編者按：土地增值稅向來是一個(gè)復(fù)雜的稅種，其復(fù)雜性一方面體現(xiàn)在國(guó)家層面的規(guī)定不夠明確，實(shí)踐中容易產(chǎn)生不同理解，導(dǎo)致發(fā)生爭(zhēng)議，另一方面體現(xiàn)在部分征管措施授權(quán)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)自行制定細(xì)則，而各地處理方法不盡相同，導(dǎo)致橫向?qū)用嬗羞`稅收公平。例如土地增值稅清算單位的認(rèn)定，就是一個(gè)爭(zhēng)議頗多的問題，不同的認(rèn)定方法，可能導(dǎo)致土地增值稅納稅義務(wù)相差數(shù)千萬之多。本文將以一個(gè)真實(shí)案例引入，分析如何合理認(rèn)定分期開發(fā)項(xiàng)目的清算單位。

　　一、案例引入：分期項(xiàng)目清算單位不同，土地增值稅相差數(shù)千萬

　　a公司成立于2007年，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。2007年，a公司取得某地塊土地使用權(quán)，滾動(dòng)開發(fā)x房地產(chǎn)項(xiàng)目。因x項(xiàng)目占地面積較大，a公司自行區(qū)分為x一期、x二期、x三期三個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。2021年1月，三期項(xiàng)目均已竣工，其中一期、二期實(shí)現(xiàn)盈利，三期發(fā)生虧損。經(jīng)a公司評(píng)估，如合并清算，在負(fù)增值額互相抵消后，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅2000萬元;如分別清算，三期項(xiàng)目增值額為負(fù)，土地增值稅為零，一期、二期項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅6000萬元。兩種清算方法納稅義務(wù)相差4000萬元。a公司遂向x市稅務(wù)局提交《申請(qǐng)報(bào)告》，申請(qǐng)將一、二、三期項(xiàng)目合并清算。

　　2021年4月，x市稅務(wù)局y稅務(wù)分局向a公司作出《關(guān)于a公司申請(qǐng)x項(xiàng)目合并清算土地增值稅的答復(fù)》，提出稅務(wù)信息系統(tǒng)顯示a公司開發(fā)的x項(xiàng)目按一期、二期、三期做了三個(gè)項(xiàng)目登記，認(rèn)為將x項(xiàng)目確認(rèn)為一期、二期、三期三個(gè)清算單位進(jìn)行土地增值稅清算依據(jù)充分，a公司申請(qǐng)合并清算無法律依據(jù)。2022年5月，x市稅務(wù)局y稅務(wù)分局向a公司作出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(清算審核結(jié)論通知)》，要求a公司對(duì)x一期單獨(dú)清算土地增值稅，補(bǔ)繳x一期土地增值稅2000萬元。

　　a公司不服，向x市稅務(wù)局提起行政復(fù)議，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：a公司將x項(xiàng)目自行區(qū)分為一期、二期、三期三個(gè)項(xiàng)目，是否應(yīng)當(dāng)分別清算土地增值稅?

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第一條，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。本案三個(gè)項(xiàng)目分期開發(fā)，依法應(yīng)當(dāng)作為三個(gè)清算單位。

　　a公司認(rèn)為：三期項(xiàng)目只是為了開發(fā)建設(shè)方便自行劃分的，具有隨意性，不應(yīng)作為清算單位的劃分依據(jù)。否則a公司完全可以任意界定分期項(xiàng)目，規(guī)避土地增值稅納稅義務(wù)。

　　二、分期項(xiàng)目應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)文件為依據(jù)劃分，納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算，符合稅法立法目的和基本原理、原則

　　(一)只有國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目才應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算

　　雖然國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定了分期開發(fā)項(xiàng)目以分期項(xiàng)目為單位清算，但并沒有明確分期開發(fā)、分期項(xiàng)目的概念和判斷標(biāo)準(zhǔn)，也沒有明確以分期項(xiàng)目為單位清算是強(qiáng)制性規(guī)定還是宣示性規(guī)定。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目劃分標(biāo)準(zhǔn)不一，表現(xiàn)出很強(qiáng)的任意性，例如：有的以土地使用權(quán)證為準(zhǔn)劃分不同項(xiàng)目，有的以發(fā)改委立項(xiàng)審批文件為準(zhǔn)劃分不同項(xiàng)目，有的以建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、甚至預(yù)售許可證為準(zhǔn)劃分不同項(xiàng)目，有的則完全自主劃分不同項(xiàng)目，各種情形不一而足。為此，x市稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》，對(duì)此問題進(jìn)行了明確。

　　根據(jù)該公告規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)開發(fā)周期較長(zhǎng)，納稅人自行分期的開發(fā)項(xiàng)目，可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。由此可見，該公告明確規(guī)定分期項(xiàng)目包括兩類，其一是國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目;其二是納稅人自行分期的開發(fā)項(xiàng)目。同時(shí)明確規(guī)定了兩種分期項(xiàng)目適用不同的清算規(guī)則，即：(1)對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目，必須以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。(2)對(duì)于納稅人自行分期的開發(fā)項(xiàng)目，可以以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

　　根據(jù)稅收法定原則，稅法必須具備明確性，而國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)過于粗放的規(guī)定難以適用于實(shí)踐，此種情況下，應(yīng)當(dāng)充分考慮地方性法律依據(jù)。x市稅務(wù)局公告內(nèi)容對(duì)分期項(xiàng)目的界定和稅務(wù)處理規(guī)定符合上位法。根據(jù)該公告規(guī)定，對(duì)于納稅人自行確定的分期項(xiàng)目，并不強(qiáng)制以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，而是可以選擇以分期項(xiàng)目清算，當(dāng)然也可以選擇整體清算。

　　(二)納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算，符合土地增值稅立法目的

　　《土地增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，制定本條例。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》(國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào))規(guī)定，在研究制定土地增值稅時(shí)遵循了以下三個(gè)原則：(一)要有效的抑制炒買炒賣地皮、樓花等牟取暴利的投機(jī)行為，防止擾亂房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的行為……(二)維護(hù)國(guó)家權(quán)益，防止國(guó)家土地增值收益流失，增加國(guó)家財(cái)政收入……(三)保護(hù)從事當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益，使其得到一定的投資回報(bào)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。由此可見，土地增值稅立法目的主要有三：一是宏觀調(diào)控，即維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展秩序;二是財(cái)政創(chuàng)收，即為國(guó)家創(chuàng)造財(cái)政收入，三是納稅人保護(hù)，即保護(hù)從事當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益。換言之，課征土地增值稅不僅僅是為了維護(hù)國(guó)家稅收利益，即不能只關(guān)注財(cái)政創(chuàng)收，還需要在征稅過程中充分考慮調(diào)控性和納稅人權(quán)利保護(hù)。既要對(duì)炒買、炒賣擾亂房地產(chǎn)開發(fā)秩序的課征重稅，也要對(duì)當(dāng)開發(fā)者充分保護(hù)、考慮其投資回報(bào)合理征稅，從而體現(xiàn)差別化征稅，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值收益的合理調(diào)節(jié)。

　　本案中，a公司是依法依規(guī)成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)案涉項(xiàng)目并非炒買炒賣，案涉項(xiàng)目預(yù)售收益均為合理市場(chǎng)收益，完全是當(dāng)開發(fā)、獲取合理回報(bào)。案涉項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，在開發(fā)過程中，有取得預(yù)售收益的機(jī)會(huì)，但也同樣存在巨額虧損的可能。因此，只有整體清算才能真實(shí)反映出a公司的回報(bào)。如果不以項(xiàng)目整體為清算單位，而任意將案涉項(xiàng)目劃分為不同單位，就會(huì)出現(xiàn)部分清算單位小幅盈利，部分清算單位重大虧損，導(dǎo)致即便開發(fā)項(xiàng)目最終巨額虧損的情況下，仍繳納了相當(dāng)金額土地增值稅稅款的不合理情況。這是對(duì)當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者合法權(quán)益及當(dāng)回報(bào)的侵害和掠奪，嚴(yán)重違背保護(hù)當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者合法利益的立法目的。

　　(三)納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算，符合稅法解釋的基本原理

　　國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)關(guān)于清算單位的立法較為模糊，導(dǎo)致實(shí)踐中存在較大爭(zhēng)議。例如并未明確規(guī)定所謂分期開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)如何判斷，也未明確所謂國(guó)家有關(guān)部門審批所指代的具體部門。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較為復(fù)雜，在開發(fā)過程中，涉及到國(guó)家多個(gè)部門的審批，包括：發(fā)改委對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)的審批，規(guī)劃局對(duì)土地規(guī)劃整體方案的審批、規(guī)劃局對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃的審批、住建局對(duì)建設(shè)工程施工的審批、住建局對(duì)房產(chǎn)預(yù)售的審批等。對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門審批的確定，存在不同的理解：江西省、河北省等地以發(fā)改委的立項(xiàng)審批確定，四川省、海南省、福建省等地以規(guī)劃局頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定，安徽省、青島市等地綜合確定清算單位。

　　雖然稅法規(guī)定模糊不清，實(shí)踐存在不同理解，但在不同項(xiàng)目中，采用不同方法確定清算單位可能導(dǎo)致納稅義務(wù)大不相同。稅法屬于行政法，在稅法規(guī)定不明確的情況下，應(yīng)當(dāng)按照有利于納稅人的原則進(jìn)行解釋，即選擇一種能夠合理評(píng)價(jià)納稅人取得增值額的方式。在本案中，即對(duì)案涉項(xiàng)目作整體清算。在法律、規(guī)范性文件規(guī)定不明的情況下，不應(yīng)作出對(duì)納稅人不利的認(rèn)定。

　　(四)納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算，符合稅收公平的基本原則

　　稅收公平原則，是指稅法必須根據(jù)納稅人的稅收負(fù)擔(dān)能力，確定納稅義務(wù)。稅收負(fù)擔(dān)能力高的多繳稅，稅收負(fù)擔(dān)能力低的少繳稅，沒有稅收負(fù)擔(dān)能力的不繳稅。根據(jù)稅法基本原理，稅收公平原則主要適用于所得稅，納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額是評(píng)價(jià)稅收負(fù)擔(dān)能力的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)第一條，土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。由此可見，土地增值稅是一種特殊的所得稅，納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額即轉(zhuǎn)讓土地取得的增值額。

　　稅收公平原則不僅要求貫徹量能課稅，還隱含了合法、合理確定稅收負(fù)擔(dān)能力的前提。只有公平確定稅收負(fù)擔(dān)能力，才能進(jìn)一步據(jù)此設(shè)定納稅義務(wù)。因此，依法確定納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額，是稅收公平原則的要義。就土地增值稅而言，納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額，應(yīng)當(dāng)以其開發(fā)一個(gè)整體項(xiàng)目取得的全部增值額確定，而不能對(duì)整體項(xiàng)目任意分割，人為將有增值的建設(shè)工程劃為一個(gè)項(xiàng)目，將無增值、虧損的建設(shè)工程劃為另一項(xiàng)目。稅收公平原則背后反映的是以人為本的精神，即以一個(gè)納稅人為本位，以納稅人為一個(gè)整體確定負(fù)稅能力。在土地增值稅方面，表現(xiàn)為應(yīng)當(dāng)關(guān)注特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)整體，而不能僅僅以項(xiàng)目中，某部分建設(shè)工程實(shí)現(xiàn)的收益衡量負(fù)稅能力。因此，將案涉項(xiàng)目任意劃分為多個(gè)項(xiàng)目將無法真實(shí)反映納稅人實(shí)際的負(fù)稅能力，有違稅收公平原則。

　　本案中，按三期進(jìn)行清算，無法準(zhǔn)確體現(xiàn)土地增值額、不能確評(píng)價(jià)a公司的負(fù)稅能力，有違稅收公平的基本原則。由于土地增值稅不允許不同清算單位產(chǎn)生的、負(fù)增值額互相彌補(bǔ)，而土地增值稅又采用累進(jìn)稅率，增值額提高可能導(dǎo)致稅負(fù)大幅攀升，將這一期、二期分別核算將導(dǎo)致整體稅負(fù)激增。整體來看，a公司沒有取得相當(dāng)收益，卻承擔(dān)了高額稅負(fù)，對(duì)第一期單獨(dú)清算無法準(zhǔn)確反映a公司的負(fù)稅能力，有違稅收公平原則。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何規(guī)避分期開發(fā)的土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)

　　(一)安排財(cái)務(wù)與審計(jì)人員進(jìn)行賬務(wù)清理

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，涉及資料繁雜，為了客觀、準(zhǔn)確反映開發(fā)情況，全面歸集收入和扣除項(xiàng)目，了解分別清算和合并清算下的稅負(fù)差距，企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善安排財(cái)務(wù)與審計(jì)人員進(jìn)行賬務(wù)清理，對(duì)企業(yè)的各種資產(chǎn)、負(fù)債、成本、費(fèi)用、收入按照會(huì)計(jì)核算科目進(jìn)行核對(duì)和清理，對(duì)集團(tuán)企業(yè)各項(xiàng)內(nèi)部資金往來進(jìn)行審查，以保證企業(yè)做到賬賬相符、賬證相符、賬實(shí)相符。

　　(二)積極準(zhǔn)備材料提供給審核機(jī)構(gòu)預(yù)清算

　　在賬務(wù)清理的基礎(chǔ)上，企業(yè)需要匯總會(huì)計(jì)憑證和賬簿，積極準(zhǔn)備一套完備的涉稅資料，向?qū)徍藱C(jī)構(gòu)提供。作為土增稅清算審核的基礎(chǔ)性資料，企業(yè)提供的涉稅資料力求做到真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時(shí)。避免因材料不全或提供不及時(shí)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。審核機(jī)構(gòu)在此基礎(chǔ)上，對(duì)分別清算和合并清算的稅負(fù)進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，審核報(bào)告作為企業(yè)最終申請(qǐng)清算的參考。

　　(三)就事實(shí)與法律問題與稅務(wù)局溝通協(xié)商

　　當(dāng)企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)分期項(xiàng)目清算單位產(chǎn)生分歧，應(yīng)當(dāng)與稅務(wù)局溝通協(xié)商，向稅務(wù)局舉證證明客觀事實(shí)或者深入交流法律的適用性問題。如果稅務(wù)局確有錯(cuò)誤，通常會(huì)通過內(nèi)部程序予以糾。如果稅務(wù)局拒絕更，企業(yè)又確有當(dāng)理由提出異議的，可以在繳納稅款或者提供擔(dān)保的情況下，啟動(dòng)行政復(fù)議乃至行政訴訟等程序，實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)。

　　(四)借助涉稅專業(yè)力量尋求支持應(yīng)對(duì)土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)

　　實(shí)踐中，企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)師或稅務(wù)律師協(xié)助應(yīng)對(duì)審核，尤其是發(fā)生稅企爭(zhēng)議時(shí)，專業(yè)稅務(wù)人員的參與可以起到潤(rùn)滑作用，更好地推動(dòng)糾紛的解決。稅務(wù)師或稅務(wù)律師的介入，還可以協(xié)助企業(yè)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并盡早采取措施應(yīng)對(duì)，為企業(yè)土增稅合規(guī)保駕護(hù)航。

　　來源：稅

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　　2012年10月的解析

分期開發(fā)房產(chǎn)的土地增值稅如何清算？

　　問：某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分期開發(fā)，在土地增值稅清算時(shí)，請(qǐng)問：

　　1、根據(jù)分期開發(fā)，分期清算的原則，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅分期清算。假設(shè)第一期清算的是a街區(qū)，第二期清算的是b街區(qū)。在第一期清算a街區(qū)的時(shí)候，因部分成本發(fā)票未取得，該部分成本不能計(jì)入扣除項(xiàng)目金額，造成土地增值稅偏大。當(dāng)?shù)诙谇逅鉨街區(qū)的時(shí)候，收到了上述的a街區(qū)成本發(fā)票。是否可以在進(jìn)行第二期清算的時(shí)候，重新計(jì)算第一期a街區(qū)的應(yīng)繳土地增值稅（按照加入該部分成本的扣除項(xiàng)目金額），以重新計(jì)算后的a街區(qū)應(yīng)繳土地增值稅的減少額，抵減第二期b街區(qū)的應(yīng)繳土地增值稅后，繳納第二期土地增值稅稅款？或者對(duì)a街區(qū)土地增值稅單獨(dú)申請(qǐng)退稅？

　　2、根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，企業(yè)委托稅務(wù)師事務(wù)所鑒證后申報(bào)了土地增值稅清算稅款，并經(jīng)稅務(wù)局批準(zhǔn)在2012、2013分兩年繳納稅款。此時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅已經(jīng)確定，根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和真實(shí)性原則，尚未繳納的清算土地增值稅款，能否在計(jì)算2012年度企業(yè)所得稅時(shí)予以扣除？

　　答：1、該房地產(chǎn)公司進(jìn)行a街區(qū)土地增值稅清算，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。未取得合法憑證的支出不得作為扣除項(xiàng)目。

　　該房地產(chǎn)公司對(duì)a街區(qū)進(jìn)行土地增值稅清算取得稅務(wù)機(jī)關(guān)清算書面審核結(jié)果后，該房地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)辦理補(bǔ)退稅手續(xù)。

　　該房地產(chǎn)公司在清算完畢后取得扣除項(xiàng)目合法憑證土地增值稅事項(xiàng)，目前，總局沒有明確文件規(guī)定。以下地方文件供參考：

　　《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法〉的通知》（青地稅發(fā)2008100號(hào)）第三十四條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核屬實(shí)的，補(bǔ)充和完善稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)：

　　（一）已清算完畢的開發(fā)項(xiàng)目又發(fā)生成本、費(fèi)用的；

　　（二）納稅人取得清算時(shí)尚未取得的扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的；

　　（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。

　　參照青島市地方稅務(wù)局規(guī)定，房地產(chǎn)公司在清算后取得清算時(shí)尚未取得的扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的，按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核屬實(shí)的，補(bǔ)充和完善稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)。

　　2、《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。

　　第三十一條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加。

　　《河北省國(guó)家稅務(wù)局、河北省地方稅務(wù)局關(guān)于明確企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的公告》（河北省國(guó)家稅務(wù)局、河北省地方稅務(wù)局公告2012年第1號(hào)）規(guī)定，企業(yè)計(jì)提而未實(shí)際繳納的五險(xiǎn)一金、應(yīng)付工資等各項(xiàng)法定應(yīng)付未付事項(xiàng)，在匯算清繳期前繳納或支付的，據(jù)實(shí)扣除；如未能在匯繳前繳納或支付，在繳納或支付時(shí)調(diào)整相應(yīng)的應(yīng)繳應(yīng)付所屬年度的應(yīng)納稅所得額。法定事項(xiàng)中包括未支付的銀行利息。

　　關(guān)于以前年度未繳納的應(yīng)在所得稅前扣除的各項(xiàng)稅金及附加，實(shí)際補(bǔ)繳后如何稅前扣除問題?！哆|寧省地方稅務(wù)局關(guān)于納稅人補(bǔ)繳以前年度應(yīng)在所得稅前扣除的各項(xiàng)稅金及附加如何稅前扣除等問題的批復(fù)》（遼地稅函2003181號(hào)）規(guī)定，納稅人當(dāng)年未提取繳納，以后年度自行補(bǔ)繳或稅務(wù)機(jī)關(guān)查補(bǔ)的以前年度應(yīng)繳納的消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、資源稅、關(guān)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等，應(yīng)按該補(bǔ)繳稅款的稅款所屬年度調(diào)整該年度的應(yīng)納稅所得額，并通過以前年度損益調(diào)整等科目對(duì)補(bǔ)繳年度作所得稅納稅調(diào)整，該部分補(bǔ)繳稅款不得在補(bǔ)繳年度重復(fù)計(jì)算扣除。

　　根據(jù)上述規(guī)定，該房地產(chǎn)公司應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅在2012年度未繳納部分，不得在2012年度稅前扣除。2013年補(bǔ)繳2012年度未繳納部分，在繳納或支付時(shí)調(diào)整相應(yīng)的應(yīng)繳應(yīng)付所屬年度的應(yīng)納稅所得額。