01 什么是小區經營性收入

“小區經營性收入？不就是那些屬于小區經營性用房的沿街商鋪的租金嗎，最多再加上點電梯廣告收入？！”許多小區業主對于經營性收入的了解可能僅限于此。

筆者不否認這些業主回答的事項均屬于經營性收入，但并不全面。我們來看看法律、法規等相關規定的定義：《民法典》第二百八十二條規定“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”《杭州市物業管理條例》第三十九條規定“物業服務企業根據物業服務合同約定和有關法律、法規規定，可以對物業管理用房中的經營用房和物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營，收益歸全體業主所有?！痹诜尚g語中，我們一般將“小區經營性收入”稱為“物業經營性收益”。其涵蓋了經營用房用于經營的收益以及共用部位、共用設施設備的收益。由此，我們小區（物業管理區域）內的部分商鋪（經營用房）所產生的的租金便屬于小區經營性收入，而電梯、道閘廣告收入、公共區域的充電樁、豐巢柜、飲水機、大米機等等則均是利用了共用部位、共用設施設備進行經營，其收益也屬于小區經營性收益。于是，在讀完本文后，可能有些細心的小伙伴就會在飯后散步時“好好觀察”小區在產生經營性收益的部位了（要知道這些錢也有你的一份哦）。

02 如何確定業主的共有部分和經營性用房

（1）經營性用房在哪？

“小區的商鋪都長得一樣，哪幾間是經營性用房呢？”有些業主會產生這樣的疑問。

我們先來看看規定《杭州市物業管理條例》第二十九條“建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。……物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售（預售）證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變……”這條規定為我們明確了兩點：一是住宅房屋應有總建筑面積千分之四的部分作為經營用房，二是經營用房的具體位置和面積可在建設工程規劃許可證及附件附圖中查詢得到。那么，小伙伴們現在應該知道怎么去查找經營用房了吧。另外提醒的是，建設單位會在籌備首次業主大會會議時將包含前述圖紙的資料報送街道，物業服務企業處會有建設單位移交的相關資料，城建檔案館中也會有留底。至于通過什么方式從這幾處調取相關資料，筆者建議可向專業人員進行咨詢。

（2）公共部位在哪？

“沒錯，我知道小區業主共有部分產生的收益屬于全體業主所有，但到底哪些才屬于共有部分呢？！”有些業主可能對此比較疑惑。

我們還是先來看看法律規定：《民法典》第二百七十一條規定“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。”由以上規定，我們至少可以比較明確地知道共有部位主要包括了，比如我們通常所說的，小區地面道路、外墻、架空層等等……但在現實中，有關小區公共部位的爭奪糾紛經常訴諸報端。而這爭奪戰的一方是小區，另一方通常就是開發商！有人會問，開發商會跟小區全體業主爭什么呢？小區會所，地下車位等等！！這幾個部位的商業價值巨大，卻恰恰在法律規定中未予以明確權屬。由此，便留下了法律的空白和爭議扯皮的空間。由于“究竟這些部位的權屬為何”的問題稍顯復雜，筆者打算在接下來的文章中再慢慢展開，本文暫不作論述。拋開疑難復雜的點，通過以上的內容，我們對于這些部位在哪、如何確定基本應該能夠心中有數了吧。

03 如何使用共用部位誰說了算

“經營性收入肯定要全體業主說了算嘍，合同我們也應該我們同意才能簽啊！”這位小伙伴說的是沒錯，不過試問咱們有關注過自家小區哪些部位產生了經營性收入、定價是多少、使用主體是誰、期限有多長嗎？

關于這個小話題，我們還是先來看法律規定：《民法典》第二百七十八條規定：“下列事項由業主共同決定：……（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動。”大家都知道，民法典是從2021年1月1日起式施行的。民法典的這一條是明確規定了，利用共有部分從事經營活動需要全體業主共同決定，但在此之前，《物權法》第七十六條關于業主共同表決的規定中并未將該項內容納入其中。由此可見，在2021年之前，法律層面關于利用共有部位產生經營性收入是沒有強制要求經過業主大會表決的。這也是為什么很多小伙伴無法關注到“小區哪些部位產生了經營性收入、定價是多少、使用主體是誰、期限有多長”等問題了。（好吧，關于這個小話題，只能遺憾地說，大部分業主曾經在小區的公共部位使用上都被代表了……）

言歸傳，既然《民法典》就業主共同決定事項進行了擴充，那么這之后，是否意味著關于小區共有部分的使用一定要經過業主大會表決呢？并不盡然！小區實行的是自治管理，其遵循的是自行制定的議事規則。在實踐中，某些小區的議事規則可能會規定，業主大會授權業主委員會履行某些職責，其中就可能會包含授權業主委員會制定公共部位的經營管理方案并予以具體落實，以及對外簽訂相應的合同。于是乎，小區業主在此事項上可能還是會被代表。但值得注意的是，在新的《杭州市物業管理條例（修訂草案）》中，第十三條規定“禁止授權事項以下事項應當由全體業主或者業主大會決定，不得授權業主委員會：（一）法律、法規規定的應當由業主共同決定的事項……”可見，我們的地方立法機關已經注意到了這個“漏洞”，此條規定便將業主大會可能把公共部位的使用的權力授予業主委員會執行徹底封死了。當然，因為新版的《杭州市物業管理條例》目前還沒有出來，究竟最終施行的版本會是如何，我們拭目以待。

前面我們聊的是，業委會成立之后如何使用共有部位的問題，那么在業委會成立之前呢？由于業委會成立之前，建設單位（即開發商）會與物業服務企業簽訂前期物業管理合同，其中也會就經營用房、共有部位的使用、管理進行約定。這部分收益，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。而小區在成立業主委員會后，便可以要求物業服務企業移交相關的收益。收入標準合不合理、有沒有遺漏，我們可以“秋后算賬”！

04 經營性收入用在哪，該怎么用

“既然經營性收入屬于全體業主，那就大家一起發紅包嘛！”經營性收入是否真的能夠一發了之呢？

關于這個話題，我們仍然需要看看規定：《杭州物業管理條例》第二十六條規定：“業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。”第三十九條規定：“物業服務企業根據物業服務合同約定和有關法律、法規規定，可以對物業管理用房中的經營用房和物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營，收益歸全體業主所有，可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金，也可以根據業主大會的決定用于物業管理的其他需要。”我們知道，一個小區的常運轉除了物業服務企業提供的日常維護保養外，還會涉及共用部位、設施的維修、更新、改造等內容。此時，相關工作已在物業服務內容之外，也需要比較大的資金投入，經營性收入便能夠對此補充。除此之外，業委會的工作經費、業主大會的啟動等等也都有經營性收入的用武之地。因此，經營性收入一發了之，合適嗎？

接下來，我們再聊聊怎么使用經營性收入？《民法典》第二百七十八條規定：“下列事項由業主共同決定：……（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”我們認為，經營性收入當然屬于共有和共同管理權力的重大事項，其使用理應由業主共同決定。這一點，在杭州市《業主大會議事規則》（示范文本2018版）中也得到了印證（第七條業主大會決定以下事項第十一項規定：“物業管理用房、物業共用部位、共用設施設備的使用和經營及其收益的管理分配使用”）。另外，新的《杭州市物業管理條例（修訂草案）》第十三條也有類似表述（第十三條禁止授權事項以下事項應當由全體業主或者業主大會決定，不得授權業主委員會：……（四）使用屬于全體業主所有的共有收入或者其他資金，但用于物業管理的緊急需要，且在業主大會議事規則規定的次數和總額限制內的除外。）可見，小區經營性收入的使用應該慎之又慎，發紅包是能夠吸引眼球，但對于小區的治理并沒有實質性的幫助。

05 經營性收入由誰管理，如何監督

“經營性收入看不見、摸不著，作為小區業主，我怎么監督呢？”確實，我們聊了這么多，如果不知道經營性收入在哪，又如何維護作為小區業主的權利呢？

《杭州市物業管理條例》第三十九條規定：“……物業經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬；由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理；實行物業服務包干制收費方式的物業服務項目，每半年公布一次物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況；實行物業服務酬金制收費方式的物業服務項目，每年公布一次各項資金收支情況；前期物業服務期間，建設單位和物業服務企業應當在前期物業服務合同中詳細約定物業經營性收益使用管理事項，并向業主公示告知。前期物業服務結束時，物業服務企業應當審計前期物業服務期間物業經營性收益收支情況，并將審計結果在物業管理區域內公示。”由前述規定可知，在小區業委會未成立期間，經營性收益是由物業服務企業管理的，其應當按照前期物業服務合同的約定進行公示告知；在小區業委會成立之后，可由物業服務企業代管或業委會自行管理，并定期公示。如果物業服務企業未按照規定公示，業主可要求住建部門責令其整改，并對其進行行政處罰。

另外，杭州在2019年出臺了《杭州市物業經營性收支信息公示試點工作方案》，其中規定了“市住保房管局負責建設物業經營性收支信息平臺（以下簡稱信息平臺），為業主、業主委員會、物業服務企業以及街道、社區和相關部門提供信息公布、查詢、監督等便利服務。”目前，杭州市物業維修資金管理中心已經開發“物業經營性收支信息平臺”微信小程序，業主均可登錄該平臺查詢小區的經營性收支情況（該程序的普及率現階段不高，許多小區根本就未錄入相關的數據，比如筆者的……）