案例1：甲公司為一般納稅人身份的非房地產企業，適用簡易計稅，現將2015年自建房產以5000萬元銷售給乙公司，請問甲公司該如何繳納增值稅?

答：一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

應繳增值稅=5000/(1+5%)*5%=238.1萬

2、適用簡易計稅的一般納稅人銷售取得(非自建)不動產

案例2：甲公司為一般納稅人身份的非房地產企業，適用簡易計稅，現將2015年購買的房產以5000萬元銷售給乙公司，當時房產購買價值為3000萬，請問甲公司該如何繳納增值稅?

答：一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

應繳納增值稅=(5000-3000)/(1+5%)*5%=95.24萬

3、適用一般計稅的一般納稅人銷售自建不動產

案例3：甲公司為一般納稅人身份的非房地產企業，適用一般計稅，現將2020年自建房產以5000萬元銷售給乙公司，進項稅額留底為150萬，請問甲公司該如何繳納增值稅?

答：適用一般計稅的一般納稅人銷售自建不動產以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

預交環節：應預交增值稅=5000/(1+5%)*5%=238.1萬

申報環節：應繳增值稅=5000/(1+9%)*9%-238.1-150=24.74萬

4、適用一般計稅的一般納稅人銷售取得(非自建)不動產

案例4：甲公司為一般納稅人身份的非房地產企業，適用一般計稅，現將2020年取得的房產以5000萬元銷售給乙公司，當時房產購買價值為3000萬，進項稅額留底為150萬，請問甲公司該如何繳納增值稅?

答：適用一般計稅的一般納稅人銷售取得(非自建)不動產，按照取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。但是在預交環節納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款，然后向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

預交環節：應預交增值稅=(5000-3000)/(1+5%)*5%=95.24萬

申報環節：應繳增值稅=5000/(1+9%)*9%-95.24-150=167.6萬

5、適用簡易計稅的小規模納稅人銷售自建不動產

案例5：甲公司為小規模納稅人身份的非房地產企業，適用簡易計稅，現將2020年自建的房產以5000萬元銷售給乙公司，請問甲公司該如何繳納增值稅?

答：小規模納稅人銷售其自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

應繳增值稅=5000/(1+5%)*5%=238.1萬

6、適用簡易計稅的小規模納稅人銷售取得(非自建)不動產

案例6：甲公司為小規模納稅人身份的非房地產企業，適用簡易計稅，現將2020年購買的房產以5000萬元銷售給乙公司，房產購買價格為3000萬元，請問甲公司該如何繳納增值稅?

答：小規模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動產(不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

應繳增值稅=(5000-3000)/(1+5%)*5%=95.24萬

簡單總結：1、適用簡易計稅方式的非房地產企業銷售取得(非自建)不動產時按照差額納稅方式交稅。2、適用一般計稅方式的非房地產企業銷售取得(非自建)不動產時按照差額預交全額納稅方式交稅。

2017年1月的解析——

企業出售固定資產應該如何繳納增值稅？

一、銷售使用過的固定資產

已使用過的固定資產，是指納稅人根據財務會計制度已經計提折舊的固定資產。

(一)一般納稅人

1.一般納稅人銷售2009年1月1日后取得的按規定不抵扣且未抵扣的固定資產時，按照3%征收率，減按2%征收，即應納稅額=含稅銷售額÷(1+3%)×2%。

一般納稅人銷售2009年1月1日后購進且允許扣稅的固定資產時，增值稅稅率為17%，即應納稅額=含稅銷售額÷(1+17%)×17%。

2008年12月31日以前納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產，按照3%征收率，減按2%征收，即應納稅額=含稅銷售額÷(1+3%)×2%。

2008年12月31日以前納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在試點后購進或自制的固定資產，增值稅稅率為17%，即應納稅額=含稅銷售額÷(1+17%)×17%。

2.一般納稅人銷售使用過的固定資產，適用3%征收率減按2%征收的增值稅政策的，應開具普通發票，不得開具增值稅專用發票;如果放棄享受此項政策，可以開具增值稅專用發票。

一般納稅人銷售使用過的固定資產，適用17%稅率的，應開具增值稅專用發票。

(二)小規模納稅人

1.小規模納稅人(除其他個人外，下同)不能抵扣進項稅額，適用增值稅稅率為3%，減按2%征收，即應納稅額=含稅銷售額÷(1+3%)×2%。

2.小規模納稅人銷售自己使用過的固定資產，適用3%征收率減按2%征收的增值稅政策的，應開具普通發票，不得由稅務機關代開增值稅專用發票;如果放棄享受此項政策，可申請稅務機關代開增值稅專用發票。

二、銷售舊貨

舊貨，是指進入二次流通的具有部分使用價值的貨物(含舊汽車、舊摩托車和舊游艇)，但不包括自己使用過的物品。

一般納稅人和小規模納稅人銷售舊貨時，均適用增值稅3%征收率，減按2%征收，即應納稅額=含稅銷售額÷(1+3%)×2%。