某市政府出臺公租房配建的相關政策如下：新出讓土地的商品住房項目（含簽訂土地使用權(quán)變更協(xié)議的，不含城中村、棚戶區(qū)改造配套開發(fā)部分），按照不低于宗地住宅建筑面積15%的比例，實物配建公租房，其中，5%無償移交政府；10%政府回購。配建公租房單位面積政府回購價由土地和建設價格構(gòu)成，其中，土地價格按宗地出讓起始樓地面價計入；建設價格暫按2800元/平方米計入，并由市物價部門委托評估機構(gòu)根據(jù)市場建設價格變動情況定期調(diào)整。

作為拍到土地的房地產(chǎn)公司，如何從財稅角度處理公租房問題，實務中存在諸多爭議。

爭議一：公租房是否視同銷售交稅？

要說清視同銷售問題，首先看看公租房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。從本文引述的政策文件來看，公租房對應土地由房地產(chǎn)公司拍得，而且同商品房一樣屬于出讓土地，由房地產(chǎn)公司常繳納出讓金。那么，后續(xù)公租房的相關報建手續(xù)當然也是由房地產(chǎn)公司負責，這樣來看，公租房同商品房性質(zhì)是相同的，屬于房地產(chǎn)公司所有。

對于公租房中10%部分，文件界定為政府回購，也就是說房企將自己建設的公租房以約定價格轉(zhuǎn)讓給政府，這屬于標準的銷售行為，無需視同銷售，直接按照銷售交稅即可；對于5%無償移交政府部分，財稅2016年36號文有過這樣一句表述：單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

這里的情況屬于36號文這一條的涵蓋范圍嗎？看起來讓人迷惑，畢竟文件中原話講的是“無償移交”，但我個人認為這里的無償并非真的無償，真的無償贈送是不附帶任何條件的，而這里的公租房無償移交是作為取得土地所付出的代價，本質(zhì)上是屬于特殊情況下的土地支付對價！這個判斷相當重要，會決定整個交易的性質(zhì)。

如果按照這個理解，其實不能套用36號文上述條款，而應該理解為付出的是公租房，得到的是土地（當然只是一部分價款），也應該按照常銷售處理。

從實務操作來講，未來房子移交時涉及一個問題，就是是否需要通過房管局網(wǎng)簽的問題，因為未來的移交是移交政府平臺公司，公租房的產(chǎn)權(quán)應辦理至該公司名下，我的理解是需要網(wǎng)簽的，那當然就是銷售。即使不網(wǎng)簽，特殊通道辦證，也不改變上述分析的交易性質(zhì)。

爭議二：銷售價格如何確定？

關于商品房銷售價格問題，在稅法上多有描述，增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅都有涉及。以增值稅為例，還是財稅2016年36號文做了界定：

無償移交這部分情況，沒有明確定價；10%回購部分，公租房單方定價等于樓面地價+建造成本。假定樓面地價3000元，建造成本單方按照2800，那么回購價就是5800元/平方米。面對這種情況，如何確定公租房收入，有幾個爭議：

第一，無償移交部分和回購部分價格應該一樣還是不一樣？這個問題我覺得邏輯應該是清晰的，無論如何判斷分析，兩部分從商品屬性上來講其實是完全一樣的產(chǎn)品，應當在涉稅處理上采取統(tǒng)一價格來確認；

第二，如果統(tǒng)一價格，應該無價格向有價格靠攏還是有價格向無價格靠攏？我的觀點是應該統(tǒng)一按照政府回購價格確認收入，也就是無價格部分向有價格部分看齊；

第三，回購價格低于成本怎么辦？實務中常常出現(xiàn)的情況是政府支付的2800元無法覆蓋建造成本，這就造成了企業(yè)在實際回購中的虧損。企業(yè)為什么愿意忍耐虧損？當然是為了拿地迫于無奈，但這也給涉稅處理帶來了困惑：究竟應該按照政府回購價作為計稅基數(shù)，還是應該以房屋公允價值作為計稅基數(shù)？

我的個人觀點是應該以公允價值作為計稅基數(shù)，當然公允價值的認定需要按照財稅2016年36號等文件的次序認定，公租房由于不對外銷售，戶型、品質(zhì)等同其他商品房都有差異，因此完全按照商品房均價處理是不妥當?shù)模凑战M成計稅價格處理較為合理，也就是在房企成本基礎上加上一個合理的利潤。這個合理的利潤是多少？增值稅和所得稅口徑不完全一致，增值稅為10%，所得稅為不低于15%。實務中建議以15%較為合理和安全。當然，沒有必要在增值稅、土增和企業(yè)所得稅三個稅種中過分強調(diào)稅法差異，統(tǒng)一按照一個標準計稅價格處理即可。

爭議三：無償移交部分能計入項目土地成本？

按照我們前面的分析邏輯，無償其實并非無償，而是土地的特殊支付對價，因此當然應當在確認收入的同時計入土地成本，否則如果強行按照無償贈送理解將被迫計入企業(yè)的營業(yè)外支出，從事實上不合理，從財稅上非常吃虧，對于這種理解，我個人無法茍同。

還有一個細節(jié)，如果政府每個平方回購只愿意出5800元，實際公允價值（組成計稅價格）假定為8000元，中間差額的2200元我認為也應當作為特殊的土地支付對價計入項目土地成本，同無償哪個部分處理邏輯保持一致。

總結(jié)：

1、無論是無償移交還是政府回購，只要公租房屬于房地產(chǎn)公司，就應當在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時按照銷售處理，繳納各種稅費；

2、銷售價格是爭議焦點，應按照公允價值作為計稅依據(jù)，當然回購價與公允價的比較是關鍵所在；