房地產公司將門面租給物業公司,如何交增值稅和房產稅呢?
A、房開公司將房產租賃給物業公司,由于該房產是2016年5月1日后取得的,一般納稅人的房開公司需要按照9%的不動產租賃服務,全額就收取的租金繳納增值稅。
由于房產用于出租,根據《房產稅暫行條例》的規定,房開公司需要按照從租計征的方式,以租金的12%繳納房產稅。
B、對于小規模納稅人的物業公司而言,可以享受以下優惠政策:
?企業所得稅:建議物業公司比照財稅201913號自行判斷是否符合小型微利企業,并享受相關優惠政策。根據財稅201913號第二條規定,對小型微利企業年應納稅所得額不超過100萬元的部分,減按25%計入應納稅所得額,按20%的稅率繳納企業所得稅;對年應納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分,減按50%計入應納稅所得額,按20%的稅率繳納企業所得稅。
?增值稅:房產是在2016年5月1日后取得,轉租房產需要以全部價款和價外費用為銷售額全額繳納增值稅,由于是小規模納稅人,出租不動產按照5%的征收率繳納增值稅。
根據財稅201913號第一條規定,小規模納稅人企業在2019-2021年期間,月銷售額不超過10萬元(季度30萬元)的,免征增值稅。?其他稅種:根據財稅201913號第三條規定,由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況,以及宏觀調控需要確定,在2019-2021年期間對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。
__________
相關規定:
《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)
附件1:《營業稅改征增值稅試點實施辦法》
第十五條增值稅稅率:
(二)提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務,銷售不動產,轉讓土地使用權,稅率為11%(已改為9%)。
《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)
附件2:《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》
(九)不動產經營租賃服務。
4.小規模納稅人出租其取得的不動產(不含個人出租住房),應按照5%的征收率計算應納稅額。
納稅人出租與機構所在地不在同一縣(市)的不動產,應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
《房產稅暫行條例》
第四條房產稅的稅率,依照房產余值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的,稅率為12%。
《財政部稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》(財稅201913號)
一、對月銷售額10萬元以下(含本數)的增值稅小規模納稅人,免征增值稅。
二、對小型微利企業年應納稅所得額不超過100萬元的部分,減按25%計入應納稅所得額,按
20%的稅率繳納企業所得稅;對年應納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分,減按50%計入應納稅所得額,按20%的稅率繳納企業所得稅。
上述小型微利企業是指從事國家非限制和禁止行業,且同時符合年度應納稅所得額不超過300萬元、從業人數不超過300人、資產總額不超過5000萬元等三個條件的企業。
從業人數,包括與企業建立勞動關系的職工人數和企業接受的勞務派遣用工人數。所稱從業人數和資產總額指標,應按企業全年的季度平均值確定。具體計算公式如下:
季度平均值=(季初值+季末值)÷2
全年季度平均值=全年各季度平均值之和÷4
年度中間開業或者終止經營活動的,以其實際經營期作為一個納稅年度確定上述相關指標。
三、由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況,以及宏觀調控需要確定,對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。
六、本通知執行期限為2019年1月1日至2021年12月31日。
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由于房產用于出租,根據《房產稅暫行條例》的規定,房開公司需要按照從租計征的方式,以租金的12%繳納房產稅。
B、對于小規模納稅人的物業公司而言,可以享受以下優惠政策:
?企業所得稅:建議物業公司比照財稅201913號自行判斷是否符合小型微利企業,并享受相關優惠政策。根據財稅201913號第二條規定,對小型微利企業年應納稅所得額不超過100萬元的部分,減按25%計入應納稅所得額,按20%的稅率繳納企業所得稅;對年應納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分,減按50%計入應納稅所得額,按20%的稅率繳納企業所得稅。
?增值稅:房產是在2016年5月1日后取得,轉租房產需要以全部價款和價外費用為銷售額全額繳納增值稅,由于是小規模納稅人,出租不動產按照5%的征收率繳納增值稅。
根據財稅201913號第一條規定,小規模納稅人企業在2019-2021年期間,月銷售額不超過10萬元(季度30萬元)的,免征增值稅。?其他稅種:根據財稅201913號第三條規定,由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況,以及宏觀調控需要確定,在2019-2021年期間對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。
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相關規定:
《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)
附件1:《營業稅改征增值稅試點實施辦法》
第十五條增值稅稅率:
(二)提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務,銷售不動產,轉讓土地使用權,稅率為11%(已改為9%)。
《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)
附件2:《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》
(九)不動產經營租賃服務。
4.小規模納稅人出租其取得的不動產(不含個人出租住房),應按照5%的征收率計算應納稅額。
納稅人出租與機構所在地不在同一縣(市)的不動產,應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
《房產稅暫行條例》
第四條房產稅的稅率,依照房產余值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的,稅率為12%。
《財政部稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》(財稅201913號)
一、對月銷售額10萬元以下(含本數)的增值稅小規模納稅人,免征增值稅。
二、對小型微利企業年應納稅所得額不超過100萬元的部分,減按25%計入應納稅所得額,按
20%的稅率繳納企業所得稅;對年應納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分,減按50%計入應納稅所得額,按20%的稅率繳納企業所得稅。
上述小型微利企業是指從事國家非限制和禁止行業,且同時符合年度應納稅所得額不超過300萬元、從業人數不超過300人、資產總額不超過5000萬元等三個條件的企業。
從業人數,包括與企業建立勞動關系的職工人數和企業接受的勞務派遣用工人數。所稱從業人數和資產總額指標,應按企業全年的季度平均值確定。具體計算公式如下:
季度平均值=(季初值+季末值)÷2
全年季度平均值=全年各季度平均值之和÷4
年度中間開業或者終止經營活動的,以其實際經營期作為一個納稅年度確定上述相關指標。
三、由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況,以及宏觀調控需要確定,對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。
六、本通知執行期限為2019年1月1日至2021年12月31日。
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