最近兇宅火了，江蘇省西安市吳中區法院為證明法拍房「兇宅不兇」，對發生過非常死亡事件的房屋開啟24小時試睡直播。從成交結果來看，符合網友那句戲言：窮都不怕，還怕兇宅?兇宅不止不會流拍，還引得眾多買家爭相競價。

個人銷售住房稅收政策匯總

類型 情形 增值稅 印花稅 土地增值稅 個人所得稅

住宅 購買不足兩年 5%全額 免 免 20%差額或核定（轉讓自用5年以上家庭唯一住房，免）

購買兩年以上 北上廣深 非普通住房 5%差額

普通住房 免征

其他城市 免征

非住宅 非自建 5%差額 0.05% 按轉讓舊房計算

自建 5%全額

司法拍賣雖火，涉稅問題卻多，有些司法拍賣的稅款還是全部由買方承擔，如果賣方是個人還好，因為在當下的賣方市場中，我們購買二手房通常也是買家包稅;但假如賣方是企業，坑就大了。為什么這么說?個人銷售住房的稅收：印花稅和土地增值稅免征，除北上廣深以外大部分地區免增值稅，個人所得稅通常為核定1%，五年以上家庭唯一住房還可免征，因此運氣好遇到一個五年唯一的賣方的話，買方包稅就根本不需要替賣方交稅，只需要交過戶的契稅，而契稅本身就應當由買方負擔，無論買新房還是二手房都需要繳納。要注意的是，非住宅(如商鋪、車位)不適用上述免征政策。

但如果是企業銷售住房，所有的免征條款都不適用，我們來看看企業要交哪些稅?

案例

2019年5月，a房地產公司通過司法拍賣取得某土地，約定稅費全部由買方承擔。

問：涉及哪些稅費?

答：a公司需繳納契稅，按拍賣價*契稅稅率，并按合同價款*0.05%繳納產權轉移書據印花稅。

由于a公司需要承擔賣方的稅費，因此，a公司還需要承擔企業所得稅、增值稅、土地增值稅、印花稅。

(1)企業所得稅：按轉讓收入減去轉讓原值繳納，但企業所得稅不同于個人所得稅，需要結合整個納稅年度的其他經營數據確定，因此是否需要在交易過程一次性繳納，需咨詢主管稅務機關。

(2)增值稅：如果賣方取得土地的時間在2016年4月30日前，則按照5%差額征稅(賣方為小規模納稅人的，可以選擇按3%全額或5%差額);如果取得土地時間在2016年5月1日后，則只能按9%計算銷項稅額，且沒有土地價款可以扣除(只有房地產企業銷售自行開發的房產可以計算銷項抵減扣除，無論賣方是否房地產企業，未開發即轉讓土地，均不可以計算銷項抵減)。

(3)土地增值稅：生地變熟地再轉讓或直接轉讓土地使用權，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。

需要注意的是，取得土地使用權時支付的地價款只能憑票扣除，不能評估扣除。無票則不得扣除。

(4)印花稅：按產權轉移書據萬分之五繳納印花稅。

實操指南

在目前已有的司法拍賣稅收爭議案例和法院判例中(如陳立仁與國家稅務總局中山市稅務局神灣稅務分局、國家稅務總局中山市稅務局稅務行政管理(稅務)一審行政判決書-廣東省中山市第一人民法院(2018)粵2071行初823號)，司法拍賣的成交價格極有可能被認定為不含增值稅的價款，因此在確定各稅計稅依據的時候，不能除以(1+稅率或征收率)。但其他稅種被還原反算到價款中的可能性較小，反算也極為復雜。

不動產司法拍賣及繳稅、辦證流程 <劉金濤 2017.8>

一、委托拍賣或網絡拍賣

1、人民法院委托拍賣公司拍賣相關不動產

2、人民法院通過《人民法院訴訟資產網》拍賣平臺拍賣相關不動產（2017年1月1日起，一般都以此種方式拍賣）

二、發布拍賣公告

主要內容：

1、標的物展示時間、地點，一般在在標的物現場進行展示

2、競買人簽訂競買須知并交納保證金

3、說明起拍價及稅費承擔情況（一般公告：由買受人承擔）

三、競拍

根據《拍賣法》及實施細則，參與競拍。

四、簽署《拍賣成交確認書》

五、執行法院作出《執行裁定書》

法院確認拍賣成交及不動產權屬歸于競得人。

六、執行法院發出《協助執行通知書》

要求國土資源及房屋管理部門，請求協助拍賣機構、買受人辦理產權轉移手續。

七、向主管稅局繳納稅費

根據拍賣公告約定：1、原產權人繳納契稅、增值稅及附加、所得稅、印花稅等稅費；或2、買受人代原產權人繳納契稅、增值稅及附加、所得稅、印花稅等稅費。

八、主管稅務機關開具發票及完稅證明

九、國土資源及房屋管理部門發證

持完稅證明及《拍賣成交確認書》、《協助執行通知書》、相關身份證明等申請發證，經審核，依法頒發《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》。

劉金濤律師

北京市一法律師事務所稅法部副主任

小陳稅務咨詢（北京）有限責任公司合伙人

法學學士、注冊稅務師、經濟師