1.自建的房屋，自建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。這里“建成”的概念可理解為通過(guò)“在建工程”科目結(jié)轉(zhuǎn)為“固定資產(chǎn)”科目，或者實(shí)際投入使用。

2.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)之前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)從使用或出租、出借的當(dāng)月起，繳納房產(chǎn)稅。

3.凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種臨時(shí)性房屋，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起繳納房產(chǎn)稅。

4.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起，繳納房產(chǎn)稅。

二、新購(gòu)置房屋

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)200389號(hào))第二條的規(guī)定：

一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問(wèn)題

鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

可以理解為：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用的商品房，自房屋使用之次月起繳納房產(chǎn)稅”。

二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題：

(一)購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

(二)購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

這里的“房屋交付使用”，各省的規(guī)定不一，品稅閣認(rèn)為可以參照“最高法的對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使用”。具體以當(dāng)?shù)卣咭?guī)定為準(zhǔn)!下面品稅閣整理：

1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋〔2003〕7號(hào))第十一條規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

2、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開(kāi)發(fā)期間城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(青地稅函〔2009〕128號(hào))第二條第二款規(guī)定，商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買(mǎi)受人。

3、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》(瓊地稅函〔2009〕43號(hào))第一條規(guī)定，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))第二條第一款規(guī)定：購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。房屋交付使用時(shí)間以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽字確認(rèn)的房屋交付使用通知書(shū)中注明的交付日期為準(zhǔn);未注明交付日期的，以房屋交付使用通知書(shū)簽署日期為準(zhǔn)。

三、出租、出借房屋

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))第二條的規(guī)定：

二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題：

(三)出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

四、融資租賃房產(chǎn)

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅2009128號(hào))的規(guī)定：

三、關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題

融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

五、停產(chǎn)停業(yè)、關(guān)閉的企業(yè)房產(chǎn)稅

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于去產(chǎn)能和調(diào)結(jié)構(gòu)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》(財(cái)稅〔2018〕107號(hào))第三條的規(guī)定：

一、對(duì)按照去產(chǎn)能和調(diào)結(jié)構(gòu)政策要求停產(chǎn)停業(yè)、關(guān)閉的企業(yè)，自停產(chǎn)停業(yè)次月起，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)享受免稅政策的期限累計(jì)不得超過(guò)兩年。

二、按照去產(chǎn)能和調(diào)結(jié)構(gòu)政策要求停產(chǎn)停業(yè)、關(guān)閉的中央企業(yè)名單由國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)認(rèn)定發(fā)布，其他企業(yè)名單由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的去產(chǎn)能、調(diào)結(jié)構(gòu)主管部門(mén)認(rèn)定發(fā)布。認(rèn)定部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將認(rèn)定發(fā)布的企業(yè)名單(含停產(chǎn)停業(yè)、關(guān)閉時(shí)間)抄送同級(jí)財(cái)政和稅務(wù)部門(mén)。

各級(jí)認(rèn)定部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年核查名單內(nèi)企業(yè)情況，將恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、終止關(guān)閉注銷(xiāo)程序的企業(yè)名單及時(shí)通知財(cái)政和稅務(wù)部門(mén)。

三、企業(yè)享受本通知規(guī)定的免稅政策，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行減免稅申報(bào)，并將房產(chǎn)土地權(quán)屬資料、房產(chǎn)原值資料等留存?zhèn)洳椤?/p>

四、本通知自2018年10月1日至2020年12月31日?qǐng)?zhí)行。本通知發(fā)布前，企業(yè)按照去產(chǎn)能和調(diào)結(jié)構(gòu)政策要求停產(chǎn)停業(yè)、關(guān)閉但涉及的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅尚未處理的，可按本通知執(zhí)行。

六、納稅義務(wù)截止時(shí)間

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))第三條的規(guī)定：

關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問(wèn)題

納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

2009年之前的解讀——

建筑企業(yè)對(duì)納稅義務(wù)的幾個(gè)誤區(qū)解析

在日常檢查及稅收宣傳中，常發(fā)現(xiàn)建筑安裝企業(yè)對(duì)營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)理解上存在一些誤區(qū)。我分局搜集了相關(guān)的情況，根據(jù)2009年1月1日實(shí)行的《中人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》(下簡(jiǎn)稱(chēng)條例)及《中人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(下簡(jiǎn)稱(chēng)細(xì)則)，認(rèn)真解讀、詮釋?zhuān)瑤椭ㄖ髽I(yè)和納稅人走出這些誤區(qū)。

誤區(qū)一 工程款未收到就不算收入，收到工程款再計(jì)算收入。

根據(jù)條例第十二條規(guī)定：“營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。”

而細(xì)則第二十四條規(guī)定：“條例第十二條所稱(chēng)收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)。”

條例第十二條所稱(chēng)取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天;未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。

也就是說(shuō)，建筑工程雙方在簽訂建筑合同是規(guī)定了工程款交付、結(jié)算時(shí)間的，施工企業(yè)實(shí)際上已取得細(xì)則所規(guī)定的“書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天”，應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定的工程結(jié)算時(shí)間申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅;如合同明確按工程進(jìn)度付款的，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照工程進(jìn)度，按月申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。如合同未明確付款日期的，施工企業(yè)則應(yīng)當(dāng)在工程完工之日申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

另外，根據(jù)細(xì)則第二十五條第二款規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”因此，施工企業(yè)在收到工程預(yù)收款時(shí)就應(yīng)當(dāng)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

案例一：甲公司與乙建筑公司簽訂建筑工程合同，工程造價(jià)共100萬(wàn)元，工期為6個(gè)月。合同規(guī)定，合同簽訂7天內(nèi)甲方先預(yù)付10%的工程款，然后按照工程進(jìn)度交付工程總額的70%，工程完工驗(yàn)收并交付使用2個(gè)月后交付剩余的20%。那么，建筑公司在收到工程預(yù)收款時(shí)應(yīng)當(dāng)按10萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅;在工程建設(shè)的6個(gè)月內(nèi)按照工程進(jìn)度收取的款項(xiàng)按月申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅;在完工后的當(dāng)月按照剩余的20萬(wàn)元營(yíng)業(yè)額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

若乙建筑公司在完工后不進(jìn)行申報(bào)，而是待2個(gè)月后收到剩余的20萬(wàn)元工程款再進(jìn)行申報(bào)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)征管法相關(guān)規(guī)定，按照“未按規(guī)定期限辦理申報(bào)納稅”行為，對(duì)乙企業(yè)進(jìn)行處罰。

誤區(qū)二 包工不包料的工程，只把工費(fèi)計(jì)算為收入。

按照細(xì)則第十六條規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。”也就是說(shuō)，不論是包工包料，還是包工不包料，建筑企業(yè)都必須按照包工包料的總額來(lái)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

案例二：甲公司自行購(gòu)買(mǎi)石材一批共10萬(wàn)元，然后以3萬(wàn)元價(jià)格由乙建筑公司負(fù)責(zé)鋪設(shè)，那么乙建筑公司就應(yīng)當(dāng)按照13萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額來(lái)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

若乙公司只以3萬(wàn)元的工程款申報(bào)納稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)征管法的規(guī)定，對(duì)乙建筑公司進(jìn)行補(bǔ)稅、加收滯納金及罰款等處理。

誤區(qū)三 承接的工程分包給施工隊(duì)，以材料發(fā)票作為成本入賬，少繳分包方的營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)細(xì)則第十一條規(guī)定：“單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠人(以下統(tǒng)稱(chēng)承包人)發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人(以下統(tǒng)稱(chēng)發(fā)包人)名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人;否則以承包人為納稅人。”也就是說(shuō)，若建筑企業(yè)承接的工程以分包、轉(zhuǎn)包等形式經(jīng)營(yíng)的，除建筑企業(yè)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅外，承包人亦負(fù)有申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅的義務(wù)。

案例三：甲建筑公司承接一建筑工程，工程總額為100萬(wàn)元，并將工程分包給乙個(gè)體工程隊(duì)，分包金額為90萬(wàn)元。那么，甲建筑公司應(yīng)當(dāng)按10萬(wàn)元營(yíng)業(yè)額申報(bào)營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)乙工程隊(duì)?wèi)?yīng)按90萬(wàn)元營(yíng)業(yè)額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，并向甲公司開(kāi)具建筑發(fā)票(或通用發(fā)票)。

若甲公司以乙工程隊(duì)提供的90萬(wàn)元建筑材料發(fā)票入賬，而不是以乙工程隊(duì)開(kāi)具的建筑業(yè)發(fā)票入賬的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將根據(jù)征管法、發(fā)票管理辦法相關(guān)規(guī)定，除對(duì)乙工程隊(duì)按偷稅行為追究相關(guān)責(zé)任外，也會(huì)向甲公司按“未按規(guī)定取得發(fā)票”行為實(shí)行追究責(zé)任。

誤區(qū)四 銷(xiāo)售自營(yíng)貨物并承接安裝工程的，只開(kāi)具商品銷(xiāo)售發(fā)票。

根據(jù)細(xì)則第七條規(guī)定：“納稅人的下列混合銷(xiāo)售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷(xiāo)售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷(xiāo)售額不繳納營(yíng)業(yè)稅;未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額：

(一)提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物的行為;

(二)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。”

案例四：乙消防設(shè)備安裝公司向甲酒店銷(xiāo)售自制自動(dòng)報(bào)警、噴淋消防裝置，合同明確，設(shè)備金額為50萬(wàn)元，另外收取5萬(wàn)元安裝費(fèi)。乙公司應(yīng)向甲酒店開(kāi)具50萬(wàn)元商品銷(xiāo)售發(fā)票，以及5萬(wàn)元建筑業(yè)發(fā)票。

若乙公司向甲酒店全額開(kāi)具55萬(wàn)元商品銷(xiāo)售發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)征管法及發(fā)票管理辦法，以“未按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票”對(duì)乙公司進(jìn)行補(bǔ)稅、加收滯納金及處罰。

誤區(qū)五 臨時(shí)施工設(shè)施的費(fèi)用及各種價(jià)外費(fèi)用不計(jì)算收入。

根據(jù)條例第五條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。”

細(xì)則第十三條亦規(guī)定：“條例第五條所稱(chēng)價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)……”

因此，建筑施工企業(yè)在收到建設(shè)方支付的建設(shè)臨時(shí)施工設(shè)施的費(fèi)用及其他各種價(jià)外費(fèi)用，都應(yīng)當(dāng)合并到營(yíng)業(yè)額中申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。