一、法律條件限制

在建工程可以轉讓，土地使用權不能直接轉讓，具有一定投資比率后方可轉讓(但并非絕對)：

《中人民共和國城市房地產管理法》第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

(三)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當支持有房屋所有權證書。

二、增值稅計算區別

在稅法中，轉讓土地使用權和轉讓在建工程是兩種不同性質的應稅行為，前者屬于增值稅稅目中的轉讓無形資產，后者屬于轉讓不動產。二者交稅也存在一定差異。

例如，一家房地產公司，一種方案是將土地使用權直接轉讓，另一種方案是將土地使用權進行持續投入，最終轉讓不動產(在建工程)。

直接轉讓土地。營改增前取得土地，可以按5%簡易計稅差額計算增值稅。營改增后取得土地，只能一般計稅，按9%稅率計算增值稅，也就是無對應進項抵扣，且土地成本不能抵減銷售額。

轉讓在建工程。房企選擇一般計稅，土地成本可以抵減銷售額。

三、土地增值稅計算區別

直接轉讓土地不能加計扣除成本。

轉讓在建工程，后續投入可以扣除且可以加計扣除。

四、如何認定為在建工程

1、總局無明確規定，實務中稅務機關常常比照房地產管理法的規定將25%作為標準進行實施，也就是說，超過25%土地管理部門同意過戶，稅務機關也認為不再是土地使用權直接轉讓。

2、參考河南稅局 河南省地方稅務局公告201110號曾有的規定，轉讓土地是指轉讓國有土地使用權或以轉讓國有土地使用權為主(建筑物占總售價的30%以內)的行為。

3、參考財稅【2003】16號文規定，單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業稅(增值稅)：

1)轉讓已完成土地前期開發或在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業稅。

2)轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其它建設項目。

稅中望月：進入施工階段，施工許可證就是最有效的證明。

來源：稅中望月 作者：樊劍英

2020年4月的解析——

房地產企業轉讓在建項目涉稅分析

在地產開發企業，往往很多小的開發商會因為資金鏈斷裂等原因，考慮將未開發完成的項目出手轉讓，在建項目的轉讓方式各不相同，本次就在建項目直接出售過程中的涉稅做如下分析：

一、房地產在建項目轉讓限制條件

根據《城市房地產管理法》所規定的房地產轉讓的法定條件如下：

(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

也就是說轉讓在建項目是有條件限制的，開發達到投資總額的25%以上是在建項目轉讓的必要條件，并非在任何情況下都可以出手轉讓。

例：甲公司有一處在建項目（新項目），預計總投資20億元（其中土地使用權4億元），由于甲公司資金鏈斷裂現將此項目對外轉讓，截止轉讓前發生建造成本5.2億元，達到轉讓條件。現甲公司以15億元的評估價轉讓給乙公司，后續乙公司仍需投資部分建設資金完成項目后期建設。（不考慮相關附加稅因素，增值率未超過50%，稅率為30%。）

二、轉讓方涉稅分析

1、增值稅

根據營改增36號文件規定，轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照“銷售不動產”繳納增值稅。在此需要注意的是區分在建工程是老項目還是新項目，所適用不同的計稅方法。

甲公司需繳納增值稅：（15-4-5.2）/1.09*0.09=0.48億元

2、土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應依照本條例繳納土地增值稅。很多財務人員在此處會有一個疑惑，轉讓方在土增清算時對于在建工程部分是否可以加計扣除？

由于在建項目轉讓方按銷售不動產稅目計征增值稅，與此同時轉讓方在計交土地增值稅時，應按照《土地增值稅暫行條例》計算。同時享受可加計扣除20%的優惠政策。

甲公司需繳納土地增值稅:(15/1.09-(4+5.2)/1.09-（4+5.2）/1.09*0.2)*30%=1.1億元

3、企業所得稅

根據企業所得稅法規定，轉讓在建項目可視為企業財產的銷售轉讓，應根據相關稅法規定，計繳企業所得稅。轉讓方也應按銷售不動產適用稅率，給被轉讓方開具相應的增值稅發票或其他合理的扣稅憑證，以免受讓方企業所得稅前無法常扣除。

甲公司需繳納企業所得稅:(15/1.09-4-5.2-0.48-1.1-0.0068)*0.25=0.74億元

4、印花稅

根據印花稅暫行條例及實施細則規定，在建項目的轉讓應依據產權轉移書據項目繳納印花稅。其計稅依據應為在建項目轉讓合同的不含稅價款。

甲公司需繳納印花稅:15/1.09*0.0005=0.0068億元

三、受讓方涉稅分析

1、契稅

國家稅務總局關于土地使用權轉讓契稅計稅依據的批復中規定，土地使用者將土地使用權及附著物、構筑物轉讓給他人，應按照轉讓的總價款計征契稅。營改增之后財政部對于其計稅依據做了新的規定，在2016年5月1日后應按照不含增值稅價格作為，在建項目轉讓的計稅依據。

乙公司需繳納契稅:15/1.09*0.03=0.41億元

2、印花稅

印花稅計繳辦法同上述轉讓方相同。

乙公司需繳納印花稅:15/1.09*0.0005=0.0068億元

3、受讓方取得在建項目如何入賬？

在受讓方取得轉讓方的在建項目，同時需要取得合規有效的入賬票據，才能保證后續所得稅及土地增值稅，稅前扣除不受損失。

受讓方采用一般計稅方法的，在取得老項目時應取得5%的銷售不動產專用發票，若為新項目即需取得稅率9%的增值稅專票。受讓方財務人員在入賬時需要將項目土地和建造成本分別，計入“開發成本-土地征用及拆遷補償費”“開發成本-建筑安裝工程費”等科目核算，各自價值一般實務中可以參考項目轉讓評估報告。在后期受讓方最終項目清算時此部分轉讓價款是否可以加計扣除，在實務中是有爭議的。

依據天津市地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的公告（2016年第25號）第七條規定，受讓的在建工程再轉讓進行土地增值稅清算時，取得在建工程支付的金額，能提供合法有效憑證的，允許據實扣除，但不能加計扣除，后續投入的各項開發成本及費用按照土地增值稅清算的有關規定處理。