01、自持和銷售模式下的涉稅分析

(一)自持物業模式

(1)自用情況下：

房產稅：計稅依據為應稅房產原值×1-(10%~30%)，按照1.2%的稅率計算;

城鎮土地使用稅：以占地面積作為計稅依據，按年計算繳納;

企業所得稅：作為固定資產進行管理，每年依據房產原值按一定年限進行折舊處理，稅法規定最低折舊年限20年。

(2)出租情況下：

增值稅：以租金收入為計稅依據;

城建稅及附加：以實際繳納的增值稅為計稅依據，實際稅負(7%+3%+2%)(城市);

印花稅：計稅依據為合同金額的0.1%;

房產稅：以租金收入為計稅依據，按照12%的稅率計算;

城鎮土地使用稅：以占地面積作為計稅依據，按年計算;

企業所得稅：租金收入扣除計提折舊等費用和稅金及附加等金額為計稅依據，稅率25%。

(二)對外銷售模式

無論銷售給個人還是公司，在轉讓環節稅負相同。

增值稅：以銷售收入為計稅依據;

土地增值稅：未做清算申報前，按預征率申報(河南省商業用房預征率4.5%)。清算申報后，以清算審核結論中確定的單位建筑面積成本費用和本次轉讓繳納的城建稅及附加為扣除項目，計算增值率，確定適用稅率;

印花稅：計稅依據為合同金額的0.05%;

企業所得稅：預售階段按計稅毛利率預繳申報，開發產品完工后，需進行收入成本結轉，并按法定稅率進行納稅申報。

02、兩種模式異同點

1.相同點：無論是自持還是對外銷售，商業用房所有權人必然都要承擔房產稅和城鎮土地使用稅。

2.自持出租模式下，對納稅金額影響較大的是增值稅和房產稅，而這兩個稅種均以租金收入為計稅依據，因此租金收入是方案設計的關鍵點，需要綜合平衡計算一次出租和轉租方案的稅負差異。

3.對外銷售模式下，轉讓方稅收負擔取決于銷售收入。如果受讓方是公司，后續再轉讓可以考慮以股權轉讓方式實現不動產實際控制權轉移。同時，在受讓人持有環節，同樣涉及房產稅和城鎮土地使用稅，可以考慮適用小規模納稅人六稅兩費減免和小型微利企業所得稅減免政策。下面，結合案例對以上分析進行說明：

案例：

某公司開發的商業用房房產市場價值10000萬元，開發成本7000萬元，租賃合同顯示年租金250萬元，三種方案：一是自持出租;二是銷售給企業持有;三是銷售給個人持有。

一、自持出租環節稅費：

增值稅：250/(1+9%)×9%=20.64萬元

城建稅及附加：20.64×(7%+3%+2%)=2.48萬元

房產稅：250/(1+9%)×12%=27.52萬元

印花稅：250×0.1%=0.25萬元

企業所得稅：250-350(按照20年計提折舊，每年350萬元)-稅金及附加(2.48+27.52+0.25)=-130.25，應納稅額為零

稅費合計：50.89萬元

二、銷售環節稅費

(無論銷售對象是個人或是企業，銷售環節稅費相同)

1.賣方承擔稅費：

增值稅：10000/(1+9%)×9%=825.69萬元

城建稅及附加：825.69×(7%+3%+2%)=99.08萬元

土地增值稅：按照核定征收測算10000/(1+9%)×8%=733.94萬元

印花稅：10000×0.05%=5萬元

企業所得稅：(10000-7000-99.08-733.94-5)×25%=540.50萬元

稅金合計：2204.21萬元

2.買方承擔稅金：

契稅：10000/(1+9%)×4%=366.97萬元

印花稅：10000×0.05%=5萬元

稅金合計：371.97萬元

以上買賣雙方承擔稅金共計：2576.18萬元

三、持有并出租環節稅費

1、銷售給公司(由原房地產企業實際控制的公司)持有并出租：

增值稅：250/(1+9%)×9%=20.64萬元

城建稅及附加：20.64×(7%+3%+2%)=2.48萬元

房產稅：250/(1+9%)×12%=27.52萬元

印花稅：250×0.01%=0.25萬元

契稅：10000/(1+9%)×4%=366.97萬元

由于公司買進物業后，其購進成本=10000/(1+9%)+契稅366.97萬元=9541.28萬元

按照20年計提折舊，則每年折舊額7000/20=477.06萬元

企業所得稅：租金250-(折舊477.06+房產稅27.52+印花稅0.25+城建稅及附加2.48)=-257.31萬元，應納稅額為零

稅費合計：50.89萬元

2、銷售給股東個人再出租

增值稅：250/(1+1%)×1%=2.48萬元

城市建設稅及附加：2.48×(7%+3%+2%)=0.30萬元

個人所得稅：247.53×80%×20%=39.6萬元

房產稅：247.53×12%=29.7萬元

印花稅：250×0.05%=0.125萬元

稅費合計：72.20萬元

通過以上案例，可以看出，商業用房通過個人出租綜合稅負明顯高于通過公司出租，銷售后再出租綜合稅負最高。

來源：蓮稅觀 作者：阿蓮姐姐

2020年9月的解析——

不同運營模式下房地產開發公司繳納的稅費有何不同

房地產開發商開發無論是開發住宅還是純商業綜合體，商業部分或者銷售、或者自持，均不同程度涉及各種稅費，下面就商業部分幾種模式需要繳納哪幾種稅費進行分析：

第一類、房地產開發公司自行銷售;

1.增值稅

2.土地增值稅(三分法或兩分法，屬于非普通住宅或其他，無法享受普通住宅增值率低于20%免稅優惠政策)

3.城建稅以增值稅為計稅基礎，稅率為7%(城市)

4.教育費附加以增值稅為計稅基礎，稅率為3%

5.地方教育費附加以增值稅為計稅基礎，稅率為2%

6.印花稅：萬分之五

7.企業所得稅

第二類、房地產開發公司自持物業，自用自營的模式;

1.增值稅：不交納。

2.城市建設維護稅：不交納。

3.教育費附加稅：不交納。

4.地方教育費附加稅：不交納。

5.房產稅：年應納房產稅的稅額=應稅房產原值×1-(10%~30%)×1.2%。

房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。

6.土地使用稅：應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額

第三類、房地產開發公司自持商業，自行出租的模式;

1.增值稅分三種情況：

一般納稅人

老項目：可選擇簡易5%法律依據：財稅201668號

新項目：一般計稅9%(2019年4月1日起)法律依據：財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號財稅201668號

小規模無限定簡易計稅5%法律依據：財稅201668號

2.城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%(城市)

3.教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%

4.地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%

5.房產稅：年應納房產稅的稅額=租金收入×12%(深圳只按從價計征)

6.土地使用稅：應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額

7.印花稅：合同價款的千分之一繳納。

8.企業所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅。

第四類、房地產開發商業，交由商業運營公司管理的模式,分三種情況;

(一)委托商業運營公司出租，并向商業運營公司支付管理費的模式：

1.增值稅分三種情況：

一般納稅人

老項目：可選擇簡易5%法律依據：財稅201668號

新項目：一般計稅9%(2019年4月1日起)法律依據：財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號 財稅201668號

小規模無限定簡易計稅5%法律依據：財稅201668號

2.城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%(城市)

3.教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%

4.地方教育附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%

5.房產稅：年應納房產稅的稅額=租金收入×12%(深圳只按從價計征)

6.土地使用稅：應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額

7.印花稅：合同價款的千分之一繳納。

8.企業所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅。

(二)委托商業運營公司出租，并向商業運營公司支付管理費的模式：

1.開發公司涉稅如下：

(1)增值稅分三種情況：

一般納稅人

老項目：可選擇簡易5%法律依據：財稅201668號

新項目：一般計稅9%(2019年4月1日起)法律依據：財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號 財稅201668號

小規模無限定簡易計稅5%法律依據：財稅201668號

(2)城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%(城市)

(3)教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%

(4)地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%

(5)房產稅：年應納房產稅的稅額=租金收入×12%(深圳只按從價計征)

(6)土地使用稅：應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額

(7)印花稅：合同價款的千分之一繳納。

(8)企業所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅。

2.商業運營公司涉稅：

商業運營公司代開發公司出租物業(以商業為例)，向開發公司開具發票并收取中介服務費，按商務輔助服務--經紀代理服務納稅。商業運營公司如為一般納稅人稅率為6%，如為小規模納稅人征收率為3%。

(三)出租給商業運營公司，由商業運營公司經營的模式：

1.開發公司涉稅如下：

(1)增值稅分三種情況：

一般納稅人

老項目：可選擇簡易5%法律依據：財稅201668號

新項目：一般計稅9%(2019年4月1日起)法律依據：財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號 財稅201668號

小規模無限定簡易計稅5%法律依據：財稅201668號

(2)城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%(城市)

(3)教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%

(4)地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%

(5)房產稅：年應納房產稅的稅額=租金收入×12%。

(6)土地使用稅：應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額

(7)印花稅：合同價款的千分之一繳納。

(8)企業所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅。

2.商業運營公司再出租涉稅：

(1)增值稅分三種情況：

一般納稅人

老項目：可選擇簡易5%法律依據：財稅201668號

新項目：一般計稅9%(2019年4月1日起)法律依據：財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號 財稅201668號

小規模無限定簡易計稅5%法律依據：財稅201668號

(2)城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%(城市)

(3)教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%

(4)地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%

(5)土地使用稅：

應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額

(6)印花稅：合同價款的千分之一繳納。

(7)企業所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅。

此模式比房地產公司直接對外出租，就房產稅而言有所降低;但就增值稅而言，一般納稅人的商業運營公司租入房地產企業自持物業(商業)的租賃時點，應注意把握在2016年4月30日前，再出租才可能選擇簡易計稅方法按5%交納增值稅;否則按一般計稅方法9%交納增值稅。

房地產出租自持物業是以新老項目為標準，選擇增值稅計稅方法的;商業運營運租入資產再出租，則以租入的時間為標準，選擇增值稅計稅方法的。

(四)將自持商業，投資給商業運營公司(以房地產全資子公司為例)，由商業運營公司經營的模式：

1.開發公司涉稅如下：

(1)增值稅分三種情況：

老項目：可選擇簡易5%法律依據：財稅201668號

新項目：一般計稅9%(2019年4月1日起)法律依據：財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號 財稅201668號

小規模無限定簡易計稅5%法律依據：財稅201668號

(2)城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%(城市)

(3)教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%

(4)地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%

(5)印花稅：合同價款的萬分之五繳納。

(6)土地增值稅：以對應增值率計算交納。

(7)企業所得稅：如符合《國家稅務總局關于資產(股權)劃轉企業所得稅征管問題的公告》2015年第40號公告的條件，可免企業所得稅，需向稅務機關報批。

2.商業運營公司涉稅：

(1)接受投入環節

①商業運營公司需按萬分之五交印花稅。商業運營公司如能符合《財政部 國家稅務總局關于進一步支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》財稅〔2015〕37號的條件，可免交契稅，需報稅務部門審批。

②商業運營公司在5月1日后，從采用一般計稅方法交納增值稅的房地產開發企業投入不動產，取得增值稅專用發票，按11%稅率分兩年抵扣增值稅;從采用簡易計稅方法交納增值稅的房地產開發企業購入不動產，取得增值稅專用發票，按5%稅率或征收率分兩年抵扣增值稅。(注意：財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號規定：納稅人取得不動產或者不動產在建工程的進項稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規定尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，可自2019年4月稅款所屬期起從銷項稅額中抵扣。)

(2)接受投入后再出租環節

①增值稅分三種情況：

老項目：可選擇簡易5%法律依據：財稅201668號

新項目：一般計稅9%(2019年4月1日起)法律依據：財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號 財稅201668號

小規模無限定簡易計稅5%法律依據：財稅201668號

②城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%(城市)

③教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%

④地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%

⑤土地使用稅：應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額

⑥印花稅：合同價款的千分之一繳納。

⑦房產稅：年應納房產稅的稅額=租金價值×12%。

⑧土地使用稅：應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額

⑨企業所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅。

以上是房地產開發企業自持商業的主要運營模式，不同的模式納稅方式及所承擔的稅負不同，有的在某一環節減少某一種稅負，綜合稅負未必降低，還要把房地產開發企業與商業運營公司統一起來，進行整體稅負測算，進行分析比較，結合企業最想達到的目標，是節稅為第一目標?還是現金流為第一目標?是考慮資產后續靈活處置為第一目標?沒有絕對最完美的籌劃方案，只有選擇企業主要需求的籌劃方案才是最合適的。

來源：智慧源地產財稅

2008年10月之前的解答——

房地產開發公司小區會所涉稅問題

問題：房地產開發公司在所建小區內單獨建設了會所供業戶免費使用，目前暫沒辦理房屋產權轉移。會所在建設中沒有單獨核算成本，與商品房共同分攤成本，現在開發產品科目核算。問依目前情況會所是否需要交納房產稅、土地使用稅?將來無償交出后，在會計核算上減少開發產品同時對應的科目應該是什么，以前年度損益調整或利潤分配對否?這一環節涉及營業稅嗎?另外在計算土地使用稅時是否包含人防設施——地下室的面積?

答復：流轉稅管理處：房地產開發公司無償贈與不動產應征收營業稅，稅率5%.

財產與行為稅管理處：對開發商建設的供住宅小區內業主免費使用的會所用房是否征收房產稅和土地使用稅問題，我們在請示國家稅務總局，在總局明確前可暫不征收。

對于房地產開發用地計算土地使用稅時，可售房屋建筑面積面積和已售房屋建筑面積均不含地下室部分。