a房地產企業于2018年與b企業簽訂了定向開發協議，協議約定按照成本加成20%的價格支付房款。經估算，在簽訂協議時，核定該定向開發的房產價格為7000元/平方米。2022年4月，該房產建成，由于所建房產除了定向開發部分，還包含其他商業房產，因此備案價格為12000元/平方米。

　　那么問題來了，對于a房地產企業而言，簽署定向協議時的價格與網簽價格之間存在的差異如何處理?如何開票?

　　一、業務實質分析

　　根據上述案例，筆者認為，a房地產企業與b企業簽訂定向開發協議時，a房地產企業已經以協議的形式，將未建成的房產出售。只不過，由于定向開發協議的存在，a房地產企業無需為該協議約定房產支付推廣費、營銷費等其他支出，同時因未建成已協議出售而無市場風險，導致了該房產實際成交價偏低，但屬于具有合理理由。

　　故，對于本例中定向協議時的價格與網簽價格之間存在的差異，可以作為前期的銷售折扣處理，即a房地產企業為了提前去除庫存，將房產打折銷售給b企業，差額統一做銷售折扣，從貨物價目單上規定的價格中扣減。

　　二、財務處理

　　實務中，市場上很少存在對商品房使用銷售折扣的案例，但是，依據政策規定，企業為了適應市場供應情況，可以在價格上給予一定價格折扣，也就是銷售折扣。商品房屬于特殊商品，稅法并未就銷售折扣這一政策對商品房有特殊規定，筆者認為在理論上來看，房地產企業也適用于銷售折扣的政策。因此，在財務處理時，房地產企業應當以折扣后的金額確認收入。

　　三、稅務處理

　　1、增值稅

　　根據《國家稅務總局關于折扣額抵減增值稅應稅銷售額問題通知》(國稅函201056號):

　　《國家稅務總局關于印發<增值稅若干具體問題的規定>的通知》(國稅發1993154號)第二第(二)項規定:納稅人采取折扣方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發票上分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅。納稅人采取折扣方式銷售貨物，銷售額和折扣額在同一張發票上分別注明是指銷售額和折扣額在同一張發票上的`金額欄分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅。在同一張發票金額欄注明折扣額,僅在發票的備注`欄注明折扣額的，折扣額不得從銷售額中減除。

　　即：a房地產企業在開具增值稅發票時，需要以12000(元/平方米)為銷售額，以5000(元/平方米)為折扣額，且在同一張發票上的金額欄分別注明。因此，a房地產企業需要以7000(元/平方米)為單價乘以定向開發協議約定的房產面積作為計稅基礎計算和繳納增值稅。

　　2、企業所得稅

　　根據《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》(國稅函2008875號)

　　(五)企業為促進商品銷售而在商品價格上給予的價格扣除屬于商業折扣，商品銷售涉級商業折扣的，應當按照扣除商業折扣后的金額確定銷售商品收入金額。

　　即：a房地產企業在計算企業所得稅收入時，需要以(12000-5000)=7000(元/平方米)為單價乘以定向開發協議約定的房產面積作為計稅基礎計算和繳納企業所得稅。

　　3、土地增值稅

　　根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)

　　一.關于散增后土地增值稅應稅收入確認問題

　　營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅-般計稅方法的納稅人，轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

　　結合國稅函201056號公告，a房地產企業土地增值稅的計稅依據為(12000-5000)=7000(元/平方米)。即從土地增值稅的口徑看，a房地產企業需要以7000(元/平方米)為單價乘以定向開發協議約定的房產面積作為計稅基礎計算和繳納土地增值稅。

　　綜上所述，對于定向協議中的約定價格與網簽價格之間存在的差異：

　　在賬務處理上，可比照銷售折扣的口徑進行處理，以折扣后的金額7000(元/平方米)確認收入。

　　在稅務處理上，應以折扣后的金額7000(元/平方米)為單價乘以定向開發協議約定的房產面積作為計稅基礎，計算和繳納增值稅、企業所得稅與土地增值稅。