應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

一般計算步驟：

1.扣除項目合計＝取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的其他扣除項目

2.土地增值額＝應稅收入－扣除項目合計

3.增值率＝土地增值額 ÷ 扣除項目合計（找稅率，記）

4.應納稅額＝土地增值額×稅率－扣除項目合計×速算扣除系數

納稅人有下列情形之一的，按照房地產 評估價格計算征收土地增值稅：

1.隱瞞、虛報房地產成交價格的；

2.提供扣除項目金額不實的；

3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無當理由的；

4.舊房及建筑物的轉讓。

二、房地產開發企業土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的 房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以 分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應 分別計算增值額。

（二）土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人 應當進行土地增值稅的清算：

（1）房地產開發項目 全部竣工、完成銷售的；

（2） 直接轉讓土地使用權的；

（3）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務機關 可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85% 以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面積已經出租或自用；

（2）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（3）取得銷售（預售）許可證 滿三年仍未銷售完畢的。

（三）土地增值稅的清算時間

1.凡符合應當辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應當在滿足條件之日起 90 日內到主管稅務機關辦理清算手續。

2.凡屬稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在接到主管稅務機關下發的清算通知之日起 90 日內，到主管稅務機關辦理清算手續。

（四）土地增值稅清算的應稅收入確認

1.一般情形下銷售房地產應稅收入的確認

（1）已 全額開具商品房銷售發票的，按照 發票所載金額確認收入；

（2）未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售 合同所載的售房金額及其他收益確認收入；

（3）銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

2.非直接銷售的收入確定

房地產開發企業將開發的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等——發生所有權轉移時， 視同銷售房地產。

收入按下列方法和順序確認：

（1）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定。

（2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

3.自用或出租房地產

房地產開發企業將開發的部分房地產轉為 企業自用或 用于出租等商業用途時——如產權未發生轉移， 不征收土地增值稅。

上述情況在土地增值稅清算時不列收入，也不扣除相應的成本和費用。

（五）土地增值稅清算的扣除項目

1.不予扣除

各扣除項目須提供合法有效憑證； 不能提供合法有效憑證的， 不予扣除。

2.計算扣除

房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以 計算扣除。

3.公共設施的扣除

房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，成本、費用可以扣除：

（1）建成后產權屬于 全體業主所有；

（2）建成后 無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業；

（3）建成后 有償轉讓。

4.裝修費用

房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的 預提費用，除另有規定外， 不得扣除。

5.共同成本費用

屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

6.扣留建筑安裝施工的質量保證金

在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除； 未開具發票的，扣留的 質保金不得計算扣除。

7.開發繳納的 土地閑置費， 不得扣除。

8.為取得土地使用權所支付的 契稅，計入“取得土地使用權所支付的金額”中 扣除。

9.拆遷補償費的扣除

（1）回遷安置戶：安置用房 視同銷售處理，同時將此確認為房地產開發項目的 拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的 補差價款，計入 拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

（2）異地安置：異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（3）貨幣安置：房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

（六）清算后有關處理

1.清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

2.土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金

納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

充實自己，才能望得更遠。

下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的是（ ）。

a.直接轉讓土地使用權的

b.取得銷售許可證滿 1 年仍未銷售完畢的

c.轉讓未竣工結算房地產開發項目 50%股權的

d.房地產開發項目尚未竣工但已銷售面積達到 50%的

『確答案』a

『答案解析』納稅人應當進行土地增值稅清算的情形：（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（2） 整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。

房地產開發企業進行土地增值稅清算時，下列各項中，允許在計算增值額時扣除的是（ ）。

a.加罰的利息

b.已售精裝修房屋的裝修費用

c.逾期開發土地繳納的土地閑置費

d.未取得建筑安裝施工企業開具發票的扣留質量保證金

『確答案』b