首先我們來看一下目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競拍土地的主要模式。

第一種：以母公司作為競買人，競得土地后在當(dāng)?shù)卦O(shè)立開發(fā)項目公司，該種模式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到外地拍地的常用模式；

第二種：在參拍報名前在當(dāng)?shù)叵仍O(shè)立項目公司，以項目公司的名義作為競買人，競得土地后直接由項目公司開發(fā)。因競拍土地不確定性較大，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)總體競拍成功率在1%左右，若房地產(chǎn)企業(yè)每一次競拍都要先在當(dāng)?shù)卦O(shè)立一家項目公司，其公司管理成本將極高，且有的地方設(shè)立公司時間較長，操作可行性較差，該種模式極少被采用。

若是獨資開發(fā)，上述兩種競拍模式都能滿足140號文土地價款增值稅扣除的要求。但若為合資開發(fā)，合作方分別出資作為股東身份共同開發(fā)土地，現(xiàn)時的市場環(huán)境使得較難在競拍前確定合作方及合資比例，所以一般是在競買人競得土地后再洽談確定合作方，最直接的處理方式是由競買人競得土地后成立項目公司，后續(xù)合作方入股項目公司共同開發(fā)。該合作方式與140號文第八條所列的股權(quán)比例要求不一致，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險。

有些籌劃方案建議合作方入股競買人，通過競買人間接持股項目公司。該操作方式確實能滿足140號文的要求，只要競買人的殼身份比較干凈，一般情況下殼身份為spv公司無實質(zhì)生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，但隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資政策收緊，項目公司前融需滿足“432”的政策要求，需要該操作方式下的競買人的具有二級開發(fā)資質(zhì)，這個條件限制了大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用該操作方式。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展難度越來越大，經(jīng)營發(fā)展需求和稅務(wù)風(fēng)險把控的矛盾越來越突出，如何有效平衡，這個課題讓房地產(chǎn)企業(yè)財稅人員心力憔悴。

不過，筆者注意到，140號文本身已經(jīng)給出了解決方案。140號文第八條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。不知大家有無注意到“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓土地向政府部門支付土地價款后”該句的隱含意義，筆者理解是競買人競得土地后支付全部土地價款再設(shè)立項目公司，該種情況下，全部的土地出讓金是由競買人支付的，土地出讓金收據(jù)是開給競買人的，這種情形才受文件所列三個條件的限制，否則不適用該文件。

那么只要競買人與項目公司分清付款主體和取得票據(jù)主體，并按規(guī)定簽訂土地出讓補充協(xié)議即可規(guī)避項目公司土地價款增值稅扣除的稅務(wù)風(fēng)險。操作流程如下：

第一種方式：競買人支付保證金競得土地——與國土部門協(xié)商付款及合同義務(wù)由項目公司承擔(dān)——成立項目公司——項目公司簽訂土地出讓合同——項目公司支付剩余土地出讓金——項目公司取得土地財政收據(jù)。

第二種方式：競買人支付保證金競得土地——競買人與國土部門簽訂土地出讓合同——成立項目公司——簽訂土地出讓合同三方補充協(xié)議——項目公司支付剩余土地出讓金——項目公司取得土地財政收據(jù)。

上述兩種操作方式都會出現(xiàn)競買保證金收據(jù)開給競買人的情況，在簽訂土地出讓合同三方補充協(xié)議時，項目公司可要求國土部門更換保證金收據(jù)或者更改保證金收據(jù)抬頭為項目公司名稱（更改抬頭的票據(jù)上需加蓋國土部門公章）。