第四節 房租水電物業費

一、2018新租賃準則相關內容

2018 新租賃準則，是指財政部發布的財會〔2018〕35號《企業會計準則第

21號——租賃》，簡稱 2018新租賃準則。

（一）租賃相關概念

1. 租賃

租賃是指在一定期間內，出租人將資產的使用權讓與承租人以獲取對價的合

同。

同時符合下列條件的，使用已識別資產的權利構成合同中的一項單獨租賃：

（1）承租人可從單獨使用該資產或將其與易于獲得的其他資源一起使用中

獲利；

（2）該資產與合同中的其他資產不存在高度依賴或高度關聯關系。

2. 使用權資產，是指承租人可在租賃期內使用租賃資產的權利。

3. 租賃期開始日，是指出租人提供租賃資產使其可供承租人使用的起始日

期。

4. 租賃期，是指承租人有權使用租賃資產且不可撤銷的期間。

5. 短期租賃，是指在租賃期開始日，租賃期不超過 12個月的租賃。包含購

買選擇權的租賃不屬于短期租賃。

6. 低價值資產租賃，是指單項租賃資產為全新資產時價值較低的租賃。低

價值資產租賃的判定僅與資產的絕對價值有關，不受承租人規模、性質或其他情

況影響。低價值資產租賃還應當符合本準則第十條的規定。

（二）承租人的會計處理

1. 2018新租賃準則與原準則相比，承租人會計處理，不再區分經營租賃和

融資租賃，而是采用單一的會計處理模型。也就是說，除采用簡化處理的短期租

賃和低價值資產租賃外，對所有租賃均確認使用權資產和租賃負債，參照固定資

產準則對使用權資產計提折舊，采用固定的周期性利率確認每期利息費用。

出租人租賃分為融資租賃和經營租賃兩大類，并分別采用不同的會計處理方

法。

2. 使用權資產應當按照成本進行初始計量。該成本包括：

（一）租賃負債的初始計量金額；

賃付款額，存在租賃激勵的，扣除已

享受的租賃激勵相關金額；

（三）承租人發生的初始直接費用；

……

3. 租賃負債應當按照租賃期開始日尚未支付的租賃付款額的現值進行初始

計量。

在計算租賃付款額的現值時，承租人應當采用租賃內含利率作為折現率；無

法確定租賃內含利率的，應當采用承租人增量借款利率作為折現率。

租賃內含利率，是指使出租人的租賃收款額的現值與未擔保余值的現值之和

等于租賃資產公允價值與出租人的初始直接費用之和的利率。

承租人增量借款利率，是指承租人在類似經濟環境下為獲得與使用權資產價

值接近的資產，在類似期間以類似抵押條件借入資金須支付的利率。

4. 案例

承租人甲公司就某棟建筑物的某一層樓與出租人乙公司簽訂了為期 10年的

租賃協議，并擁有 5年的續租選擇權。有關資料如下：

（1）初始租賃期內的不含稅租金為每年 50000元，續租期間為每年 55 000

元，所有款項應于每年年初支付；

（2）為獲得該項租賃，甲公司發生的初始直接費用為 20000 元，其中，15 000

元為向該樓層前任租戶支付的款項，5 000 元為向促成此租賃交易的房地產中介

支付的傭金；

（3）作為對甲公司的激勵，乙公司同意補償甲公司 5000元的傭金；

（4）在租賃期開始日，甲公司評估后認為，不能合理確定將行使續租選擇

權，因此，將租賃期確定為 10年；

（5）甲公司無法確定租賃內含利率，其增量借款利率為每年 5%，該利率反

映的是甲公司以類似抵押條件借入期限為 10）年、與使用權資產等值的相同幣

種的借款而必須支付的利率。

為簡化處理，假設不考慮相關稅費影響。

【分析】

承租人甲公司的會計處理如下：

第一步，計算租賃期開始日租賃付款額的現值，并確認租賃負債和使用權資

產。

在租賃期開始日，甲公司支付第 1年的租金 50 000元，并以剩余 9年租金

（每年 50000元）按 5%的年利率折現后的現值計量租賃負債。

計算租賃付款額現值的過程如下：

剩余 9期租賃付款額=50 000 x9=450 000（元）

租賃負債=剩余 9期租賃付款額的現值=50 000 x（p/a，5%，9）=355 391

（元）

未確認融資費用=剩余 9期租賃付款額-剩余 9期租賃付款額的現值=450

000-355 391 =94 609（元）

分錄如下：

借：使用權資產 405 391

租賃負債-未確認融資費用 94 609

貨：租賃負債-租賃付款額 450 000

銀行存款（第 1年的租賃付款額） 50000

第二步，將初始直接費用計入使用權資產的初始成本。

借：使用權資產 20 000

貸：銀行存款 20 000

第三步，將已收的租賃激勵相關金額從使用權資產入賬價值中扣除。

借：銀行存款 5 000

貸：使用權資產 5000

綜上，甲公司使用權資產的初始成本為：

405 391 +20 000-5 000=420 391（元）。

5. 使用權資產的后續計量

（1）計量基礎

在租賃期開始日后，承租人應當采用成本模式對使用權資產進行后續計量，

即，以成本減累計折舊及累計減值損失計量使用權資產。

承租人按照新租賃準則有關規定重新計量租賃負債的，應當相應調整使用權

資產的賬面價值。

（2）使用權資產的折舊

會計分錄：

借：管理費用/銷售費用/制造費用 等

貸：使用權資產累計折舊

（2）使用權資產的折舊

承租人應當參照《企業會計準則第 4 號-固定資產》有關折舊規定，自租賃

期開始日起對使用權資產計提折舊。

使用權資產通常應自租賃期開始的當月計提折舊，當月計提確有困難的，為

便于實務操作，企業也可以選擇自租賃期開始的下月計提折舊，但應對同類使用

權資產采取相同的折舊政策。計提的折舊金額應根據使用權資產的用途，計入相

關資產的成本或者當期損益。

承租人在確定使用權資產的折舊方法時，應當根據與使用權資產有關的經濟

利益的預期實現方式作出決定。通常，承租人按直線法對使用權資產計提折舊，

其他折舊方法更能反映使用權資產有關經濟利益預期實現方式的，應采用其他折

舊方法。

承租人在確定使用權資產的折舊年限時，應遵循以下原則：承租人能夠合理

確定租賃期屆滿時取得租賃資產所有權的，應當在租賃資產剩余使用壽命內計提

折舊；承租人無法合理確定租賃期屆滿時能夠取得租賃資產所有權的，應當在租

賃期與租賃資產剩余使用壽命兩者孰短的期間內計提折舊。如果使用權資產的剩

余使用壽命短于前兩者，則應在使用權資產的剩余使用壽命內計提折舊。

（3）使用權資產的減值 –略

6. 使用權資產和租賃負債的列報

根據 2018新租賃準則等規定，在原個別資產負債表和合并資產負債表中增

加了”使用權資產””租賃負債”等行項目。

二、房租水電物業費增值稅的涉稅處理

（一）房租水電費涉及的增值稅稅率：

1. 房租的稅率

（1）小規模、簡易征收：5%；

（2）一般納稅人： 9%；

（3）個人出租： 稅率為 5%減按 1.5%。2. 其他個人（自然人）出租房屋：

按出租房屋性質可分為出租住房和出租非住房。

（1）其他個人出租不動產（不含住房），按照 5%的征收率計算應納增值稅

稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報繳納增值稅稅款。

應納增值稅稅額=租金（含稅）/（1+5%）╳5%

（2）其他個人出租住房，按照 5%的征收率減按 1.5%計算應納增值稅稅額，

向不動產所在地主管地稅機關申報繳納增值稅稅款。

應納增值稅稅額=租金（含稅）/（1+5%）╳1.5%

（3）其他個人（自然人）出租房屋申報及代開發票機關

其他個人出租房屋，向不動產所在地主管地稅機關代開增值稅發票和申報繳

納增值稅。2. 水費的稅率

（1）小規模、簡易征收：3%；

（2）一般納稅人： 9%。

3. 電費的稅率

（1）小規模、簡易征收：3%；

（2）一般納稅人： 13%。

（二）房租水電費涉及的進項稅抵扣

一般納稅人取得與生產經營有關房租、水費、電費：進項可以抵扣；

如果用于職工福利和個人消費的房租、水電費：進項不可以抵扣。

（三）從個人那里租房，取得增值稅專用發票抵扣處理：

稅總函〔2016〕145號第二條第四項規定：

增值稅小規模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產，購買方

或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向稅務局申請代開增值稅

專用發票。

【結論】從個人租房取得的稅務局代開的增值稅專用發票，進項可以抵扣。

（四）水電費、物業費等費用用于生產經營的取得的增值稅專用發票，進項可以

抵扣；

但宿舍、食堂等用于集體福利、個人消費或免稅的取得的增值稅專用發票進

項不能抵扣。

三、房租水電物業費企業所得稅的涉稅處理

房租的幾種方式：

（一）經營租賃方式

（二）融資租賃方式

（三）員工房租

（一）經營租賃方式

《企業所得稅法實施條例》第四十七條規定 ：

以經營租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除。

（二）融資租賃方式

《企業所得稅法實施條例》第四十七條規定 ：

以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固

定資產價值的部分應當提取折舊費用,分期扣除。

（三）員工房租

公司給員工租房，不能分割的，屬于集體福利，計入福利費，稅前按工資總

額的 14%扣除；

公司給員工租房，房租如果可以分割，計入工資、薪金，代扣代繳個人所得

稅，企業所得稅稅前全額抵扣。

（四）水電費涉稅處理

1. 與經營有關的并取得規發票的可以全額抵扣；

2. 如果是由于為員工租房發生的水電費計入福利費；

3. 如果是公司為員工補貼水電費，則計入工資、薪金交個人所得稅。

四、房租水電物業費個人所得稅的涉稅處理

（一）現金發放住房補貼

計入工資、薪金交個人所得稅。

（二）公司租房免費提供給員工居住

1. 公司給員工租房，不能分割的，屬于集體福利，計入福利費；

2. 公司給員工租房，房租如果可以分割，計入工資、薪金，代扣代繳個人

所得稅，企業所得稅稅前全額抵扣。