2021-01-28 河南省稅務局答復：

根據財稅2016140號第七條規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅的房地產老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

因此，營改增后，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，“以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換”的性質并未發生變化。您企業應按照規定繳納增值稅，同時如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發票，可以按照規定抵扣進項稅，不應確認為拆遷費用在計算增值稅銷售額時扣除。

分析：

一、以上答復沒有因果關系

還建房依規繳納增值稅，與不應確認拆遷費用在銷售額扣除，兩者是毫無關聯的兩項具體政策問題。不能以視同銷售、可抵扣進項為條件，得出不應作銷售額扣除的結論。

1、拆遷還建，屬于兩項交易行為，兩類不同的涉稅問題。其一，房企將還建房屋權屬，轉移給被拆遷單位或個人，應視同銷售確認為增值稅銷售額;

其二，房企轉移還建房屋權屬，是為了取得開發土地使用權所付出的經濟利益，應確認為支付拆遷補償費的實物對價。

2、前者的條件，是視同銷售問題。

2018-12-05 國家稅務總局深圳市稅務局《深圳市全面推開“營改增”試點工作指引(之四)—房地產業》：“納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，如開具發票的，應按照發票上注明的銷售額計算繳納增值稅;如發票上注明的銷售額明顯低于視同銷售銷售額的，或者未開具發票的，按照視同銷售不動產計算繳納增值稅。

1、確認回遷安置房面積，主要依據經城市更新部門備案的拆遷補償協議中房屋補償約定的具體補償標準或面積進行確認。

2、確定視同銷售的銷售額：

①實際回遷面積未超過拆遷補償協議約定的，銷售額按照組成計稅價格確定。組成計稅價格=建筑工程成本×(1+10%成本利潤率)

②實際回遷面積超過拆遷補償協議約定面積的部分，按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條的規定確定銷售額并計算繳納增值稅。”

以開具發票為主，如需視同的，協議內面積按成本加10%利潤，超協議面積按市場價，相當合理。

如可扣除銷售額，不論如何計價，不影響增值稅應納稅額。對于一筆視同銷售額，同時等額扣除一筆銷售額，不能理解為該還建房未計征增值稅，因為實質所扣除的是依規可以扣除的拆遷補償費，不違背立法精神。

3、后者的結果，是銷售額扣除問題。

國家稅務總局公告2016年第18號規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

二、被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發票

應是指被拆遷人對被拆遷房屋及土地開具專票，即是對被拆遷房屋及土地的轉讓計稅。

財政部 稅務總局公告2020年第40號規定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關有形動產、不動產補償費的行為，屬于財稅〔2016〕36號附件3第一條第(三十七)項規定的土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形。

實務中，政府部門拍賣該宗土地，約定由房企以還建房代為支付拆遷補償費。仍屬于政府部門(土地所有者)依法征收土地，向被拆遷單位或個人(土地使用者)支付資產的補償費，屬于免征增值稅。

所以，招拍掛等合同或補充協議中，應注明由房企以還建房代政府部門支付拆遷補償費的條款，以規避被拆遷資產計征增值稅的爭議。

問：按照財稅2016140號文件規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費，是否還包括房地產開發企業以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費?

2019-10-08 寧波市稅務局

答：一般是以貨幣支付所形成的拆遷補償費，由于房產建成后的價格存在不確定性，一般是不支持的。建議具體業務聯系主管稅務局處理。

分析：

三、以貨幣支付所形成的拆遷補償費

財稅2016140號并未規定為貨幣形式，“拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料”，還建房的實物支付和取得，也是證明拆遷補償費用真實性的材料。

如實物支付不可扣除，房企與被拆遷單位就要有一筆資金支付的過渡。

如，房企以匯票支付拆遷補償費，被拆遷單位再以該匯票背書給房企購買房屋。對于房企，就是一筆銷售額、一筆等額的拆遷補償費可扣除。