劃撥用地不屬于契稅征收范圍。2020年8月11日新修訂的《中人民共和國契稅法》第二條所稱轉移土地、房屋權屬的行為采用列舉法。第二條未包含劃撥土地使用權。因此，劃撥土地使用權不屬于《契稅征收法》的征收范圍。納稅人取得劃撥用地的行為不應繳納契稅。2015年，西安航天基地a房地產開發有限公司摘得某200畝開發用地及配建廉租房配建項目劃撥用地7100平米，其中應付劃撥地價款400萬元。辦理土地使用權證時，長安區國土資源局要求應繳納契稅12萬元。仔細研讀，《中人民共和國契稅暫行條例》(國務院令1997年第224號，以下簡稱條例)、《契稅征收管理若干具體事項的通知》(國稅發1997176號，以下簡稱176號文)、《財政部 國家稅務總局關于國有土使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅2004134號，以下簡稱134號文)、《國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復》(國稅函2005436號)等核心稅收政策，均無劃撥地價款應征應繳契稅的明文規定。由此推定，劃撥用地(劃撥地價款)不屬于契稅的征收范圍。西安市航天基地稅務局咨詢上級稅務局后，確認現行稅收政策對此沒有明文規定，對此給予了不征契稅批復。長安區國土局收到免征契稅的審批件后，稱這是西安市第一例。可以推測，全國范圍內多繳的契稅是一個大數字。新修訂的契稅法延續了舊條例，對于劃撥用地繳納的劃撥地價款仍不征收契稅。

今年三月份，東莞市李某從網上看到過我相關的文章，就她多繳超過12年6000.00元契稅如何追回一事咨詢我：2008年4月28日，其將當時唯一的住房轉讓給宋**。此房的房產證已經滿五年且是其當時唯一的住房。根據稅收政策，此房轉讓應當免征個人所得稅、營業稅及其它稅收。其多繳納個人所得稅人民幣陸仟元整(￥6000.00)。最近才發現多繳個人所得稅。時隔13年才發現多繳稅款問題，已經遠超過稅收征管法中提及的3年。

我立即聯想到2020年5月6日北京市第二中級人民法院于2020年4月28日做出的《國家稅務總局北京市西城區稅務局等與劉玉秀二審行政判決書》((2019)京02行終964號行政判決書)、《國家稅務總局北京市西城區稅務局等與沈恒二審行政判決書》((2019)京02行終963號行政判決書)。北京一二審法院判決納稅人勝訴。稅收征管法第51條、52條并沒有對納稅人追索多繳稅款時效做出明確的規定。稅收法律法規不可能明確規定：納稅人多繳稅款的時間超過三年就歸國家所有。否則，明顯侵害了公民及企業的合法權益。我為她整理了行政復議申請書，輔導她提請行政復議。李某通過自已的努力拿回了多繳的稅款。我和她十分感謝東莞市東城區稅務局，它是全國最優秀的地方稅務局之一。

或者，受沈恒劉玉秀案判影響，《契稅法》(中人民共和國主席令第52號)第十二條及其附屬文件《財政部 稅務總局關于貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告》(財政部 稅務總局公告2021年第23號)第五條關于納稅憑證、納稅信息和退稅第(四)項第1小項規定，因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權屬變更至原權利人的;在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，且土地、房屋權屬變更至原權利人的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款。對于納稅人疏忽、計算錯誤等主觀原因導致的多繳稅款，稅務總局仍未給出明確的政策答復。納稅人維護自身合法利益仍有一段較長的路。

2.經濟適用房轉商品房的計稅依據

經濟適用房是政府為解決中低收入家庭的住房困難而推出的帶有優惠政策的普通住宅。類似性質的房屋包括安置房、房改房等(以下無特別說明，均統稱為經濟適用房)。個人及單位取得經濟適用房、安置房、房改房、公租房、公私共有產權房、廉租房等房屋產權的，應按規定繳納契稅。各地對經濟適用房轉商品房補繳契稅的計稅方法有較大的不同。

浙江青田縣政府規定，住宅用地劃撥土地使用權按擬出讓時的出讓土地使用權市場價格的40%補繳土地出讓金;《寧波市人民政府辦公廳關于市區國有劃撥土地使用權補辦出讓的若干意見》(甬政辦發〔2018〕92號)規定，2009年1月14日后，經濟適用住房上市交易的按財稅部門核定的計稅價格與原購買經濟適用住房價格差價的50%向政府繳納土地收益等價款，交易稅費按規定繳納。經濟適用房用地補繳土地出讓金標準按《關于印發寧波市市區經濟適用住房上市交易繳納土地收益等價款辦法的通知》(甬政辦發〔2009〕8號)規定執行，該辦法第五條規定繳納的土地收價款包含土地出讓金。拆遷安置房用地按現行基準樓面地價的3%補繳土地出讓金。商服、工礦倉儲及公共管理與公共服務等其他用地

統一按評估期日的國有出讓建設用地使用權市場評估地價的一定比例補繳土地出讓金，其中商服用地補繳比例為50%，工礦倉儲及其它用地補繳比例為40%，但各區已有規定高于上述標準的，從其規定。

經濟適用房轉商品房的契稅的土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。個人認為，地方政府可以按差額征收土地出讓金，契稅卻應按所處地段土地出讓金基準地價全額征收。否則，虛減了契稅的計稅基礎導致少征契稅。考慮經濟適用房中已就劃撥地價款部分繳納了契稅的事實，可以采用合理的辦法計算扣除已繳的契稅。

財政部 稅務總局公告2021年第23號第九條規定，土地使用權出讓的計稅依據包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。其中，土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費等屬于土地一級開發支出(征地及拆遷安置補償)，與取得出讓的土地使用權出成本無關。如果出讓的土地是凈地，不存在征地及拆遷安置補償。如果取得未經拆遷安置的毛地，地方政府也將在土地達到開發條件時，與開發企業結算征地及拆遷安置的財政策結算，就征地成本進行決算。土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費等屬于土地一級開發的成本支出，與開發用地的土地使用權取得成本相關，是地方政府地取得土地使用權過程中發生的各項成本支出。但是，開發企業出讓土地使用權的取得成本是土地出讓金及其相關的契稅及其它相關費用支出。

3.納稅義務發生時間：交易合同還是產權證過戶

房地產轉讓相關的時間含房屋預售合同簽訂時間、現房銷售合同(含其他具有土地房屋權屬轉移合同性質憑證)簽訂時間、房款支付時間、房屋交付時間、契稅繳納時間、產權證辦理時間。房地產轉讓納稅義務發生時間以哪個時間為準?契稅法第九條規定，契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日。第十條規定，納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。這兩個時間通常不一致，甚至相差很遠。

財政部 稅務總局公告2021年第23號第四項關于納稅義務發生時間的具體情形，按規定不再需要辦理土地、房屋權屬登記的，納稅人應自納稅義務發生之日起90日內申報繳納契稅的情形有：1.人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等生效當日;2.改變有關土地、房屋用途等情形的當日;3.改變土地性質、容積率等土地使用條件的當日。

不屬于上述三種情形的，契稅法第十條規定，納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。可見，除財稅公告2021年第23號第四項規定的三種特殊情形外，納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。從契稅的納稅義務發生到納稅義務發生的時間間隔基于客觀事實可能比較長的實際狀況，契稅法給予了合理的時間間隔，體現了寬容和諒解的態度。

4.差額納稅

土地使用權互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據為零;互換價格不相等的，以其差額為計稅依據，由支付差額的一方繳納契稅。

土地使用權與房屋交換應當征收契稅，因為二者交易標的物不屬于同一性質。

5.退稅

財政部 稅務總局公告2021年第23號第五條規定，因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權屬變更至原權利人的。這條規定繼承《國家稅務總局關于無效產權轉移征收契稅的批復》(國稅函2008438號，2008-05-20)規定，對經法院判決的無效產權轉移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權證后，已納契稅款應予退還。也是對沈恒劉玉秀案例的回應。

6.已繳契稅后辦理產權證前撤銷合同能否申請退稅

簽訂合同后已繳契稅未辦產權證前，納稅人取消合同，是否退稅?這雖不屬于財政部 稅務總局公告2021年第23號第五條規定的情況。房屋產權證依然在原產權人手中，與財政部 稅務總局公告2021年第23號第五條規定的情形在實質上是相同的，推定也應當退稅。《國家稅務總局關于辦理期房退房手續后應退還已征契稅的批復》(國稅函2002622號)規定，按照現行契稅政策規定，購房者應在簽訂房屋買賣合同后、辦理房屋所有權變更登記之前繳納契稅。對交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購房者已按規定繳納契稅，在辦理期房退房手續后，對其已納契稅款應予以退還。