首先，轉讓“繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與”方式取得的房屋。根據《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發〔2005〕172號)第四條規定“個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。”以及《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)第五條規定“受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。”按照上述規定，受贈人取得房屋并不屬于零成本取得，其購房價格按照贈與人購買房屋時的價格確定。因此受贈人通過贈與取得的房屋再出售予其他人，原則上需要按照(轉讓受贈房屋的收入-贈與人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費)×20%繳納個人所得稅。

個人在北、上、廣、深以外的地區將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅;“五年唯一住房”免征個人所得稅。受增轉讓受贈房屋，“2年”、“5年”的時間又是自什么時候起算?根據《國家稅務總局關于房地產稅收政策中幾個具體問題的通知》(國稅發〔2005〕172號)的規定，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。因此，贈予房產是按照贈予前的房產證時間來計算是否滿2年或滿5年，而不是按照贈予房屋新證的時間確定。

其次，轉讓其他無償受贈方式取得的房屋。根據《財政部 稅務總局關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》(財政部 稅務總局公告2019年第74號)的規定，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。

轉讓其他無償受贈方式取得的房屋，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。即與轉讓“繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與”方式取得的房屋的個人所得稅計算是一致的。只不過在受贈環節多了一道“偶然所得”個人所得稅。但在本人看來，轉讓其他無償贈予方式取得的房屋，扣除按照受贈時的公允價值和受贈人支付的相關稅費比較合理。

在“2年”、“5年”的時間確認上，通過其他無償受贈方式取得的住房，按照國稅發〔2005〕89號、國稅發〔2006〕144號規定，其購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

2008年10月的解析——

受贈房產再轉讓的相關稅收政策

前段時間鬧得沸沸揚揚的二手房以假贈與代替真轉讓避免銷售不動產環節稅費的稅務管理漏洞，如今有了補丁程序，2006年9月14日，國家稅務總局以文件《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》（國稅發2006144號）明確了對房地產交易中個人無償贈與不動產行為的稅收管理。

一、0×20加強個人無償贈與不動產稅收管理

（一）個人無償贈與不動產的營業稅稅收管理，包含兩方面的內容：

其一、個人向他人無償贈與不動產，包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產等三種情況，在辦理營業稅免稅申請手續時，納稅人應區分不同情況向稅務機關提交相關證明材料：

一是屬于繼承不動產的，繼承人應當提交公證機關出具的“繼承權公證書”、房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》；

二是屬于遺囑人處分不動產的，遺囑繼承人或者受遺贈人須提交公證機關出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權公證書”或“接受遺贈公證書”、房產所有權證以及《個人無償贈與不動產登記表》；

三是屬于其它情況無償贈與不動產的，受贈人應當提交房產所有人“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”，以及房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》。

上述證明材料必須提交原件。

稅務機關將認真審核上述材料，資料齊全并且填寫確規范的，在提交的《個人無償贈與不動產登記表》上簽字蓋章后退提交人，將有關公證證書復印件留存，同時辦理營業稅免稅手續。

其二、對個人無償贈與不動產的，稅務機關不得向其發售發票或者代為開具發票。

（二）個人無償贈與不動產契稅、印花稅的稅收管理

對于個人無償贈與不動產行為，將對受贈人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時，納稅人須提交經稅務機關審核并簽字蓋章的《個人無償贈與不動產登記表》，稅務機關（或其他征收機關）在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，在《個人無償贈與不動產登記表》中簽字并將該表格留存。稅務機關將積極與房管部門溝通協調，爭取房管部門對持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，辦理贈與產權轉移登記手續，對未持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，不予辦理贈與產權轉移登記手續。

二、加強個人將受贈不動產對外銷售稅收管理

（一）個人將受贈不動產對外銷售營業稅的稅收管理

個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業稅時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發2005172號）中第四條有關購房時間的規定執行；對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定，不再執行國稅發2005172號）中第四條有關購房時間的規定。

（二）個人將受贈不動產對外銷售個人所得稅的稅收管理

受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。

在計征個人受贈不動產個人所得稅時，稅務機關不得實行核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實計算征收。

三、加強對個人無償贈與不動產后續管理

稅務機關將對無償贈與不動產的納稅人分戶歸檔管理，定期將留存的公證證書復印件有關信息與公證機關核對，保證公證證書的真實、合法性。

稅務機關將加強與房管部門的合作，定期將《個人無償贈與不動產登記表》中的有關信息與房管部門的贈與房產所有權轉移登記信息進行核對，強化對個人無償贈與不動產的后續管理。

稅務機關將加強對個人無償贈與不動產的營業稅開展納稅評估，將本期無償贈與不動產的有關數據與歷史數據（如上年同期）進行比較，出現異常情況的，要做進一步檢查和核對，對確有問題的贈與行為，應按有關規定進行處理。

對個人贈與不動產過程中，向受贈人收取了貨物、貨幣或其他經濟利益，但提供虛假資料，申請辦理無償贈與的相關手續，沒有按規定繳納營業稅的納稅人，將由稅務機關按照《中人民共和國稅收征收管理法》的有關規定向納稅人追繳稅款、滯納金并進行相關處罰。

稅務機關將向房屋中介機構開展稅法宣傳工作，使其協助做好無償贈與不動產的稅收管理工作。

舉例說明：2001年8月，張某將自有房屋1套80㎡無償贈與李某，經過評估并公證，該房屋價值20萬元，2006年9月，李某將該房屋轉讓，獲得房款20萬元。李某應繳納的稅款有：契稅（贈與契稅，假定稅率3%）6000元，印花稅100元；銷售不動產營業稅及附加11000元，印花稅100元，個人所得稅36560元（200000－6000－100－11000－100）×20%，合計稅費53760元。

假定當初張某將該房屋以20萬元的價格賣與李某，李某在居住5年后將該房屋轉讓，獲得房款20萬元。則總應納稅額為：張某：銷售不動產營業稅及附加11000元，印花稅100元，個人所得稅假定按1%征收計2000元；李某契稅（贈與契稅，假定稅率3%，減半征收）3000元，印花稅100元，銷售不動產營業稅及附加無（因享受按差額征稅的稅收優惠政策，這里無差額），印花稅100元，個人所得稅無（無應納稅所得額則無所得稅額），合計稅費16300元。

顯然，“銷售不動產”和“贈與”發生的產權轉移稅負是不同的，前者重后者輕，但是在下一個轉讓環節中，受贈方將承擔較重的稅負。