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房地產業、建筑業納稅人也當遵守，無論內外資企業，都得遵照該規定設置會計科目進行核算。

該規定僅僅對于增值稅相關科目會計處理做出了規定，對于具體收入成本核算未著重提及，納稅人應做到舉一反三，不能再用營改增前的會計核算思路指導實踐應用。

根據該規定，增值稅一般納稅人應當在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”“未交增值稅”“預交增值稅”“待抵扣進項稅額”“待認證進項稅額”“待轉銷項稅額”“簡易計稅”“轉讓金融商品應交增值稅”“代扣代交增值稅”等明細科目。

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專欄也好，明細科目也罷，會計處理還是要用到科目，設置為明細科目比較好，但是房地產企業沒有必要全部設置。

（1）增值稅一般納稅人應在“應交增值稅”明細賬內設置“進項稅額”“銷項稅額抵減”“已交稅金”“轉出未交增值稅”“減免稅款”“出口抵減內銷產品應納稅額”“銷項稅額”“出口退稅”“進項稅額轉出”“轉出多交增值稅”等專欄。其中:

①“進項稅額”專欄，記錄一般納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務無形資產或不動產而支付或負擔的、準予從當期銷項稅額中抵扣的增值稅額。

注意：想核算更清晰，可以增加13%、9%、6%、5%、3%、其他等明細科目。

②“銷項稅額抵減”專欄，記錄一般納稅人按照現行增值稅制度規定因扣減銷售額而減少的銷項稅額。

注意：房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目采用一般計稅方法的，土地價款從銷售額中扣除只能通過本科目來實現。

注意：該科目核算當月已交納的應交增值稅，筆者想不起來房地產企業什么時候可用，建議大家干脆封存不要用它。

④“轉出未交增值稅”和“轉出多交增值稅”專欄，分別記錄一般納稅人月度終了轉出當月應交未交或多交的增值稅額。

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“轉出未交增值稅”科目用的頻率要大于“轉出多交增值稅”科目，有人不愿設置這兩個科目，筆者還是建議最起碼要設置“轉出未交增值稅”科目。

一般計稅的基本公式是：

應交增值稅=（銷項稅額-銷項稅額抵減）-（進項稅額-進項稅額轉出額）

若應交增值稅>0，由“轉出未交增值稅”科目轉入“未交增值稅”科目。

若應交增值稅<0，為留抵稅額，無須轉出。

⑤“減免稅款”專欄，記錄一般納稅人按現行增值稅制度規定準予減免的增值額。

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《國家發展改革委關于降低增值稅稅控系統產品及維護服務價格等有關問題的通知》（發改價格〔2017〕1243號）規定，自2017年8月1日起，將增值稅防偽稅控系統專用設備中的usb金稅盤零售價格由每個490元降為200元，報稅盤零售價格由每個230元降為100元；貨物運輸業增值稅專用發票、機動車銷售統一發票和公路、內河貨物運輸業發票稅控系統專用設備中的tcg-01稅控盤零售價格由每個490元降為200元，tcg-02報稅盤零售價格由每個230元降為100元。另外，從事增值稅稅控系統技術維護服務的有關單位，向使用稅控系統產品的納稅人提供技術維護服務收取的費用，由每戶每年每套330元降為280元；對使用兩套及以上稅控系統產品的，從第二套起減半收取技術維護服務費用。

稅控系統產品購買和技術維護服務費用抵減應納稅額。增值稅納稅人初次購買稅控系統產品支付的費用，以及每年繳納的技術維護費用，在增值稅應納稅額中及時全額抵減。注意，這里全額抵減的不是發票上注明的稅額，而是發票上注明的價稅合計金額，如果取得的是增值稅專用發票，則專用發票上所注明的稅款不再重復抵扣。

另外，房地產企業基本沒有什么可以減免的增值稅，《增值稅會計處理規定》將“減免稅款”設置在“應交增值稅”（一般計稅）科目下不妥，一般納稅人簡易計稅或者小規模納稅人也可以享受這個優惠，在上一級科目單獨反映為宜。

⑥“出口抵減內銷產品應納稅額”專欄，記錄實行“免、抵、退”辦法的一般納稅人按規定計算的出口貨物的進項稅抵減內銷產品的應納稅額。

注意：房地產企業與該科目無緣，封存為宜。

⑦“銷項稅額”專欄，記錄一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產應收取的增值稅額。

注意：想核算更清晰，可以增加13%、9%、6%等明細科目。

⑧“出口退稅”專欄，記錄一般納稅人出口貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產按規定退回的增值稅額。

注意：房地產企業與該科目無緣，封存為宜。

⑨“進項稅額轉出”專欄，記錄一般納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產等發生非常損失以及其他原因而不應從銷項稅額中抵扣、按規定轉出的進項稅額。

注意：“進項稅額轉出”科目經常會用到，房地產企業一般納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或個人消費等，其進項稅額按照現行增值稅制度規定不得從銷項稅額中抵扣的，要通過該科目轉出。

已抵扣進項稅額的不動產，發生非常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額，并從當期進項稅額中扣減：

不得抵扣的進項稅額=已抵扣進項稅額×不動產凈值率

不動產凈值率=（不動產凈值÷不動產原值）×100%

自2019年4月1日起，試行增值稅期末留抵稅額退稅制度。同時符合以下條件的納稅人，可以向主管稅務機關申請退還增量留抵稅額:

第一，自2019年4月稅款所屬期起，連續六個月（按季納稅的，連續兩個季度）增量留抵稅額均大于零，且第六個月增量留抵稅額不低于50萬元；

第二，納稅信用等級為a級或者b級；

第三，申請退稅前36個月未發生騙取留抵退稅、出口退稅或虛開增值稅專用發票情形的；

第四，申請退稅前36個月未因偷稅被稅務機關處罰兩次及以上的；

第五，自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。

問題19-1　　企業取得退還的留抵稅額后，應當如何進行處理?

答：參考《財政部　國家稅務總局關于退還集成電路企業采購設備增值稅期末留抵稅額的通知》（財稅〔2011〕107號）第三條第二項規定，企業收到退稅款項的當月，應將退稅額從增值稅進項稅額中轉出。收到退還期末留抵時：

借：銀行存款

貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出）

（2）“未交增值稅”明細科目，核算一般納稅人月度終了從“應交增值稅”或“預交增值稅”明細科目轉入當月應交未交、多交或預繳的增值稅額，以及當月交納以前期間未交的增值稅額。

注意：根據規定，該科目核算的是一般計稅方法下的增值稅，既有“轉出未交增值稅”科目借方轉入本科目貸方的，也有“預交增值稅”貸方轉入本科目借方的。

基本公式為：

轉出未交增值稅-預交增值稅-減免稅款=應補交增值稅

（3）“預交增值稅”明細科目，核算一般納稅人轉讓不動產、提供不動產經營租賃服務、提供建筑服務、采用預收款方式銷售自行開發的房地產項目等，以及其他按現行增值稅制度規定應預繳的增值稅額。

【學習與思考】

預繳增值稅還是預交增值稅?代扣代繳增值稅還是代扣代交增值稅?筆者專門百度了下“繳納”和“交納”的區別是什么。

“交”“繳”都是“付出”的意思，“納”是“接受”的意思，所以“交納”“繳納”的含義十分接近。交納是自愿的，繳納是被動的。繳納一般指向國家繳納，一般是指稅收。交納一般是指向機關、團體等上繳。

它們的區別在于：

“繳”有“被強制”的意思，“繳納”是“履行義務或被強制交納”；

“交納”沒有“被強制”的意思，如“交納團費”。

什么地方該用“交納”，什么地方該用“繳納”，要分析語意。實在分辨不清楚時，就用“交納”，“交納”可以替代“繳納”，但“繳納”不可以替代“交納”。

筆者認為這里還是用“繳”字為妥，文件如此，還是將就用吧。

（4）“待抵扣進項稅額”明細科目，核算實行納稅輔導期管理的一般納稅人取得的尚未交叉稽核比對的增值稅扣稅憑證上注明或計算的進項稅額。

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按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算抵扣進項稅額：

可抵扣進項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率

（5）“待認證進項稅額”明細科目，核算一般納稅人由于未經稅務機關認證而不得從當期銷項稅額中抵扣的進項稅額。包括：—般納稅人已取得增值稅扣稅憑證、按照現行增值稅制度規定準予從銷項稅額中抵扣，但尚未經稅務機關認證的進項稅額；一般納稅人已申請稽核但尚未取得稽核相符結果的海關繳款書進項稅額。

（6）“待轉銷項稅額”明細科目，核算一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務服務、無形資產或不動產，已確認相關收入（或利得）但尚未發生增值稅納稅義務而需于以后期間確認為銷項稅額的增值稅額。

【學習與思考】

怪怪的!簡易計稅方法下有沒有先確認收入后發生增值稅納稅義務的?建議修改為“待轉稅額”科目，其下再增設“待轉銷項稅額”和“待轉簡易稅額”明細科目，“待轉銷項稅額”核算一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產，已確認相關收入（或利得）但尚未發生增值稅納稅義務而需于以后期間確認為銷項稅額的增值稅額。“待轉簡易稅額”核算納稅人簡易計稅方法下銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產，已確認相關收入（或利得）但尚未發生增值稅納稅義務而需于以后期間確認為簡易計稅方法下的增值稅額。

（7）“簡易計稅”明細科目，核算一般納稅人采用簡易計稅方法發生的增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業務。

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對于營改增初始多數為簡易計稅的納稅人來說，只設一個科目過于簡單，時間長了可能連自己都不清楚。其下增設明細科目會清晰得多，見表19-1。

簡易計稅的公式為：

應交增值稅=未交增值稅-代扣稅款

應交增值稅-簡易預交-減免稅額=補繳稅款

（8）“轉讓金融商品應交增值稅”明細科目，核算增值稅納稅人轉讓金融商品發生的增值稅額。

注意：房地產企業難免會被迫買個理財產品、基金啥的，那么這個科目也要設上。

（9）“代扣代交增值稅”明細科目，核算納稅人購進在境內未設經營機構的境外單位或個人在境內的應稅行為代扣代繳的增值稅。

注意：小規模納稅人只需在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”明細科目，不需要設置上述專欄及除“轉讓金融商品應交增值稅”“代扣代交增值稅”外的明細科目。

房地產都是一般納稅人，增值稅會計科目設置表如表19-1所示。

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“代征稅款”明細科目，《增值稅會計處理規定》未設置該科目，但是根據《國家稅務總局關于個人保險代理人稅收征管有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第45號）的規定，個人保險代理人為保險企業提供保險代理服務應當繳納的增值稅和城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，稅務機關可以根據《國家稅務總局關于發布〈委托代征管理辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2013年第24號）的有關規定，委托保險企業代征。注意這里是“代征”不是“代扣代繳”不過，該科目也不是房地產企業用的，不設也罷。

“增值稅檢查調整”科目，《增值稅會計處理規定》也未見設置。根據《增值稅日常稽查辦法》（國稅發〔1998〕44號文件發布）附件，增值稅檢查后的賬務調整，應設立“應交稅金——增值稅檢查調整”專門賬戶。凡檢查后應調減賬面進項稅額或調增銷項稅額和進項稅額轉出的數額，借記有關科目，貸記本科目；凡檢查后應調增賬面進項稅額或調減銷項稅額和進項稅額轉出的數額，借記本科目，貸記有關科目；全部調賬事項入賬后，應結出本賬戶的余額，并對該余額進行處理：

1．若余額在借方，全部視同留抵進項稅額，按貸方余額數，借記“應交稅金——應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記本科目。

2．若余額在貸方，且“應交稅金——應交增值稅”賬戶無余額，按貸方余額數，借記本科目，貸記“應交稅金——未交增值稅”科目。

3．若本賬戶余額在貸方，“應交稅金——應交增值稅”賬戶有借方余額且等于或大于這個貸方余額，按貸方余額數，借記本科目，貸記“應交稅金——應交增值稅”科目。

4．若本賬戶余額在貸方，“應交稅金——應交增值稅”賬戶有借方余額但小于這個貸方余額，應將這兩個賬戶的余額沖出，其差額貸記“應交稅金——未交增值稅”科目。

上述賬務調整應按納稅期逐期進行。

既然是增值稅檢查后科目，誰也不想中槍老被稽查，所以不設也罷。

2019年4月1日至2021年12月31日，允許生產、生活性服務業納稅人按照當期可抵扣進項稅額加計10%，抵減應納稅額（以下稱加計抵減政策）。生產、生活性服務業納稅人，是指提供郵政服務、電信服務、現代服務、生活服務（以下稱四項服務）取得的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的納稅人。四項服務的具體范圍按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件附件1）所附《銷售服務、無形資產、不動產注釋》執行。

加計抵減不參與增值稅的計算，不在“應交增值稅”科目下設置明細科目。

設置“應交稅費——增值稅加計抵減額”科目作為過渡。