一、可以出售的總建筑面積

稅務總局公告2016年第18號第五條規(guī)定，當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積。

1、房地產(chǎn)項目可以出售的建筑面積，一般應指計入容積率的、可辦產(chǎn)權證的建筑面積。有的地方對地下空間建筑物，也是可以計入容積率、可辦產(chǎn)權證的，應屬于可以出售的建筑面積。

2、只要是可以銷售的建筑面積，都參與計算分配當期允許扣除的地價款。全部銷售清盤，分子之和等于分母，支付的地價款全部得以扣除。

3、未單獨作價結(jié)算的配套公共設施，18號公告并未對其概念作以解釋。在增值稅相關規(guī)定的情境下，什么情況下屬于應單獨作價結(jié)算？什么是配套公共設施？無法找到依據(jù)。

企業(yè)所得稅對此有明確的規(guī)定，但是，企業(yè)所得稅的規(guī)定不能適用到增值稅的征收中來。

在增值稅沒有明確規(guī)定的情況下，只能將錯就錯來看看企業(yè)所得稅的規(guī)定。

1）國稅發(fā)【2009】31號規(guī)定，公共配套設施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。

符合以上條件的公配且未單獨作價核算的，不包括在建筑面積之內(nèi)。即，其土地價款包含在可供銷售建筑面積之中被分攤并扣除。

雖然合同約定屬于全體業(yè)主或無償贈與政府及公用事業(yè)單位的，但是，確定屬于全體業(yè)主或無償贈與的，是以合同、還是以移交事實為確認依據(jù)呢？有的合同約定并不明確，只能以移交事實為確認依據(jù)。

如果以事實為確認依據(jù)，實務中，往往會滯后到項目銷售結(jié)束以后才會移交，該土地價款已無法有對應的銷售額予以扣除。

2）不符合以上條件的，如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，屬于營利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的。

是否應為增值稅的應單獨作價結(jié)算的配套設施？或者說企業(yè)未單獨作價核算的，也就可以不計算建筑面積？僅就文件的表述來看，極其含糊，難以執(zhí)行。

3）只能理解為：會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園是配套設施；屬于全體業(yè)主或無償移交政府的，屬于公共配套設施；屬于公共配套設施的，不單獨作價核算。

反之，以上只是配套設施，而不是公共配套設施，應單獨作價核算，其建筑面積應計入分攤土地價款的扣除。

二、計容積率地上建筑面積

稅務總局公告2016年第86號第五條規(guī)定，“當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

1、計容積率地上建筑面積的字面意思，一是必須是計容積率的，二是必須是地上建筑面積。兩者同時具備，才是當期允許扣除地價計算公式中的建筑面積。

2、由此可以排除在計算公式之外的建筑面積有：不計容積率的地上建筑面積；計容積率的地下建筑面積。

“不包括地下車位建筑面積”的表述，有點多此一舉。

3、如果將計容積率地下建筑面積排除在外，顯然不符合18號公告“可以出售的總建筑面積”的規(guī)定。則會造成計算不均衡或扣除不及時，如：提前出售計容積率地下建筑面積時，將得不到扣除。

三、地方的行業(yè)規(guī)定

例如，《南昌市城市地下空間建筑物登記暫行辦法》（洪房字【2015】11號）第五條規(guī)定，本辦法所稱的城市地下空間建筑物（以下簡稱地下建筑物），是指在依法批準建設的城市地下空間內(nèi)，界址明確、能夠獨立使用、可以按照基本單元予以登記的永久性建筑物。包括以下內(nèi)容：（一）地下車庫、車位；（二）地下商業(yè)用房；（三）地下倉儲用房；（四）地下社會公共停車場；（五）其他地下建筑物。

第七條規(guī)定，經(jīng)依法批準建設的地下建筑物，申請人可以向房屋登記機構(gòu)申請地下建筑物所有權初始登記。結(jié)建地下建筑物應當與地面建筑物合并辦理初始登記。單建地下建筑物的初始登記應當獨立登記。未計入容積率的地下建筑物不予登記。

由此可知，符合條件的地下建筑物是可以取得產(chǎn)權證，是計入容積率可供出售的建筑面積，應計入18號公告中當期銷售和可供出售的建筑面積。顯然，“計容積率地上建筑面積”的表述值得商榷，極易誤導。

綜上，只能得出一個大概的實務操作方法：

其一、計容積率的配套設施，無償移交全體業(yè)主或政府的，屬于公共配套設施，不計入建筑面積分攤土地價款。即被包含在可供銷售建筑面積中隨銷售扣除。

計容積率的配套設施不無償移交的，應單獨作價核算，其土地價款暫不得扣除。如，會所在其銷售時，其銷售額可扣除土地價款。但是，自持會所的土地價款部分將得不到扣除，辦證使用后銷售的已不能按開發(fā)產(chǎn)品計稅。

其二、不計容積率的配套設施，不論是否無償移交，均不計入建筑面積分攤土地價款。