一、商鋪參與統一清算與尾盤銷售交稅有何區別?

統一清算是按照普通住宅、非普通住宅和其他商品房三個類別各自計算增值額、增值率和應繳土地增值稅，商鋪和寫字樓、公寓、車位等一并被并入其他商品房，也就是說如果參與統一清算，商鋪的增值率將會受到其他業態產品的影響，比如說如果其他業態產品賣得比較便宜，就意味著商鋪增值率可以降低，甚至在特殊情況下增值額都有可能降低，比如車位出現收入成本倒掛情況時，車位會將整個其他商品房系列的增值額拉低，這對于最終清算交稅當然都是有利的。

如果商鋪不參與統一清算，未來銷售將不再匯總清算，而是按照清算所計算出的各個類別產品單方扣除數字直接計算扣除，比如商鋪清算后銷售3萬元/平方，其他商品房土增清算中單方扣除為9000元，那么商鋪將直接按照21000元/平方計算增值額、增值率，失去匯總作用滯后，商鋪尾盤銷售顯然會交更多的稅。

二、土增清算前商鋪如何處置的三個決策點

1、商鋪未來銷售和現在銷售稅負差異有多大?

按照上面的分析，參與土增統一清算和未來單獨銷售單獨交稅可能稅負會有較大差異，因此企業在面臨選擇時應將這個差異計算出來，并作為重要決策點進行考慮。

2、是否存在關聯方轉售的可能?

為了參與統一清算，企業可以考慮先將商鋪轉讓給關聯方(包括關聯方企業和關聯方個人)，未來如需銷售，通過關聯方再次對外轉讓，這樣操作能否少繳稅呢?我們來看看轉售關聯方如何繳稅：

這里需要注意的關鍵是房企將商鋪轉讓給關聯方的價格如何確定，因為是關聯交易，企業有沖動將價格壓低，而稅務機關會按照稅法審核交易價格是否公允，通常稅務機關審核的次序是：

第一步先看企業自己同期同類商鋪轉讓價格比較;如果企業自身沒有價格比較，第二步再看其他企業同期同類商鋪轉讓價格比較;如果前兩個都無法比較，第三步最后由稅務機關進行核定征收，核定通常按照組成計稅價格計算：公允價格=成本*(1+利潤率)。

3、未來商鋪是否計劃自持?

如果未來商鋪企業計劃自持或運營，當然也可以有不同的自持模式：

模式一：放在房地產公司名下，直接自持，但運營可能設立新的公司(如商業管理公司或酒店運營公司)，將資產租賃給新公司;這種模式就不需要作為銷售處理，也不需要參與土地增值稅統一清算。

模式二：轉移給新的運營公司自持并運營，該部分商鋪必須參與統一土增清算，但問題的關鍵在于轉讓價格設定。

模式三：轉移給關聯個人自持并運營，統一必須參與統一土增清算，關鍵仍在于轉讓價格設定。

總結：商鋪是否參與統一土增清算，稅的考慮是第一位，但運營需要、風險考慮、資金流考慮，甚至戰略思考都可能影響最終的決定。

2008年9月的解答——

受讓商鋪后稅務登記證應該怎樣變更

咨詢描述：幾個月前接了一門面商鋪，營業執照當時已經變更為我的，但稅務登記證沒有變更，一直用原來的繳納國。地稅，(新手不懂，經營內容沒變)，剛聽一朋友說這樣不行，問怎樣變更?需要哪些手續?以前繳納過的不會不算吧，謝謝!