城市商業地產的高速發展，既帶來了新機遇，又面臨新挑戰。由于商業地產行業的特殊性，目前面臨著房產稅總體稅負偏高的嚴峻挑戰，加之在疫情的影響下，對企業的長遠發展造成不利影響。我們通過對國內商業地產的深入調研，分析了商業地產房產稅繳納現狀，提出了建議。

一、商業地產涉及房產稅概述

房產稅作為商業地產“重要”的一項稅種，是以不動產業態存在的房產為征收對象，按房產的原值或房產出租的租金收入為計稅依據，向不動產權利所有人征收的一種財產稅。

根據現行法律法規，企業持有不動產用于生產經營活動(不含出租)的，房產稅按從價計征(即自用的房產部分以房產原值減計10%~30%部分后按照1.2%的稅率按年計算交納);而商業地產行業持有不動產用于生產經營的(即出租)，房產稅按租金計征房產稅(出租部分的房產以租金收入為計算基數，按照12%的稅率計算交納)。

綜合性商業體的房產稅的計收標準是兩種方法兼而有之，即自用的房產部分以房產原值減計10%~30%部分后按照1.2%的稅率按年計算交納;出租部分的房產以租金收入為計算基數，按照12%的稅率計算交納。同時，全國各地房產稅執行方式不一致，計稅方式不同，稅負差異明顯，容易造成稅負不公平。

通過與商業地產企業的充分溝通與交流，了解到目前各地房產稅政策在制定、執行中存在較大區別，稅收負擔差異明顯。比如，按照稅法口徑，商業綜合體采用從價與從租相結合的計征方式計算房產稅，但個別地區如廣東省深圳市、東莞市、上海市等，商業綜合體項目房產稅采取的都是從價計征方式，即無論房產自有還是出租都按照房產原值的70%計算余值，按1.2%稅率征收房產稅。這對于商業地產行業來講，各個企業的稅負情況是不同的，就違背了公平交易的原則，地方政策有利的企業負擔的成本就低，不利于行業整體的發展，也不利于企業的管理。

二、商業地產行業現有稅負及投資回報率情況

1、房產稅稅負占所有稅種比重較大。商業地產行業的主營收入是通過出租商鋪來獲得租金收入，而房產稅是依據租金收入進行計算，因此對商業地產行業而言，房產稅負重，占企業整體稅負比重最高，以一家國內成熟的非上市商業地產集團(甲集團)為例，我們調研了該集團合并范圍內不同商業地產項目2020年上半年的稅負情況：

我們從甲集團內選取了4家位于不同區域的處于成熟運營階段的項目公司進行比較，可以看出，房產稅所占稅金比例最高，其次才是增值稅和企業所得稅。這4家公司的房產稅合計占總稅金的比例高達52.66%，構成了繳納稅金的主要部分。

另外，我們選擇了一家a股上市的乙地產集團作為調研對象。乙集團為綜合型房地產開發公司，除商業地產業績較好外，同時也開發住宅。根據乙集團2018-2019年的披露信息可以看出，除因住宅開發業務涉及的大額土地增值稅外，房產稅的占比排第二，高達9.38%，比增值稅和企業所得稅的比例還要高。主要是因為乙地產集團持有的商場寫字樓等商業部分的租金收入，是構成主營業務收入中的重要部分，而這重要部分是需要按租金收入全額的12%另外計算繳納房產稅。

2、空鋪、鋪位調整會導致多繳納房產稅，加大征管難度：一般的綜合性商業體很少有長期滿鋪租賃的情況，運營中難免會有鋪位調整、商戶經營困難不交租金后逃鋪、偏角位置無客戶認同租賃等情況，導致空置鋪位的存在。對于空置鋪位，稅法上要求按這部分的房產原值交納房產稅，待出租后按照租金收入繳納，但這兩種不同的征收模式就會導致商業地產中空置的鋪位并未給企業帶來經濟效益，但仍然要交房產稅的情況;從征管角度來看，商場空鋪是逐月發生變化，即使按年繳納從價房產稅也對征管方對其申報數據的真實性、準確性難以界定，導致稅收成本的增加，加大征管的難度。

3、免租期的房產稅重復繳納：根據財稅2010121號文第二條規定：“對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅”，依據房產稅的計算方法和此條法規的明確要求，會導致商鋪免租期間的房產稅重復繳納。綜合性商業體在招商租賃期間，與主要店鋪的商務談判時，對方一般都會要求給予一定期間的免收租金的政策，而綜合性商業體從整體運營管理、客戶吸引度、銷售額帶動度、租金收入收繳完成度等因素考慮，一般都會答應此商務條款。因此，雙方在簽訂合同中一般會約定一定期間的免租期，這將會導致在免租期內必須依據該鋪位的房產原值計算交納房產稅，但是從實質上看，免租期屬于業務上的優惠，與整個租賃期看作一個整體更為合理。考慮到整個租賃期帶來的經濟效益僅有對應商家的租金收入，如果既要按照房產原值先繳納一部分房產稅，后續又要按租金收入全額繳納房產稅，可能存在重復納稅的情況。另外，綜合性商業體在沒有收到租金的情況下還得先行交納房產稅，對其現金流和利潤方面造成一定的影響，不利于整個商業地產行業的長久發展。

4、投資回報率方面：如上所述在成本費用方面，房產稅成本占了43.58%以上，其他如人力、能耗、維護維保等成本的壓縮空間也有限，所以稅收成本是擠壓了企業的利潤空間導致目前商業地產板塊的投資回報率偏低，不單止低于其他行業的投資回報率，甚至低于10年期國債利率3.05%;單個項目也甚至可能會出現凈虧損。如果投資回報率不高，行業無法吸引投資，不利于持續發展，如下，展示國內行業內規模較大的商業地產集團的投資回報率：

指標/項目名稱 潤置地#1109 龍湖#960 大悅城#207

分部收入 8092.38 4090.47 3639.39

分部利潤(a) 3786.8 2486.62 1872.66

稅后分部利潤(b=a*75%) 2840.1 1864.96 1404.49

分部資產(c) 140468.25 57071.21 58611.95

roa（總資產回報率）(b/c) 2.02% 3.27% 2.40%

三、不同行業的房產稅稅負情況對比

商業地產總體稅負高于其他行業。從國家統計局公布的稅負大數據來看，商業地產行業房產稅適用從租計征的模式，導致其整體稅負高于其他行業:

行業 整體稅負率

農副食品加工 5.5%

食品飲料業 6.5%

卷煙加工 12.5%

非金屬礦物制品業 7.5%

建筑安裝業 6.5%

房地產出租業 15.5%

同時，我們根據上市公司企業年報，分析了房產稅占收入的比重，其他行業一般是自持房產，按照從價計征房產稅，房產稅原值一般按照歷史成本核算，除非更新改造，否則房產稅的計稅價值幾乎不會變化，所以每年繳納的房產稅不會發生大的波動。我們選取了制造業和酒店業的房產稅稅負率進行對比，可以發現商業地產房產稅稅負較其他行業高，具體如下：

商業地產房產稅稅負高于其他行業的主要原因，是因為商鋪租金本來就是商業地產的主營業務收入，而房產稅的從租計征模式就意味著，商業地產的主要收入除了要交流轉稅外，還需要另外繳納12%的房產稅。相比其他行業，大部分都是按房產原值的1.2%繳納，主營業務收入不會涉及到12%的高額房產稅，因此造成商業地產行業的稅負高于其他行業。

我們以上述甲集團位于不同區域的處于成熟運營階段的4家項目公司為例，按從租計征和從價計征兩種模式進行比較，觀察2019年至2023年應交房產稅的差異變化。考慮到租金收入每年上漲和房產近5年較少需要更新改造的情況，我們假設租金收入每年有5%的增長，而房產原值近幾年保持不變，則2019年至2023年的房產稅差異變化如下：

可以看出，上述4家公司按照目前的從租計證模式，比從價計征模式多繳納40.42-70.90%的房產稅，對于年租金收入/房產原值比例越高的公司，其多繳納的稅款越大。隨著時間的推移，多繳納的稅款將會越來越大，到2023年的差異比例高達50.98-76.06%。如果比照其他行業，適用從價計征模式，將可以避免租金收入作為主營業務而被收取高額稅費的不合理影響，大幅降低商業地產行業的整體稅負，促進行業的長久健康發展。

四、商業地產企業建議：