實務中對于按公允價值核算的投資性房地產，其“折舊”稅前扣除的問題，稅局有兩種處理方法：第一種處理方法是會計不計提，稅法就不允許扣除;第二種處理方法是不管會計是否計提，稅法都可以稅前扣除折舊。這兩種處理方法自“投資性房地產會計準則”問世以來，就一直存在著，而且仍然還在持續存在中……筆者非常贊同陜西稅務局12366的答復，即不論會計上是否計提折舊，只要該項固定資產符合稅法規定，其折舊就可以稅前扣除。

誠然，第一種處理方法也不是不允許扣除“投資性房地產”的成本，該處理方法實際上是把“投資性房地產”當成投資資產處理，認為只有在處置轉讓時才能一次性扣除“投資性房地產”成本。當然，如果不考慮資金的時間價值，終其整個生命周期，投資性房地產的購置成本在稅前是扣除了的，在稅收處理上也就沒有必要爭論兩種稅收處理方法的孰是孰非。

但問題恰恰是，經濟社會中，資金是有時間價值的。因此，兩種稅收處理方法中，哪一個更合法更合理，自是有必要明辨清楚的。下面小編從投資性房地產的概念、稅收中性原則、所得征稅原理、稅會差異處理等角度進行闡述與分析。

一、從投資性房地產的會計概念與稅收屬性說起。

如陜西稅務局12366答復中所言“投資性房地產”為會計學科概念。《企業會計準則第3號——投資性房地產》第二條，所稱投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產后續計量有兩種模式，一種是采用成本模式計量的建筑物，適用固定資產準則;另一種則采用公允價值計量模式，不對投資性房地產計提折舊或攤銷，而以資產負債表日的公允價值調整其賬面價值，并以公允價值與原賬面價值間的差額計入當期損益(本文討論的是以公允價值計量的投資性房地產)。綜觀企業所得稅法及其實施條例，并無“投資性房地產”的概念及說法，與會計概念“最吻合”的是企業所得稅法實施條例第五十七條所稱“固定資產”中的“房屋、建筑物”。那么，“投資性房地產”是否會歸屬于所得稅法中的“投資資產”呢?企業所得稅法實施條例第七十一條規定，企業所得稅法第十四條所稱投資資產，是指企業對外進行權益性投資和債權性投資形成的資產。企業在轉讓或者處置投資資產時，投資資產的成本，準予扣除。顯然，“投資性房地產”不屬于稅法所稱的“投資資產”。因此，可以肯定，“投資性房地產”就是稅法中的“房屋、建筑物”，按照稅法規定，房屋、建筑物的折舊可以稅前扣除，最低折舊年限為20年。

二、從稅收中性原則來看。

稅收中性原則是指以稅收不干預經濟、平等對待一切納稅人為目標的稅收制度準則。如果僅僅因為企業選擇了不同的會計核算方法，就導致稅收計算方法的差異，進而影響企業的經濟利益，這明顯是有悖稅收中性原則的。

舉個例子，a、b兩個公司均將賬面價值1.2億元的辦公樓用于出租，a公司對該辦公樓按固定資產準則進行后續計量，b公司按公允價值模式進行后續計量。假設a公司對該辦公樓按20年計提折舊(每年計提折舊600萬元)，不考慮殘值率;第20年a、b公司出售辦公樓收入均為2億元; a、b公司所得稅率均為25%。如果b公司不允許稅前扣除折舊(根據稅法規定，b公司按公允價值計量且進入損益的部分已作納稅調整)，那么：

a公司第一年~第十九年每年比b公司少繳企業所得稅150萬元(600*25%)，第二十年比b公司多繳企業所得稅2850萬元【(20000-600)*25%-(20000-12000)*25%】。由此可見，在不考慮資金時間價值的基礎上，從納稅額看，a 公司前十九年少繳的企業所得稅2850元(150萬元*19)與第二十年多繳的企業所得稅2850元好相等。

但是，如果考慮資金的時間價值(假設折現率為6%)，前19年少繳的所得稅和第20年多繳的所得稅還會相等嗎?根據計算，a公司前19年少繳的所得稅折現值為1673.7萬元，而第20年多繳的所得稅折現值為888.6萬元，兩者相差785.1萬元。這就是資金的時間價值帶來的差異，也是稅收與會計時間性差異處理的經濟實質所在。

當然，這里需要討論的一個問題是，假設辦公樓折舊年限為30年，則a公司每年只能按400萬元計提折舊并稅前扣除，那么b公司按稅收最短折舊年限(20年)計算折舊(600萬元)似也有不合理之處。所以按公允價值計量的投資性房地產到底按多少年折舊是個需要斟酌的問題。

三、從企業所得稅的“所得”角度來分析。

企業所得稅法第八條規定：企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。企業所得稅法實施條例第二十七條規定：企業所得稅法第八條所稱有關的支出，是指與取得收入直接相關的支出。企業所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產經營活動常規，應當計入當期損益或者有關資產成本的必要和常的支出。依據上述規定，用于出租的投資性房地產的“折舊”理應是與取得的租金收入直接相關的合理的支出，如果這部分支出不允許扣除，相當于是就租金收入征收所得稅(與租金收入相關的房產稅、印花稅、中介費等相對于折舊額而言金額極小)，這與企業所得稅就“所得”征稅的原理是相違背的。

四、基于“歷史成本原則”和“實際發生原則”的分析。

“歷史成本原則”和“實際發生原則”是企業所得稅兩個重要的原則。會計準則(制度)與稅收目標是有本質區別的，為了保證核算結果的真實、客觀，保證投資人、債權人等的利益，會計準則要求在職業判斷的基礎上，盡可能公允地計量資產與負債;而稅收的本質特征表現為強制性、無償性和固定性。會計目標與稅收本質特征的差異形成了稅會差異，且具有不可調和性。根據稅收法定原則，在計算應納稅所得額時，企業財務、會計處理辦法與稅法規定不一致的，應按照企業所得稅法的規定計算。是基于“歷史成本原則”和“實際發生原則”，《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干問題的公告》(國家稅務總局公告2014年第29號)第五條第三款，對計提減值準備的固定資產折舊的稅會差異處理作出了明確的規定：“企業按會計規定提取的固定資產減值準備，不得稅前扣除，其折舊仍按稅法確定的固定資產計稅基礎計算扣除。筆者認為，以公允價值計量的投資性房地產，在稅收處理上按照“實際發生原則”對其公允價值變動損益進行納稅調整的同時，須應按 “歷史成本原則”對其按規定計算的折舊予以稅前扣除。

筆者認為，學習和運用稅收政策，不能拘泥于文字表面意思的生搬硬套，而應該在吃透政策原意的基礎上，以法理為依據，結合業務實質進行綜合分析，唯有這樣才能做出合法、合規、合理的稅務處理。建議國稅總局盡快統一“投資性房地產”能否計提折舊稅前扣除的確定性解釋或答復，以便征納雙方共同遵從。

2008年10月份的解讀——

公允價值模式下投資性房地產的納稅調整

一、界定投資性房地產資產要素的現實意義

隨著經濟的發展和投資觀念的改變，對有關房地產或物業項目進行投資，漸成一種時尚。有的企業將房地產投資作為主營業務;有的企業在經營其他業務的同時，兼營房地產投資業務;有的企業投資房地產主要是為了房地產增值而盈利;有的企業投資房地產則是為了抵御通貨膨脹的風險。目前，在西方國家的企業中，將房地產作為一種投資手段，已經是非常普遍的經濟現象。在我國，近幾年來，這種投資行為已逐漸在一些企業中流行，甚至成為了一些企業新的經濟增長點。

與新形勢不相協調的是，對這一新生事物在以往只是將其作為一般的固定資產或無形資產看待。但是，這種固定資產或無形資產的凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值。投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且經常高出其賬面原值的數倍，甚至數十倍。另外，對房地產的投資一般金額大、周期長、流動與變現能力較差，往往具有高收益和高風險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產或無形資產處理顯然是不合適的;但是將它們按照流動資產以成本與可變現凈值孰低的計價原則來處理，也是不合適的。因此，在新會計準則中，將“投資性房地產”單獨予以界定是順應經濟形勢發展的重要舉措，對于規范企業對投資性房地產的會計處理和相關信息的披露具有重要的現實意義和深遠的歷史意義。

二、投資性房地產計量模式的選擇——公允價值模式

在會計實務中，一項房地產是屬于一般固定資產或無形資產還是作為投資性房地產，其確認取決于其持有的目的?！镀髽I會計準則第3號——投資性房地產》中規定：投資性房地產，是指為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產的范圍包括：1.已出租的土地使用權;2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權;3.已出租的建筑物。顯然，投資性房地產的持有目的是為了賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之;凡是符合上述確認條件的房地產均作為投資性房地產核算，否則，作為固定資產或無形資產核算。關于這一點，《企業會計準則第3號——投資性房地產》第四條規定得很清楚：下列各項不屬于投資性房地產：

(一)自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。

(二)作為存貨的房地產。

如果企業將一項房地產確認為投資性房地產，其會計計量模式將有兩種選擇，一種是我國目前經常采用的成本計量模式;另一種是目前國際上流行的公允價值計量模式。無論采用哪種計量模式，其初始計量都沒有太大差別，差別主要在后續計量中。

關于投資性房地產的后續計量，《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定了兩種計量模式由企業根據客觀實際加以選擇。一是成本模式，《企業會計準則第3號——投資性房地產》第9條規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量;采用成本模式計量的建筑物的后續計量，適用《企業會計準則第4號——固定資產》;采用成本模式計量的土地使用權的后續計量，適用《企業會計準則第6號——無形資產》。二是公允價值模式，《企業會計準則第3號——投資性房地產》第10條規定：有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的(即投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計)，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。顯然，新會計準則為適應經濟發展和會計實務的需要，對投資性房地產的會計處理不再單一地使用成本計量模式，同時引入了公允價值計量模式，由企業根據實際情況進行選擇。筆者認為在投資性房地產的后續計量中使用公允價值計量模式核算更符合投資性房地產的特性，能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，能夠為信息使用者提供真實的相關信息，以便信息使用者做出確的決策。因此，企業應當在資產負債表日首選成本模式對投資性房地產進行后續計量。

三、在公允價值模式下，企業應當如何進行賬務處理并進行納稅調整

在公允價值計量模式下，企業對投資性房地產業務的賬務處理及納稅調整比在成本計量模式下復雜得多，因為稅法仍然將投資性房地產作為一般固定資產或無形資產對待，成本計量模式下，該業務與以往處理沒有區別，而公允價值計量模式下，會計法和稅法對投資性房地產的界定有很大差別，導致業務處理比以往更復雜。下面筆者通過一個案例來加以說明。

(一)2007年1月1日，a企業(非房地產開發企業)將一棟新建成的廠房出租給某單位，該廠房實際建造成本為80萬元。這時a企業應將出租的廠房確認為投資性房地產：借：投資性房地產——成本800 000貸：在建工程 800 000

(二)2007年12月31日，該廠房的市場價格為100萬元。這時a企業應當按照《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定對投資性房地產的賬面價值進行調整：借：投資性房地產——公允價值變動200 000貸：公允價值變動損益 200 000

(三)假設a企業2007年度共計實現利潤100萬元。這時a企業應當于年度終了計算所得稅：1.稅法允許計提折舊(假設按20年直線法計提折舊不考慮殘值)，而會計準則不允許計提折舊，因此，多計納稅所得4萬元(800 000÷20)，應當予以調整;2.稅法不確認公允價值變化所產生的利得或損失，因此，多計納稅所得20萬元，應當予以調整;3.廠房賬面價值為100萬元，而計稅基礎為76萬元(800 000 -40 000)，兩者之間的差額為24萬元(1 000 000-760 000)屬于應納稅暫時性差異，應當確認遞延所得稅負債。

根據以上，企業應做如下賬務處理：借：所得稅費用 330 000貸：應交稅費——應交所得稅250 800 (1 000 000-40 000-200 000)×33%遞延所得稅負債79 200(240 000×33%)

(四)2008年12月31日，該廠房的市場價格為90萬元，假設以上其他條件不變1.a企業應當按照《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定對投資性房地產的賬面價值進行調整：借：公允價值變動損益 100 000貸：投資性房地產——公允價值變動100 000 2.a企業應當于年度終了計算所得稅：借：所得稅費用330 000遞延所得稅負債19 800 79200-(900000-720000)×33%貸：應交稅費——應交所得稅 349 800 (1000000-40000+100000)×33%