實務中，房地產企業的開發主要思路是將能盡快回現的業態先行開發銷售，比如說普通住宅、公寓等，但對于延后建設的公共配套設施，會導致這些過渡性成本分攤滯后的問題。這里，在財務核算過程中財務人員會考慮到降低稅負的因素，會對相關的成本費用進行預提。

本文將結合具體案例為大家詳細講解。

【案例】某房地產企業開發一樓盤2018年完工19年結算可售面積30000平方米，出包工程合同總金額7500萬元。

2018年僅取得發票4000萬元，另3500萬工程發票于2019年7月收到2000萬，2020年7月收到1500萬。

一、預提費用的會計處理

1.2018年對發票不足部分進行預提

通常，會計核算遵循“收入費用配比”的原則進行費用預提，但參照所得稅口徑的要求，預提比例受限于10%的稅前扣除限制。

因此，在本案例中，賬面做如下處理：

預提成本=7500*10%=750萬元

借：開發成本——建筑安裝工程費 750

貸：其他應付款——預提費用 750

2.2019年7月收到2000萬工程發票，沖減預提費用750萬元

借：開發成本——建筑安裝工程費 1085

預提費用 750

應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 165

貸：銀行存款 2000

3.2020年7月收到余款1500萬的發票

借：開發成本——建筑安裝工程費 1376

應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 124

貸：銀行存款 1500

二、預提費用的涉稅風險提示

對于房地產企業來說，預提費用影響最大的三個稅種分別為增值稅、土地增值稅、企業所得稅。

1.增值稅

通常情況下，房地產企業作為一般納稅人，其進銷項稅額的差額作為增值稅應納稅額。因此，在銷項稅額既定的情況下，進項稅額就決定了房地產企業應納增值稅的金額。

眾所周知，關于進項稅額的抵扣稅務部門有嚴格的要求，必須要有合法合規的票據、增值稅專票、海關繳款書或者是通行費電子普通發票，按照票面上注明的金額作為進項稅額;也可以對一些比如農產品發票、高鐵票等按照票面金額計算進項稅額。

但是，預提成本費用由于尚未取得發票，因此無法按照相關規定進行進項稅額抵扣，從而導致企業提前繳納增值稅，形成資金占用。

2.土地增值稅

根據《土地增值稅清算管理規程》二十一條的規定：

“在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除?！?/p>

土地增值稅的計算扣除強調業務真實性的證據，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

3.企業所得稅

根據國稅發200931號《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》規定：

“第三十二條?除以下幾項預提(應付)費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。

(一)出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

(二)公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

(三)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。”

上述條款明確預提費用范圍標準為：

預提費用金額≤未竣工結算出包工程的發票不足金額)÷未辦理竣工結算的出包工程的合同總金額】≤10%

如果實際業務中，財務人員超出比例預提，納稅申報時需要對超出比例部分做調增處理。

三、預提費用風險應對建議

1.嚴格對照上述稅法文件規定的相關限制條件和要求執行相關成本預提工作，避免帶來不必要的稅收風險;

2.房地產開發企業應建立健全成本對象管理制度，合理區分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據材料，以備稅務機關檢查;

3.房地產企業與施工方簽訂施工協議時，明確提供發票的時間節點，確保其取得發票的合規性和及時性。