一、企業所得稅方面，根據國稅發200931號第二十七條規定，開發產品計稅成本支出的內容包括土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費和開發間接費六大項。其中間接費指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。即主體外的建造臨時售樓部所發生的費用應當予以資本化，通過“開發成本----開發間接費----項目營銷設施建設”核算。也就是說，從企業所得稅的角度，所有營銷設施建造費是屬于開發商品房的必然成本，所以，建造臨時售樓部的費用應當計入開發成本。

二、土地增值稅方面，2010年8月23日，國家稅務總局納稅服務司解答：房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時建筑物作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修費用，應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出，不得在銷售費用中列支。從稅總納稅服務司的解答中不難看出，房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部的，其發生的設計、建造、裝修等費用，不得在土地增值稅稅前扣(如果是在開發產品中經裝修作為售樓部，其裝修成本最終會通過售樓部銷售價格當中得以補償，按照受益原則，所以其裝修成本可以在土地增值稅稅前扣除，并且可以作為加計扣除的基數)。在計算土地增值稅時，建造臨時售樓費用應作為銷售費用處理，而銷售費用已按照統一的比例計算扣除，因此不再另行扣除，更不允許作為加計扣除的基數。也就是說，從土地增值稅的角度，建造臨時售樓部所發生的費用屬于銷售商品房的必然費用，所以計入銷售費用。

三、房產稅方面，《財政部 稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》(財稅地19868號)第二十一條明確規定：“凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。”第十九條還明確：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。”該文件對不予征稅的臨時性建筑物要求必須同時滿足兩個條件：其一必須為基建工地服務，其二必須處于施工期間。相反如果基建工程結束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產稅。

由于房地產開發企業為銷售房屋而建造的臨時設施售樓部不屬于財稅地19868號文件第二十一條免征房產稅的列舉范圍，因此，開發企業建造的營銷臨時設施應當自建造完畢并投入使用的次月起繳納房產稅。納稅人需要特別注意，根據《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅2010121號)第三條規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”由于根據房地產開發企業會計處理的相關規定，臨時設施的售樓部營銷設施歸集的成本費用，只有建造成本，沒有包括土地成本。因此，房地產開發企業在計算為銷售房屋而建造的售樓部的房產稅時，必須要要考慮土地成本因素。當然，如果是在紅線外租入土地上建造的臨時售樓部可以不用考慮土地成本。

四、會計處理。在具體實物中，有的財務人員將售樓部的臨建費用歸集為固定資產—臨時建筑物，通過計提折舊計入“銷售費用”。而企業所得稅規定營銷設施的建造費要計入開發間接費用，結轉成本計入“主營業務成本”。由此產生的稅會差異很大。而根據財會201317號關于印發《企業產品成本核算制度(試行)》的通知規定：開發間接費，指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等。營銷設施建造費用在企業所得稅口徑很清晰，應計入開發間接費用---營銷設施建造費科目;但在財會口徑沒有列舉，開發間接費用中歸集直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的相關支出。建議：可按稅法規定同步操作進行會計處理，在“開發間接費用---營銷設施建造費”科目歸集核算，以避免稅會差異納稅調整產生不必要的麻煩。

來源：中匯武漢稅務師事務所十堰所 作者：鐘燕

2008年12月的解析——

臨時售樓處是否需要繳納房產稅？

我們公司在工地邊上建造了一些景觀帶，并在其中建造了一幢臨時建筑作為售樓部，根據我們和當地政府的約定在我們項目接受后這個景觀帶要交給政府作為公共景觀，而售樓部也需要拆除。請問就這個臨時售樓部，我們在拆除前的使用過程中是否需要繳納房產稅？

根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（財稅地字19873號）的規定：

關于“房產”的解釋

“房產”是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產，工作，學習，娛樂，居住或儲藏物資的場所。

獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻，煙囪，水塔，變電塔，油池油柜，酒窖菜窖，酒精池，糖蜜池，室外游泳池，玻璃暖房，磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產。

《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地19868號）二十一、關于基建工地的臨時性房屋，應否征收房產稅？

凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照法規征收房產稅。

所述臨時售樓處，我們理解不符合財稅地19868號中免征房產稅的臨時性房屋，應按規定繳納房產稅。

稅屋觀點——安徽省地稅局對此問題的解答不夠嚴謹，對納稅人甚至有些誤導。臨時性建筑物真的不用繳納房產稅嗎？

仔細分析，可以發現財稅地19868號文第二十一條規定不予征稅的“臨時性建筑物”必須同時滿足兩個條件：其一必須為基建工地服務，其二必須處于施工期間。相反如果基建工程結束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產稅。

房地產開發企業的售樓部等臨時建筑物顯然不是為基建工地服務，而是為售樓服務，因而不能滿足不征房產稅的兩個條件。如果這一臨時建筑物為施工單位所建，這一臨時建筑物也已經交與開發公司，并且開發公司也已經在實質使用，因而應當從開發公司接受臨時建筑物的次月起繳納房產稅。如果臨時建筑物由開發公司自己建造，那么按照上述文件第十九條的規定，開發公司也應當從該臨時建筑物使用的次月起繳納房產稅。