一家物業管理公司，小規模納稅人，有幾個問題請教一下：

1、因為我們小區的業主大多是候鳥老人，一年當中只有冬季才來入住，每年4到9月份的大部分物業費要到10月份以后才能收到，請問增值稅納稅申報時間是在應收物業費的次月，還是在實際收到物業費的次月？

2、物業公司代收的水電費，如果是按政府定價（未加價）收取，要不要交增值稅？如果是加價向業主收取水電費應該如何計算繳納增值稅？

3、因為我們小區前面的市政規劃道路目前還沒有修好，水還沒有到達小區，開發商只好在小區內自行打井取水提供給業主使用，也就是說目前我們還無需向自來水公司支付水費，只單方向業主收取水費（這是臨時用水，等道路修好后就切換到市政），這種情況我們是否要繳納水費的增值稅？如何計算繳納？

答：1.增值稅納稅申報時間是實際收到物業費的次月。

2.（1）水費：根據《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。物業公司代收水費不論加價與否都是按照向業主收到的水費款項，按簡易計稅3%征收率開具發票，其需要扣除的來自自來水公司的水費在“增值稅申報表、附表3”中填列。

（2）電費：是按照銷售貨物，適用13%繳納增值稅（2019年4月1日起）

3.這種情況是按照正常的銷售自來水交稅，其中一般計稅方式，按照9%（2019年4月1日起）繳納增值稅；簡易計稅方式，按照3%繳納增值稅，因簡易計稅方式在“財稅20099號”文中提到是自來水公司銷售的自來水，這項貴公司是否適用建議咨詢所屬稅局主管機關。

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相關規定：

1.《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令第538號）

第十九條增值稅納稅義務發生時間：

（一）銷售貨物或者應稅勞務，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

2.《增值稅暫行條例實施細則》

第三十八條條例第十九條第一款第（一）項規定的收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天，按銷售結算方式的不同，具體為：

（六）銷售應稅勞務，為提供勞務同時收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據的當天；

3.《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）

提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

4.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》

第二條條例第一條所稱貨物，是指有形動產，包括電力、熱力、氣體在內。

5.《國務院關于廢止<中華人民共和國營業稅暫行條例>和修改《中華人民共和國增值稅暫行條例》的決定》（國務院令第691號）

第一條在中華人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務（以下簡稱勞務），銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。第二條增值稅稅率：（一）納稅人銷售貨物、勞務、有形動產租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規定外，稅率為17%（2018年5月1日起降為16%，2019年4月1日起降為13%）。

第二條增值稅稅率：（二）納稅人銷售或者進口下列貨物，稅率為11%（2017年7月1日起降為11%，2019年4月1日起降為9%）：

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品；
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