一、車位的類型

一般車位分為如下三類：有產權車位：辦理產權的車位;無產權車位：無法辦理產權的車位;人防車位：利用人防工程建成的車位。

二、車位整體探討

1、買斷式包銷

該操作與車位銷售類似(具體稅金方面不闡述)是很多公司選擇的一種處理方式，對于無產權車位，人防車位出現較多，而對產權車位的處理，經常受限于無法辦理過戶(因車位是需要賣給小區業主的，有的地方嚴格規定，小區業主不能買超過兩個車位)，稅務機關認為這類產權證無法過戶到包銷單位，不予認可為簽約，無法納入土增稅清算范圍。(稅務機關不予認可也很常，擔心假買斷清算后沖回，繼續銷售。)

但個人理解仍然有空間爭取：

法規依據：①根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函2010220號)：未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。②國稅發2006187號：(三)房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

個人理解：220號文，沒有約定一定是網簽備案的合同，也沒明確約定產權辦理情況，187號文至強調建成后有償轉讓的，應計入收入。所以這種打包銷售模式，納入土增稅清算范圍應該有空間。

2、資產劃轉

重慶這塊實操非常多，渝建市場〔2020〕5號有明確的規定。

重慶市住房和城鄉建設委員會關于進一步加強和規范商品房配套車位銷售有關事宜的通知(渝建市場〔2020〕5號)：三、允許將商品房配套車位(含人防車位)整體劃轉給同一投資主體內部所屬企業，劃轉后的車位應當首先滿足業主的需要。房地產開發企業將商品房配套車位(含人防車位)整體劃轉給同一投資主體內部所屬企業(包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間)的，按照《物權法》和《重慶市物業管理條例》有關規定，受讓的同一投資主體內部所屬企業須承繼原開發企業的相應權利和義務，劃轉后車位(含人防車位)使用需首先滿足業主需求。劃轉后車位(含人防車位)的出租和出售參照房地產開發企業出租和出售車位的規定執行。

涉稅分析：

(1)增值稅處理

將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓的，不征收增值稅

國家稅務總局公告2013年第66號：納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債經多次轉讓后，最終的受讓方與勞動力接收方為同一單位和個人的，仍適用《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第13號)的相關規定，其中貨物的多次轉讓行為均不征收增值稅。資產的出讓方需將資產重組方案等文件資料報其主管稅務機關。

(2)契稅處理

免征契稅。

財政部 稅務總局公告2021年第17號：同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。

(3)土地增值稅

征收土地增值稅(視同銷售)

關注單價判定：車位評估價，同項目一年以內的成交均價，周邊同地段同類項目的車位成交均價(提前鋪排)

(4)企業所得稅

一般性稅務處理or特殊性稅務處理(視情況判定)

國家稅務總局2015年第40號：100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉其持有的股權或資產，母公司沒有獲得任何股權或非股權支付。母公司按沖減實收資本(包括資本公積，下同)處理，子公司按接受投資處理。

實操注意：

會簽訂制式合同;需稅務機關出具免契稅證明;明確資產劃轉后產權可過戶;持有階段的房產稅的問題(從價或者從租的合理籌劃);操作的核心在土增稅的收益，至于所得稅特殊性處理和增值稅免征都要和當地稅務機關達成一定默契;后續銷售車位適用二手清算。

3、企業分立

企業分立是前置動作總登后的車位確權至項目公司，將項目公司分立為兩個公司，一個公司持有車位，另一個公司持有其他業態。

(1)增值稅處理

將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓的，不征收增值稅

(2)契稅處理

免征契稅

財政部 稅務總局公告2021年第17號：公司依照法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬，免征契稅。

(3)土地增值稅

征收土地增值稅(視同銷售單價)

單價判定：車位評估價，同項目一年以內的成交均價，周邊同地段同類項目的車位成交均價(提前鋪排)

(4)企業所得稅

一般性稅務處理or特殊性稅務處理(視情況判定)

財稅〔2009〕59號：公司分立可以按一般性稅務處理或特殊性稅務處理。特殊性稅務處理要求在重組后連續12個月內，不得轉讓所取得的股權。

實操注意：與資產劃轉不同的是，分立要滿足公司法的規定及工商的流程;當地明確產權可確權至項目公司。