公告2017年第5號，房地產開發企業利用地下人防設施建造的車位取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規定無償移交政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用。

3、根據青島市地稅局公告2016年第1號第五十七條，房地產開發企業轉讓利用地下人防設施建造的車庫(位)等設施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規定無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用。

未無償移交給政府、公共事業單位的地下人防設施，其成本不允許扣除。該成本按照人防工程的建筑面積占總建筑面積的比例，在全部建筑安裝工程費的成本內計算。

4、根據《廣州市地方稅務局關于印發2016年土地增值稅清算工作有關問題處理指引的通知》(穂地稅函〔2016〕188號)，對土地增值稅清算時未辦理確權的人防地下車庫，如納稅人能證明人防地下車庫產權屬于全體業主共同所有，或人防地下車庫產權已移交給政府主管部門的,其成本、費用可作為公共配套設施費，允許扣除;否則，其成本、費用不允許扣除。

5、根據《遼寧省地方稅務局關于明確土地增值稅清算有關問題的通知》(遼地稅函201292號)文件規定，無產權地下停車位取得的收入，不計入土地增值稅收入，其成本費用地方稅務機關在土地增值稅清算中不允許扣除。其他無產權的建筑物等比照執行。

6、根據《大連市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》(大地稅函2008188號)規定，如納稅人開發的配套設施由房地產開發企業或物業管理部門實際享有占有、使用、收益或處分該房產、設施權利的，不允許計入公共配套設施，且在對整個項目進行土地增值稅清算時，亦不得列入清算范圍，其分攤的土地成本、各項開發成本、費用、稅金等，不得在清算時扣除。

7、根據山西省《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》(山西省地方稅務局公告2014年第3號)規定，無產權的車庫、車位、地下儲藏間在一定期限內讓渡使用權的，收入不作為土地增值稅清算收入，其相應的成本費用不可以扣除。

8、根據《西安市地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策問題的通知》(西地稅發2010235號)對沒有產權或不能轉讓的車位、車庫、車棚等，其取得的使用權租金收入不作為轉讓房地產收入，其分攤的成本、費用、稅金等不允許作為扣除項目進行扣除。

9、根據常地稅一便函〔2013〕2號：常州市地方稅務局關于土地增值稅若干征稅問題的處理意見(二)，無產權車庫(車位)清算后銷售確認問題：房產企業通過與業主簽訂轉讓無產權車庫(車位)永久使用權、無固定期限或與房屋同期限讓渡使用權等形式的轉讓協議，一次性收取固定年限使用費，其實質并未發生房屋所有權的轉移。除原已開具銷售不動產發票作收入處理情形外，該收入不屬于土地增值稅征收范圍，不計入清算后繼續銷售收入，也不計入銷售面積扣除成本費用。

三、人防車位銷售

與無產權車位銷售的處理雷同;

四、有產權車位銷售，無產權車位和人防車位自用或出租

有產權車位銷售，按照銷售常開發產品處理，計算該項產品的獨立成本，計收入，扣成本;

無產權車位和人防車位自用或出租，不征收土地增值稅，在土地增值稅清算時不列收入，不扣除相應的成本、費用;其政策依據如下：

根據吉林省地方稅務局《關于房地產開發企業建造地下車位(庫)征收土地增值稅問題的批復》(吉地稅函201254號)，房地產開發企業有償轉讓有產權的地下車位(庫)，應計算土地增值稅收入，并準予扣除相應的成本、費用;房地產開發企業將開發的無產權的地下車位(庫)出租或自用，產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本、費用。

五、有產權車位和無產權車位銷售，人防車位自用或出租

有產權車位銷售，按照銷售常開發產品處理，計算該項產品的獨立成本，計收入，扣成本;

無產權車位銷售，按照第二項所列兩種做法;

人防車位自用或出租，不征收土地增值稅，在土地增值稅清算時不列收入，不扣除相應的成本、費用;

六、附贈

各地在附贈(捆綁銷售)處理方式的政策基本一致，地下車庫(車位)相關的成本、費用等在計征土地增值稅時允許按規定計算扣除;

根據安徽省地方稅務局《關于若干稅收政策問題的公告》(安徽省地方稅務局公告2012年第2號)第八條規定，納稅人在銷售房地產的同時向買受方附贈地下車庫(車位)，凡在售房合同中明確且直接在發票上注明附贈的，該地下車庫(車位)相關的成本、費用等在計征土地增值稅時允許按規定計算扣除。

根據《河北省地方稅務局關于對地方稅有關業務問題的解答》第三條明確，房地產開發商與購房者簽訂地下室、車庫轉讓合同的，其收入計征土地增值稅，其成本費用允許按照對應配比原則在土地增值稅清算中扣除。對于贈送地下室、車庫的情形，按購買房地產的金額一并核算，收入不再區分類型，其成本費用歸集到購買的房地產類型進行扣除。

根據《江蘇省地方稅務局公告關于土地增值稅若干問題的公告》(蘇地稅規20158號)第五條關于車庫(車位、儲藏室等)問題，隨房附贈的車庫(車位、儲藏室等)，無論能否辦理權屬登記手續，房地產開發企業均應按銷售合同上的房產類型計算成本費用。

總結

房地產企業地下車位的土地增值稅清算比較復雜，各地政策差異較大，房地產企業的財務人員需要特別注意，實務操作中把握三個方面：

一是優先考慮無產權車位和人防車位取得移交證明，只要取得移交證明，無論后面如何處理，都可以作為公共配套設施扣除;

二是考慮附贈,即捆綁銷售，因為捆綁銷售的收入無法合理拆分，一般都會認定為銷售，允許扣除相應成本;