其實房地產開發企業將自己的開發產品精裝修作為售樓處、樣板房是否需要繳納房產稅，業界一直存在爭議。我們知道，針對關于房地產開發企業開發產品是否繳納房產稅，《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發【2003】89號，以下簡稱為“89號文”)文件有這樣的規定:“一、關于房地產開發企業開發的商品房征免房產稅問題:鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前,對房地產開發企業而言是一種產品,因此,對房地產開發企業建造的商品房,在售出前,不征收房產稅;但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。那么根據89號文的闡釋內容，對于開發產品作為售樓處、樣板房是否需要繳納房產稅的爭議焦點就變成了大家該如何界定89號文中的“已使用”。

01、售樓處是否征收房產稅的稅理分析

近年來隨著房地產市場銷售競爭的日益激烈，售樓處作為樓盤銷售平臺，已慢慢轉變為集接待、展示、洽談、簽約、辦公等各項功能為一體的綜合平臺。當企業開發產品作為售樓處在項目現場承載著如此多“使用”職能時，再和稅務機關強調房地產企業并沒有使用該開發產品時就會顯得牽強，因此當企業開發產品作為售樓處使用時，顯然就已經滿足89號文中已使用的定義，那么征收房產稅就存在比較合理的依據。當然實務中部分地區稅務執法環境較好，并未嚴格按照規定執行征稅程序，因此具體實操過程中我們建議各位還是要參考各地具體執行口徑進行申報納稅。

02、樣板房是否征收房產稅的稅理分析

針對開發產品作為樣板房是否征稅的問題也存在不同的聲音。一種觀點認為，房地產開發企業在出售前已將該部分開發產品用于銷售展覽，屬于89號文中“已使用”的范疇，因此需要繳納房產稅。而且稅務機關方面如貴州省稅務局曾在公開回復納稅人時支持該觀點。

但另一種觀點認為，由于該部分樣板房會連同裝修一同銷售給客戶，那么房地產開發企業將樣板房展示給客戶僅僅是銷售樣板房整個過程中的一個看房環節。也就是說樣板房的展覽功能并非由于房地產公司主動“使用”而產生，而是由于客戶在看房過程中被動產生，因此該部分樣板房并不屬于89號文中“已使用”的范疇，也就無需繳納房產稅。另外從另一個角度來看，如果一套房只要被客戶“觀看過”就被認定為“已使用”，那么項目中所有的房產可能都將成為房產稅的征稅對象，這顯然不符合89號文的立法原意。實務中據我們了解，湖南省稅務局及深圳市稅務局亦認為房地產開發企業對于裝修的樣板房并未實際使用，最終還是要出售的，可以認定為符合89號文中售前未使用商品房的規定，無需繳納房產稅。

這里我們可以延伸一下，如果開發商使用開發產品精裝修后作為樣板房但最終并未計劃連同裝修一同銷售，而是將樣板房精裝修拆除后的毛坯房繼續銷售給客戶，那么房地產開發企業精裝修后的樣板房是否需要繳納房產稅呢?在這種情況下我們更傾向于認為需要繳納房產稅，原因是在這個過程中裝修后的樣板房對房地產開發企業而言并非是最終產品狀態，而是將開發產品經修飾后用于展覽使用，更多的表現出使用屬性而非產品屬性。

03、售樓處和樣板房征稅基礎上計稅依據的確認和征管問題

如若我們討論的是開發產品作為售樓處、樣板房如果需要計征房產稅，那么計征房產稅的計稅依據應該如何確定?

我國關于房產稅計稅依據的相關法律法規如下：

《中人民共和國房產稅暫行條例》第三條規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。

《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅2008152號，以下簡稱為“152號文”)第一條規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。

《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅【2010】121號，以下簡稱為“121號文”)第三條規定：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。