一、妥善保存取得政府相關部門的土地出讓金票據

該憑證是判斷土地取得方式的重要依據。土地出讓金，也是房地產企業開發項目采取一般計稅方法扣除地價的重要依據(一般計稅方法扣除地價計算增值稅銷項另外章節表述)。

二、招拍掛支付的傭金是否計入地價

《中人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字19956號)第七條規定：“取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。”

從以上規定看出，計入成本費用必須具備兩個條件：

一是“統一規定”

二是“繳納給國家”

土地拍賣傭金是拍賣行收取的，是一種市場行為，也不是上交給國家，因此，個人觀點：支付的土地拍賣傭金不屬于支付的地價款，也不是按國家統一規定繳納的費用，不能在計算土地增值稅的時候計入取得土地使用權所支付的金額。

同樣，土地服務交易費也不屬于支付的地價款和按國家規定繳納的費用，不能計入取得土地使用權所支付的金額。

三、注意耕地占用稅的繳納

目前，地方土地儲備中心征用耕地后，對應繳納的耕地占用稅有兩種處理方式，一種方式是由地方土地儲備中心繳納，作為土地開發成本費用的一部分，體現在招拍掛的價格當中;另一種方式是由受讓土地者繳納耕地占用稅。換句話說：如果土地儲備中心沒有繳納該稅種，房地產企業成為了耕地占用稅的納稅人。

四、印花稅以及城鎮土地使用稅的歸集

財政部關于印發《增值稅會計處理規定》的通知(財會201622號)規定：全面試行營業稅改征增值稅后，“營業稅金及附加”科目名稱調整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業經營活動發生的消費稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加及房產稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關稅費;利潤表中的“營業稅金及附加”項目調整為“稅金及附加”項目。

因此，發生的印花稅以及土地使用稅在“稅金及附加”歸集(營改增前在“管理費用“歸集)，不作為取得土地使用權所支付的金額。

不可否認，部分房地產上市公司內部財務核算制度偶有制度：印花稅、土地使用稅依據，計入土地成本。我認可企業的財務核算制度，我同時也尊重財稅規定。

針對第二點，實務中有不同觀點：

(1)海南省地方稅務局在網站答疑回復：“出讓土地是政府行為，目前國有土地使用權土地出讓一般都通過“招牌掛”公開競標來實現，因此，“招拍掛”是政府出讓土地的一種方式，對出讓環節的“招拍掛”傭金可視為“按國家統一規定交納的有關費用”。若納稅人企業能提供政府部門進行拍賣的相關材料，且取得合法憑證的，其通過“招拍掛”出讓方式取得土地所支付的拍賣傭金可作為“取得土地使用權所支付的金額”予以扣除。”

(2)國家稅務總局在2011年12366信箱回復契稅問題“土地拍賣傭金是否構成繳納契稅的基數?”問：某房地產公司參加土地拍賣，成功獲取地塊的價值為1億元，按照《拍賣公告》規定，該公司同時繳納了拍賣傭金200萬元。請問，繳納契稅時其基數是否包括拍賣傭金?

答：《關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅2004134號)規定：

一、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

(二)以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。

《關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復》(國稅函2009603號)規定：

根據《關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅2004134號)規定，出讓國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發成本不得扣除。

根據上述規定，通過拍賣取得的土地，契稅計稅價格為土地成交總價款，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。

《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部第39號令)規定：

第二條在中人民共和國境內以招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設立國有建設用地使用權的，適用本規定。

本規定所稱招標出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。

本規定所稱拍賣出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

本規定所稱掛牌出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。