“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。

獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

注解：納稅人經(jīng)常存在這樣一個(gè)理解誤區(qū)，認(rèn)為沒(méi)辦房產(chǎn)證的就無(wú)需繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)證并不是繳納房產(chǎn)稅的前置條件，只要具備房屋形態(tài)的財(cái)產(chǎn)，均在房產(chǎn)稅征稅范圍。

二、地下車位是否征收房產(chǎn)稅

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財(cái)稅〔2005〕181號(hào))

凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

三、如何征收房產(chǎn)稅

(一)從價(jià)征收

對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

注解：企業(yè)自用的地下車位，應(yīng)按照地上建筑的規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-30%)×1.2%。核心的問(wèn)題在于確定房產(chǎn)的原值。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅2008152號(hào))第一條“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問(wèn)題”：

對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅2010121號(hào))第三條關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題

對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

注解：不同企業(yè)對(duì)于土地使用權(quán)成本的核算可能存在差異，在確定房產(chǎn)原值時(shí)應(yīng)格外關(guān)注，避免遺漏地價(jià)款。

比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的成本是開(kāi)發(fā)成本核算，賬面成本已包含地價(jià)款及建安成本;而工業(yè)企業(yè)自行建造的廠房，取得土地使用權(quán)通常是計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行攤銷(采用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則);

再比如采用小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的企業(yè)，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算;企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。

(二)從租征收

出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

從租征收：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(12%)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未售的車位

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))

鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

如有錯(cuò)漏，歡迎指。

來(lái)源：財(cái)稅二三事 作者：何其輝

2008年12月的解答——

地下車庫(kù)出租是否要繳納房產(chǎn)稅？

某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)電梯公寓10萬(wàn)平方米已經(jīng)銷售完畢，為業(yè)主辦理了《房產(chǎn)證》以及《土地使用權(quán)證》。尚有地下車庫(kù)5000平方米出租，租金收入是否繳納土地使用稅?

根據(jù)現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財(cái)稅〔2005〕181號(hào))的規(guī)定：“凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面上的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)上述規(guī)定繳納房產(chǎn)稅?！蓖瑫r(shí)規(guī)定：“出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅?！?/p>

據(jù)此，您上述提到房地產(chǎn)公司應(yīng)就地下車庫(kù)出租收取的租金收入繳納房產(chǎn)稅。

開(kāi)發(fā)的地下車庫(kù)如何繳納房產(chǎn)稅?

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的地下車庫(kù)屬人防設(shè)施，所有權(quán)歸房地產(chǎn)企業(yè)所有，該房地產(chǎn)企業(yè)如何計(jì)算繳納房產(chǎn)稅?

一般情況下，地下人防設(shè)施在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既無(wú)產(chǎn)權(quán)、又無(wú)帳面價(jià)值，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其擁有代管權(quán)。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將代管的地下人防設(shè)施用作生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等用途的，自2006年1月1日起，按照財(cái)稅2005181號(hào)文件的規(guī)定征收房產(chǎn)稅，具體征稅規(guī)定如下：一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。

二、自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50-60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×1-(10%-30%×1.2%. 2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70-80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×1-(10%-30%)×1.2%.房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。

3.對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。