2022年2月18日，發改委等14部門印發《關于促進服務業領域困難行業恢復發展的若干政策》，提出針對疫情中高風險地區的承租國有房屋的服務業小微企業和個體工商戶減免6個月、其他地區減免3個月租金的政策;

　　2022年3月28日，上海市人民政府印發《上海市全力抗疫情助企業促發展的若干政策措施》，提出針對承租國有房屋的小微企業和個體工商戶減免3個月、疫情中高風險地區再免除3個月的兩檔減免政策;

　　2022年5月28日，上海市人民政府印發《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》(以下簡稱新政策)，擴大了上海地區的房屋租金減免的范圍，包括增加了減免主體，減免期限擴大到了6個月。

　　2022年6月21日，住建部等8部門聯合發布《關于推動階段性減免市場主體房屋租金工作的通知》，強調對租金減免工作的重視、落實和督導，相關部門應按月報送租金減免情況，并提出要充分發揮12345政務服務便民熱線作用。

　　據了解，大部分國企已在4月初啟動房屋租金減免的相關工作。由于新舊政策內容沖突，有些條文晦澀難懂，執行過程中不免產生疑問。近期，有不少小微企業反應，在向國企申請依法減免租金或者與非國企房東協商減免租金時，得不到回復或者得到不免租的回復，不知如何是好。因此，筆者歸納整理了關于疫情房屋租金減免常見的14個問題，以問答方式，幫助大家釋法解惑，便于企業(尤其是最終承租人)依此操作，使租金減免主張能夠得以實現。

　　q1:租金減免的法律依據是什么?

　　從法律性質角度看，租金減免是在新冠疫情這一不可抗力事件下，把不可抗力作為情勢變更事由，為避免繼續履行合同所導致的顯失公平，基于公平原則對租賃合同的變更。

　　不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。疫情及防控措施屬于不可抗力，對合同履行的影響體現在三個方面：

　　1.致使合同目的不能實現的，當事人可以根據《民法典》第563條的規定，行使法定解除權，發出解除通知，單方面解除合同;

　　2.致使合同不能履行的，當事人可以根據《民法典》第590條的規定，主張免責或者部分免責;

　　3.合同雖然仍可履行，但因疫情防控使得合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對一方明顯不公平的，則構成合同履行中的情勢變更。

　　租金減免符合第3種情勢變更的情形，在租賃房屋因疫情防控無法使用的情況下，要求承租人繼續支付租金，明顯對其不公。此時，受到不利影響的當事人可以根據《民法典》第533條的規定與對方重新協商;在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。

　　法條依據

　　《中人民共和國民法典》

　　第五百三十三條合同成立后，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商;在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。

　　人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更或者解除合同。

　　q2:哪些出租方應當減免租金?

　　q3:哪些房屋可以適用租金減免政策?

　　本次租金減免政策適用的房屋主要為商業用房，即實施主體自有經營性房產和使用權房。其中，使用權房是指依法建立公房租賃關系、執行市政府規定租金標準，由本市相關國有企業負責經營管理的公有非居住房屋。個人居住用房沒有特殊情況，一般不適用。

　　q4:哪些承租人可以直接享受6個月租金減免?

　　可以直接享受6個月的租金減免政策的承租人有以下三類：

　　1.承租國有房屋從事生產經營活動的小微企業和個體工商戶。

　　對于小微企業的認定，上海市市場監督管理局提供了小微企業名錄查詢網址：全國個體私營經濟發展服務網(xwqy.gsxt.gov.cn)、國家企業信用信息公示系統(www.gsxt.gov.cn)。

　　2.承租國有房屋、運營困難的民辦非企業單位，可參照小微企業和個體工商戶適用。民辦非企業的認定如下圖：

　　備注：實務中，政策未明確非營利性法人，如公益基金會、社會團體等能否適用減免政策。筆者認為，承租國有房屋、運營困難的此類主體可以參照民辦非企業適用租金減免政策。

　　3.餐飲連鎖企業需同時滿足以下三個條件,可視作小微企業享受租金減免：(1)受疫情影響嚴重且在滬注冊的;(2)分公司或門店符合小微企業條件;(3)承擔房租費用的。

　　q5:租金怎么減免?

　　q6:不符合減免政策，就不能提出租金減免了嗎?

　　租金減免的總體思路是：首先，在國家、上海市出臺了系列明確減免政策的情況下，承租人可以先行判斷是否能直接適用減免政策。符合減免政策適用條件的，承租人提出申請、提供相關材料，可直接享受減免;若得不到回復或被拒絕，可能存在承租人身份有爭議、申報材料未齊全等問題，承租人應積極與出租人溝通，了解清楚問題出在哪里，做好解釋、證明與補充等工作，獲得出租人理解與認可，從而使減免申請能夠審核通過。

　　其次，不符合減免政策適用條件時，承租人雖不能直接依文件規定申請減免，但仍可以基于情勢變更事由提出減免請求。此時，承租人可分兩步走解決問題：第一步，與出租方重新進行協商，達成一致，雙方簽訂關于減免的協議;第二步，在合理期限內協商不成的，可以訴至法院或仲裁機構，請求裁判減免。

　　q7:不符合減免政策，承租人該主張幾個月的租金減免?

　　問答六中已闡明，不能直接適用減免政策的承租人，可基于情勢變更事由，與對方協商減免。此時，或因出租方為非國有企業(不必像國企那樣承擔較大的社會責任)，或因承租人為非小微企業(不享受國家對小微企業的紓困政策)，因疫情造成的損失，應由雙方根據公平原則，合理分擔。因此，承租人根據房屋使用情況受本次疫情影響的大小，提出2-4個月租金減免請求，一般認為都是合理的。如租賃雙方協商不成，可訴至法院或仲裁機構請求裁判減免。法院將組織協商調解，調解不成的，將基于承租人受疫情影響的大小、房屋租賃用途等因素，按公平原則進行裁判。

　　2020年疫情期間，國家規定的直接減免期限為3個月租金，不能直接適用減免政策的，協商不成訴至法院或仲裁機構請求裁判減免的，相關判例減免幅度多為1-2個月的租金。考慮到2022年疫情更為嚴重，封控期更長，且國家規定的直接減免期限增至6個月租金，筆者認為，如無特殊情況，法院支持減免幅度一般會是2-4個月。

　　q8:合同租期未覆蓋2022年一整年，能減免多少?

　　備注：2022年已享受免租期的，租金減免規則與租期未覆蓋2022年一整年的一樣，也是按比例計算減免額度。

　　q9:轉租中如何主張租金減免?

　　政策原文

　　《上海市國有企業減免小微企業和個體工商戶房屋租金實施細則》

　　(五)減免方式

　　國有企業應當以便捷高效為原則，根據實際情況采用直接免除、從后續租金中抵扣或者返還等方式實施房租減免。存在轉租行為的房屋，轉租方不享受本次房租減免政策，最終承租經營的小微企業和個體工商戶享受本次房租減免政策。其中，轉租方為本市國有企業的，應當與房屋產權方以各自實收的租金為限共同承擔減免的租金;轉租方為非國有企業的，應當配合房屋產權方及國有企業轉租方將減免的租金全部落實到最終承租方，鼓勵非國有企業轉租方對小微企業和個體工商戶給予適當幫扶。

　　如何確理解以各自實收的租金為限共同承擔減免的租金以及應當配合房屋產權方及國有企業轉租方將減免的租金全部落實到最終承租方?條文晦澀，有些難懂。其實，該條核心要義是：若轉租中存在租金差異，減免數額會因轉租方是否為國企身份而有所不同。為便于精準理解，筆者用三個示例加以解釋：

　　示例1

　　出租方、轉租方均為國企時，最終承租方可得到全額減免。形象的說，即轉租的國企不賠不賺。

　　示例2

　　出租方為國企，轉租人為非國企時，最終承租方得到的減免數額僅為國企減免的數額。形象的說，即轉租的非國企不賠小賺，可以賺取租金差價。

　　示例3

　　出租方為國企，轉租人既有國企、也有非國企時，最終承租方得到的減免數額等于為上一國企轉租人減免的數額。形象的說，即在整個租賃流程中，參與轉租的國企不賠不賺;參與轉租的非國企不賠小賺，可以賺取租金差價。

　　q10:擅自轉租時，最終承租方能否享受減免政策?

　　擅自轉租，指的是《民法典》第716條規定的承租人未經出租人同意轉租的情形。擅自轉租中的最終承租方能否享受減免政策，分以下四種情況討論：

　　示例1

　　根據《民法典》第718條的規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在6個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。此時，租金如何減免見問答九。

　　示例2

　　根據《民法典》第716條的規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。此時，基于承租人構成根本違約，如果出租人行使法定解除權，解除了租賃合同，租金減免政策只在出租方與轉租方適用，符合減免條件的租賃雙方，根據解除前的實際租賃期限，按比例計算減免額度。

　　示例3

　　出租方不知轉租情況存在，轉租方與最終承租方均為小微企業時，減免政策只在出租方和轉租方適用，不必然惠及最終承租方。也就意味著，擅自轉租時，最終承租方沒有資格向出租方提交減免租金的申請，只能與轉租方協商，請求轉租方將出租方減免的租金落實傳遞給自己。如果轉租方不落實，將構成不當得利。

　　示例4

　　出租方不知轉租情況存在，轉租方為非小微企業時，轉租方不可直接享受減免政策;最終承租方無論是否為小微企業，由于屬于擅自轉租，也不可直接享受減免政策。此時，只能根據合同效力的相對性，兩兩之間彼此溝通，協商減免。

　　q11:申請減免租金的流程如何?

　　《上海市國有企業減免小微企業和個體工商戶房屋租金實施細則》第(六)條明確辦理流程如下：

　　《上海市財政局關于做好2022年上海市市級行政事業單位減免小微企業和個體工商戶房屋租金相關工作的通知》第三條明確辦理流程如下：

　　q12:申請減免租金需要準備什么材料?

　　符合減免政策的申請人，參照出租人發布公告中的清單準備。一般包括：減免申請書、房屋租賃合同、企業營業執照、小微企業證明文件、2021年財務審計報告或財務報表、2021年度繳納稅收證明、2021年度繳納社保從業人員平均人數證明材料等等。尤其提醒符合減免條件的民辦非企業單位和餐飲連鎖企業，要主動聯系出租方索要公告。

　　不符合減免政策的申請人，在協商或訴訟時，還應準備營業情況、收入情況、因疫情防控造成的實際損失、房屋使用情況等證據材料。

　　q13:如何了解到減免租的相關信息?

　　(如何獲取《上海市市屬、區屬國有企業減免小微企業和個體工商戶房屋租金的咨詢電話表》，可添加星瀚小星為好友)

　　q14:新政策下，律師有何建議?