一、舊房的界定

(一)總局的規定

財稅字199548號：新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳(局)和地方稅務局具體規定。

稅總函2016309號：土地增值稅納稅申報表(三)還適用于以下從事房地產開發的納稅人：將開發產品轉為自用、出租等用途且已達到主管稅務機關舊房界定標準后，又將該舊房對外出售的。

(二)福建省的規定

閩財稅政199558號規定，新建房屋建成投入使用一年以上的房產確定為舊房，轉讓已使用的舊房，其價格按規定應由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率確定，并經主管稅務機關確認，新建成投入使用一年以內的房產，按新房處理。

所以，按福建省現行的政策規定，房地產開發企業如果自用或出租時間超過一年，應按舊房進行土地增值稅處理。

二、新房、舊房的主要差異點

與新房相比，舊房土地增值稅計算主要存在以下特點

(一)房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格以及評估費用作為扣除;

雖然名為舊房，但實際上是首次對外銷售，不存在以發票金額作為扣除的情況，僅能選擇重置成本價*成新率。

(二)沒有20%加計扣除;

(三)沒有10%房地產開發費用扣除

(四)可扣除印花稅

直觀的感覺，舊房少了30%的扣除，大概率是對納稅人不利的。但其實房地產開發企業使用過的產品按新房或舊房申報增值稅，并不存在哪種計算方式一定更劃算。

比如，對于比較早期的開發產品，房價經歷了巨幅的上漲，但原始的扣除項目金額很低，按新房計算土增增值稅是不利的。這種情況下，雖然按舊房計算土地增值稅，少了30%的扣除，但采用重置成本價能夠消除一部分房地產價格上漲的影響，反而是有利的。

轉讓舊房申報表表樣

三、爭議

按照現行的規定，以使用時間或磨損程度來適用不同的土地增值稅處理方式，不管在實務中還是理論界，實際上都存在比較大的爭議。

有專家學者認為，土地增值稅中，舊房這一概念實際上是不夠嚴謹。國家稅務總局沒有給出具體的判斷標準，而是授權各省自行規定。有的省份認為使用超過一年就算舊房;有的省份認為使用超過五年就算舊房;有的省份認為賬面轉為固定資產或投資性房地產就算舊房;有的省份認為辦理產權登記就算舊房，真是那個五花八門……

有專家學者認為，應該將土地增值稅中“新房”、“舊房”的規定，改為“存量房”、“增量房”。增量房俗稱一手房，指房地產開發商投資新建造的商品房。存量房俗稱二手房，是指房地產開發商已對外出售的商品房。筆者也以為，這種觀點似乎更有道理。

首先，按現行的規定來區分“新房”、“舊房”并采用不同的土地增值稅計算方式，其實是比較容易認為操縱的。

其次，現行的規定似乎影響了稅收鏈條的完整。房地產開發企業將開發產品先出租一段時間后再出售，如果要當他是舊房，那他的前一個環節就應該要已經報過土地增值稅，不然整個鏈條看來是不夠完整的。但實際上他仍然是首次對外出售，在房地產交易中心過戶的時候他還是毫無疑問的一手房，賬面成本也能夠準確核算，這個環節應該要按照新房來申報土地增值稅。

所以，筆者的觀點還是認為凡是房地產開發企業新建的商品房(增量房)，在土地增值稅處理時，都應該填報申報表二，即現行的新房土地增值稅處理;凡是已經對外銷售過的，在市場上流通的(存量房)，再次銷售時，填報申報表三，即現行的舊房土地增值稅處理。

來源：財稅二三事 作者：何其輝

2008年11月的解析——

房產先租后售所得稅的處理辦法

不久前，國家稅務總局在對原房地產開發有關企業所得稅問題的通知重新修訂的基礎上，下發了《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發〔2006〕31號)，新規定自今年1月1日起執行。通知在明確規范和統一房地產企業有關所得稅征收的同時，也為房地產企業開發產品先租后售所得稅的處理提供了不同的方法。

例如，a企業為一房地產開發公司，目前有3000萬元的開發產品由于各種原因暫時無法實現對外銷售;為了減少損失，增加收入，公司決定將該部分房產先行出租，待條件合適時再行銷售。在這過程中按國稅發〔2006〕31號文件的規定，公司既可以將上述房產轉作固定資產，也可以繼續按開發產品管理，二者的所得稅處理因此也不相同。

若a企業采用將上述房產轉作固定資產管理，五年后以3800萬元的價格實現對外銷售。根據國稅發〔2006〕31號文件關于開發企業將開發產品轉作固定資產時應視同銷售，其收入(或利潤)確認方法和順序為：按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格;由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;按開發產品的成本利潤率確定;開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定的規定。所以a公司當年在這一過程中的所得稅為3000×(1+15%)-3000×33%=148.5(萬元)(成本利潤率按15%計算)。因此該固定資產的入賬價值為3450萬元，由于開發企業將開發產品轉作固定資產管理，因而可按稅法規定扣除折舊費用(折舊年限以20年計，不考慮殘值和其他因素)，所以每年可抵免的所得稅為(3450÷20)×33%=56.93(萬元)，a企業上述行為的稅負為91.57萬元(148.5-56.93)，4年后的終值為91.57×1.2625=115.61(萬元)(利率按6%計算，下同);后4年每年可抵免的所得稅終值為56.93×4.3746=249.05(萬元)。

如果將房產對外銷售時，根據國稅發〔2006〕31號文件的規定，按銷售固定資產進行相關的稅務處理，由于其轉為固定資產時未繳納營業稅，因此其稅負為營業稅=3800×5%=190(萬元)，營業稅金及附加為19萬元，假定增值率未超過20%，不考慮承擔土地增值稅(下同)，所得稅=3800-3450+(3450÷20)×5-190-19)×33%=331.16(萬元)(不考慮其他因素，下同)。5年合計總稅負終值=331.16+190+19+115.61-249.05=406.72(萬元)。

如果a公司將上述出租房產仍按開發產品管理，其他條件不變。則根據國稅發〔2006〕31號文件的規定，凡未將租賃的開發產品轉作固定資產的，在出售時仍按銷售開發產品進行相關的稅務處理。所以其營業稅為3800×5%=190(萬元)，營業稅金及附加為19萬元，假定增值率仍未超過20%，因此不考慮土地增值稅。由于開發企業未將其轉作固定資產管理，因而不得扣除折舊費用。因此所得稅=(3800-3000-190-19)×33%=195.03(萬元)，總稅負為404.03萬元。