工業廠房是用于工業生產過程中的房屋，除了用于生產的車間，還包括其附屬建筑物，如配電房、供水房、排污和設備物資儲存等配套房屋，都屬于工業廠房的范疇。也就是說，工業廠房本質上還是不動產，轉讓時應該按照銷售不動產的原則來處理。那么相應的稅金應分別怎樣交納呢，與房開企業新房銷售方式交納的稅金有什么區別呢?下面我們來舉例說明：

　　案例：a公司(非房地產開發企業)，銷售一棟工業廠房(2018年7月自建)，轉讓價款為1090萬元，增值稅稅率9%。重置成本價為1000萬元，成新度折扣率60%。a公司取得土地使用權所支付的金額，以及發生的建造成本等支出已取得合法有效憑證，其中支付的土地價款500萬元，取得的專用發票上顯示的進項稅額為60萬元。a公司附加稅費率如下：城建稅7%、教育費附加3%、地方教育附加2%。a公司為增值稅一般納稅人，拍賣該廠房適用一般計稅方法計稅。

　　一、增值稅：

　　根據財稅2016年36號文的規定，納稅人轉讓不動產，適用一般計稅方法的，增值稅稅率9%。那么能不能適用36號文中的土地價款抵減銷售額呢?我們來看看具體的規定：

　　10.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

　　原來只有房地產開發企業可以適用這個土地價款抵減政策。由于a公司是非房企，所以a公司應繳納的增值稅銷項稅額為：

　　1090/1.09×9%=90(萬元)

　　因轉讓工業廠房，a公司應繳納的增值稅稅額為：

　　90-60=30(萬元)

　　二、附加稅費：

　　城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加，以納稅人依法實際繳納的增值稅為計稅依據。

　　所以a公司應繳納的附加稅費為：

　　30×(7%+3%+2%)=3.6(萬元)

　　三、企業所得稅：

　　根據《國家稅務總局關于落實支持小型微利企業和個體工商戶發展所得稅優惠政策有關事項的公告》（國家稅務總局公告2021年第8號）以及《財政部 稅務總局關于進一步實施小微企業所得稅優惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2022年第13號）相關規定：小型微利企業年應納稅所得額不超過100萬元的部分，減按12.5%計入應納稅所得額，超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按25%計入應納稅所得額。

　　a公司應就收到的轉讓價款，按照不含稅收入并入應納稅所得額，計算企業應納所得稅額，并結合企業情況判斷是否可以適用稅收優惠政策。

　　四、印花稅：

　　根據《中人民共和國印花稅法》規定：應稅產權轉移書據的計稅依據，為產權轉移書據所列的金額，不包括列明的增值稅稅款。稅率是價款的萬分之五。

　　因此，a公司銷售廠房應交納印花稅為：

　　1090/1.09×0.05%=0.5(萬元)

　　五、土地增值稅：

　　土地增值稅的扣除項目有兩種計算方式，一種是新房銷售，另一種是舊房銷售。那么新房和舊房如何判斷呢?根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字199548號)：

　　七、關于新建房與舊房的界定問題

　　新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳(局)和地方稅務局具體規定。

　　顯然a公司銷售使用過的工業廠房，是屬于舊房銷售的范疇，應當按照舊房銷售繳納土地增值稅!

　　但如果a公司銷售的是未使用過的工業廠房呢?是否可以享受新房銷售的加計扣除政策呢?

　　根據《中人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》相關規定：對從事房地產開發的納稅人可按規定計算的金額之和，加計20%的扣除。

　　根據以上政策可以看出，新房銷售的主體僅限于房地產開發企業!所以說，如果a公司銷售的是未使用過的工業廠房，是不可以按照新房銷售的加計扣除政策處理的!

　　故在本案例中，a公司應當按照舊房銷售的方式計算土地增值稅，具體如下：

　　1、應稅收入：1090/1.09=1000(萬元)

　　2、扣除項目：

　　①評估價格：重置成本價×成新度折扣率=1000×60%=600(萬元)

　　②轉讓環節交納的稅金：3.6+0.5=4.1(萬元)

　　③扣除項目合計：600+4.1=604.1(萬元)

　　3、增值額：1000-604.1=395.9(萬元)

　　4、增值率：396./604.=65.59%

　　5、土地增值稅：396.×40%-604.×5%=128.25(萬元)