答：一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

房地產企業應按照收到預收款時的適用稅率計算應預繳稅款。即甲公司3月1日收到預收款100萬元，應預繳稅款=100÷（1+10%）×3%=2.73萬元；4月1日收到預收款100萬元，應預繳稅款=200÷（1+9%）×3%=5.50萬元。

根據《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）第九條規定：增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。“未發生銷售行為的不征稅項目”下設601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603“已申報繳納營業稅未開票補開票”。使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發票。

按照上述規定，甲公司在收到預收款時可按照602“銷售自行開發的房地產項目預收款”開具稅率欄為“不征稅”的增值稅普通發票。

問題二：一套房產2018年4月簽訂合同，4月收取首付款30萬，2018年6月收取按揭款70萬，2019年5月收取面積差1萬，房開企業采用一般計稅方法。現在稅率變化，預征時計算使用的都是預收款當時的適用稅率，現在到了要換開式發票的時候，是按現在的稅率開，還是得按后段分別開？如果要分別開，我在申報增值稅時，要扣除的土地款，那個公式也是要分段計算嗎？

答：根據財稅201636號文件規定，增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

總局貨勞司在2016年第18號公告解讀中明確：“預收款是指房地產企業實際取得的售房款。包括：一、分期取得的預收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的預收款（因為全款取得也要事后開票，確認應稅收入，因此也可以叫做預收款）。”

企業應按照增值稅納稅義務發生時間開具發票，因納稅義務發生時間在2019年4月1日后，適用稅率為9%，土地價款不存在分段扣除。

政策依據：

1.《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）

2.《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）