案例

　　北方某房地產集團公司甲公司(以下簡稱甲公司)2019年12月開發了一個新項目(假定全部是住宅樓)，2022年2月全部售出且已完成完工備案，達到土地增值稅的清算條件。2021年度，企業該項目專門借款發生利息支出500萬元，其中包括一起安全事故停工期間發生的利息支出10萬元，以及冬季寒冷停工期間發生的利息支出20萬元。已知該安全事故停工連續超過3個月。企業已經將這500萬元利息支出全部予以資本化。

　　甲公司2021年另外發生一般借款利息支出1000萬元。其中，向自然人張某借款發生利息支出50萬元，但沒有要求對方開具發票，僅獲得收據一張。該公司在企業所得稅匯算清繳時，將1000萬元利息支出全部稅前扣除。

　　稅務部門在納稅評估時發現，甲公司利息支出中的其他內容，均能按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明。在土地增值稅清算時，甲公司扣除了一般借款的1000萬元利息支出。該公司的利息支出也未涉及其他稅種的稅務處理。

　　分析

　　從表面來看，甲公司的賬務與稅務處理似乎合情合理。但是，仔細分析該公司的利息支出稅務處理不難看出，甲公司專項借款利息支出的核算不符合企業會計準則的規定，企業所得稅、土地增值稅等稅種的應納稅額計算也不準確，存在涉稅風險。

　　《企業會計準則第17號借款費用》明確，借款費用，指企業因借款而發生的利息及其他相關成本。對房地產企業來說，為建造開發產品而發生的利息支出，應該區分資本性支出和收益性支出。對于符合資本化條件，并可直接歸于具體開發項目的，應當資本化，計入相關資產成本;其他借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。符合資本化條件的資產，在購建或者生產過程中發生非常中斷，且中斷時間連續超過3個月的，應當暫停借款費用的資本化;而常中斷期間的借款費用，應當繼續資本化。

　　甲公司專門借款中，安全事故屬于非常中斷的情形，且中斷時間連續超過3個月，期間發生的利息支出10萬元不得資本化，應該費用化，計入財務費用科目;天氣寒冷停工屬于常中斷，期間發生的利息支出則應予資本化。也就是說，甲公司專門借款中，應確認資本化利息支出490萬元、費用化利息支出10萬元。

　　一般借款的1000萬元利息支出中，向自然人張某借款，發生利息支出50萬元，由于沒有取得相關支出的合法發票，在計算企業所得稅應納稅所得額和土地增值稅應納稅額時都不得扣除。

　　本例中，甲公司可以在2021年度企業所得稅稅前扣除的利息金額，為一般借款部分對應的利息支出950萬元和專項借款部分的利息支出10萬元，合計960萬元。在土地增值稅清算時，甲公司該項目確認的開發費用中，應包括的一般借款利息費用950萬元，還應包括專門借款全部利息支出500萬元。

　　針對利息支出，甲公司未進行其他稅種的稅務處理，也不符合規范。根據個人所得稅法相關規定，甲公司在支付張某50萬元利息時，還應按照利息、股息、紅利所得，代扣代繳其個人所得稅。

　　提醒

　　房地產企業的運作離不開資金運營，利息支出的處置不當，很大程度上影響企業的經營成果，也會對稅務處理產生影響。尤其是借款費用資本化和費用化金額歸集不準確、向自然人借款未獲得合法憑證等問題，都將導致企業出現企業所得稅、土地增值稅等稅務處理不合規的問題，進而引發涉稅風險，值得企業重點關注。