一、租入固定資產的會計處理。在舊準則中將租賃分為經營租賃和融資租賃，經營租入固定資產不做為資產核算。新租賃準則不再區分融資租賃和經營租賃，將租入固定資產視同自有固定資產管理(短期租賃和低價值資產租賃租入的固定資產除外)。企業租入固定資產使用“使用權資產”進行核算此項資產，《企業會計準則第21號——租賃》第16條準則規定：“使用權資產”成本=租賃負債的初始計量金額-租賃激勵初始直接費用復原成本。其中租賃負債的初始計量金額=應付租金初始現值=應付租金*折現率(采用租賃內含利率或增量利率作為折現率)，租賃激勵=出租方給予的優惠，初始直接費用=承租發生的增量費用，復原成本按或有事項處理，將發生的為拆卸及移除租賃資產、復原租賃資產所在場地或將租賃資產恢復至租賃條款約定狀態等成本的現值確定。租入資產涉及的會計處理如下：

1.租賃期開始日

借：使用權資產

應交稅費-應交增值稅(進項稅額)

貸：租賃負債

銀行存款等(初始直接費用)

預計負債-復原成本

2.確認利息

借：財務費用

貸：租賃負債(按折現率計算)

3.確認折舊費

借：管理費用/銷售費用/生產成本等

貸：使用權資產累計折舊

4.支付租金

借：租賃負債

應交稅費-應交增值稅(進項稅額)

貸：銀行存款等

5.支付修復成本

借：預計負債

應交稅費-應交增值稅(進項稅額)

貸：銀行存款等

二、租入固定資產的進項稅抵扣。一般納稅人不論是經營性租入固定資產，還是融資租入固定資產用于增值稅應稅項目，都可以抵扣進項稅。一般來說，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產;發生兼用于上述項目的可以抵扣。對于租入的固定資產，根據《財政部 稅務總局關于租入固定資產進項稅額抵扣等增值稅政策的通知》(財稅〔2017〕90號)第一條規定：自2018年1月1日起，納稅人租入固定資產、不動產，既用于一般計稅方法計稅項目，又用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，其進項稅額準予從銷項稅額中全額抵扣。

三、租入固定資產的稅前扣除。根據《財政部 稅務總局關于設備器具扣除有關企業所得稅政策的通知》(財稅〔2018〕54號)等規定，企業在2018年1月1日至2023年12月31日期間新購進的設備、器具，單位價值不超過500萬元的，允許一次性計入當期成本費用在計算應納稅所得額時扣除，不再分年度計算折舊?！百忂M”僅包括以貨幣形式購進或自行建造兩種形式。除外購和自行建造固定資產以外的其他方式取得固定資產，如股東投入、融資租入、非貨幣性資產交換、債務重組、接受捐贈等方式，都不能享受財稅〔2018〕54號文件中規定的優惠政策。因此，企業不論是經營性租入還是融資性租入固定資產未超過500萬不適用可以一次性在稅前扣除政策。

租入固定資產稅前扣除上，根據企業所得稅規定：以經營租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除;以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。融資租入的固定資產，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎，租賃合同未約定付款總額的，以該資產的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎。

四、租入固定資產與印花稅?！柏敭a租賃”合同屬于印花稅列舉的應納稅憑證之一，租賃合同包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設備等，按租賃金額千分之一計算繳納印花稅。但對開展融資租賃業務簽訂的融資租賃合同要區分情況：根據《國家稅務局關于對借款合同貼花問題的具體規定》(國稅地字〔1988〕30號)規定：“銀行及其金融機構經營的融資租賃業務，是一種以融物方式達到融資目的的業務，實際上是分期償還的固定資金借款。因此，對融資租賃合同，可據合同所載的租金總額暫按‘借款合同’計稅貼花?！睂τ谄渌麊挝粡氖碌娜谫Y租賃業務的貼花，也需分兩種情況處理：一是租賃貨物的所有權轉讓給承租方的，其實質為銷售貨物，按銷售貨物繳納增值稅，那么應該依購銷合同繳納印花稅;二是租賃貨物的所有權未轉讓給承租方的，其實質應為經營租賃行為，應該依財產租賃合同繳納印花稅。

來源：中匯武漢稅務師事務所十堰所 作者：鐘燕

2018年1月的解答——

租入固定資產五大稅會問題集合

一、租入的固定資產進項稅額能否抵扣？

財政部、稅務總局關于租入固定資產進項稅額抵扣等增值稅政策的通知（財稅〔2017〕90號）一、自2018年1月1日起，納稅人租入固定資產、不動產，既用于一般計稅方法計稅項目，又用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，其進項稅額準予從銷項稅額中全額抵扣。

二、租入房屋進行裝修取得的進項稅額是否要比照不動產的規定進行分期抵扣進項稅額？

根據《國家稅務總局關于發布〈不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第15號）第二條的規定，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬于不動產在建工程。

房地產開發企業自行開發的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

第三條規定，納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣。

不動產原值,是指取得不動產時的購置原價或作價。

上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

因此，租入房屋的裝修費用不屬于政策規定不動產進項稅額分期抵扣的情況，不需要分期抵扣。（總局1236解答發布時間：2017年06月30日）

三、租入的固定資產企業所得稅如何稅前列支？

根據《中人民共和國企業所得稅法實施條例》

第四十七條企業根據生產經營活動的需要租入固定資產支付的租賃費，按照以下方法扣除：

(一)以經營租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除；

(二)以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。

四、租入固定資產的會計處理？

融資租入固定資產的會計處理：

1、企業在租賃期開始日，將租賃開始日租賃資產的公允價值（含增值稅）與最低租賃付款額現值兩者中較低者，加上在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發生的、可直接歸屬于租賃項目的手續費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，減去可抵扣的增值說后余額作為租入資產的入賬價值，借記：“固定資產——融資租入固定資產”賬戶；按最低租賃付款額，貸記：“長期應付款”賬戶；按發生的初始直接費用，貸記：“銀行存款”等賬戶；按其差額，借記：“未確認融資費用”賬戶。

2、每期支付租賃費用時，借記：“長期應付款”賬戶，貸記：“銀行存款”賬戶。如果支付的租金中包含履約成本，按履約成本，借記：“制造費用”、“管理費用”等賬戶。

3、每期采用實際利率法分攤未確認融資費用時，按當期應分攤的未確認融資費用金額，錯記：“財務費用”賬戶，貸記：“未確認融資費用”賬戶。

經營租入固定資產的會計處理

對以經營租賃方式租入的固定資產核算時應注意的問題

（1）以經營租賃方式租入的固定資產不屬企業的財產，不能作為自有固定資產核算，而僅通過設置“租入固定資產備查簿”進行登記。

（2）如果企業在租賃期間（一年以上）對租入固定資產進行大修理和進行改良工程，其支出應列入“長期待攤費用”，然后在其受益期內分期攤銷。

五、租入房產的房產稅處理？

如果是無租金使用房產，根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》財稅〔2009〕128號無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

如果是收租金出租房產，房產稅的納稅義務人是征稅范圍內房屋產權所有人，按照租金的12%由所有權人繳納房產稅。