一、使用異地產權所有人的房產，房產稅和城鎮土地使用稅納稅義務人的確認

《中人民共和國房產稅暫行條例》第二條規定，房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人。

《國家稅務局關于檢發〈關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》〔(1988)國稅地字第15號〕第四條關于納稅人的確定問題規定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅;土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅;土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。

從上面的政策規定可知，無論是租賃還是無償使用異地產權所有人的房產，房產稅和城鎮土地使用稅納稅義務人均為實際使用人。

二、異地產權所有人的房產出租稅收中存在的問題

(一)何為“產權所有人不在房產所在地”表述的并不明確?！爱a權所有人不在房產所在地”，是指產權所有人和房產不在一個鄉、鎮(街道)，還是指不在一個縣(縣級市、區)，或者是指不在一個市(轄區的市)，并不明確，因此，在實務中，征納雙方操作起來會因理解上的差異產生矛盾。

(二)使用租賃房產的，把實際使用人規定為房產稅和城鎮土地使用稅納稅義務人并不妥當。我們知道，無償使用房產，因為沒有費用支出，還會帶來經濟效益，因此，由實際使用人繳納房產稅和城鎮土地使用稅無可厚非，實際使用人也不會產生異議。但是，對于租賃房產的，由實際使用人繳納房產稅和城鎮土地使用稅，從多年來的稅收征管實踐中看，實際使用人一般都會產生異議，認為自己支付了租金，房產所有權人取得了收入，而稅收是由收入產生的，因此，房產稅和城鎮土地使用稅理所當然由房產所有權人繳納。

三、對異地產權所有人的房產出租稅收中存在問題的建議

(一)國家應當明確“產權所有人不在房產所在地”的判斷標準。按照目前國家財稅管理體制，財稅收入一般是以縣(縣級市、區)為核算單位，因此，“產權所有人不在房產所在地”，應以產權所有人和房產不在一個縣(縣級市、區)作為判斷標準比較合適。

(二)異地產權所用人的房產出租，房產稅和城鎮土地使用稅納稅義務人應當規定為產權所有人

國家把異地產權所有人的房產出租，房產稅和城鎮土地使用稅納稅義務人規定為實際使用人，原因恐怕是因為房產產權所有人不在房產所在地的，稅務機關可能找不到房產產權所有人，這樣就會造成稅收流失的現象。為了堵塞稅收流失的漏洞，國家才把實際使用人規定為納稅義務人。但是，這種堵塞稅收流失的作法并不妥當。因為按照房產稅和城鎮土地使用稅的原則規定，房產稅應當由房產產權所有人繳納，城鎮土地使用稅應當由擁有土地使用權人繳納。因為房產產權所有人不在房產所在地，就把納稅義務轉嫁給實際使用人，這顯然與法與情都說不通。因此，異地產權所用人的房產出租，房產稅和城鎮土地使用稅納稅義務人應當是產權所有人。

(三)完善稅務登記管理制度，房產出租的，產權所有人應當辦理稅務登記?！爱a權所有人不在房產所在地”，說明產權所有人在房產所在地稅務機關沒有辦理稅務登記。在實際中，有一些外地投資者來到異地投資建廠或直接購置房產從事生產經營活動，但后來由于某種原因不再繼續從事生產經營活動，而把房產對外出租，以租金作為收入來源。在這種情形下，投資者一般都是把從事生產經營活動時的稅務登記注銷。然而，接下來就會出現兩種情況：一是有的投資者會重新辦理稅務登記，經營范圍只是房產出租，這樣，就不會出現“產權所有人不在房產所在地”的現象，稅收也不會流失;另一是有的投資者不再重新辦理從事房產出租業務的稅務登記，只是私下從事房產出租業務，這樣，就出現了“產權所有人不在房產所在地”的現象。隨著多年來房地產投資熱的升溫，到外地購置房產，像購置寫字樓、門市房、住房等的逐漸增多，對于購置的房產除自己從事生產經營活動或居住外一般用于對外出租，但又不到房產所在地稅務機關辦理稅務登，這樣，又出現了“產權所有人不在房產所在地”的現象。因此，稅務機關應當加強稅源監控，加大稅收征管力度，做好稅法宣傳，完善稅務登記管理制度，把出租房產的單位和個人，無論房產所有權人是外地的，還是本地的，均應當通過承租方找到出租方，責令其辦理稅務登記。這樣，既能消除“產權所有人不在房產所在地”的現象，又會遏制本地房產所有權人出租房產，而采取不辦理稅務登記的手段來偷逃稅款的伎倆。