一、企業為什么會被核定征收?

　　01.政策依據

　　根據國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知(國稅發200991號)第三十四條規定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

　　(1)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

　　(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無當理由的。

　　02.政策解析

　　通過對以上政策的分析，當房地產企業在開發房地產項目時，出現賬簿混亂、憑證殘缺不全等原因，將會被核定征收土地增值稅。但是，單純轉讓土地、轉讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情況不得核定征收。因此，可以看出來，該稅務局按第三條：雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的規定強制讓企業土地增值稅按核定征收。

　　同時，北京在執行政策時比國家多一條：稅務機關在清算審核中出具《清算審核意見通知書》要求限期補充資料或說明情況，納稅人未按期提交資料或進行說明的。

　　二、企業按稅務局要求核定征收時如何核定?

　　01.政策依據

　　(1)根據國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知(國稅發200991號)第三十五條規定，符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

　　(2)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發2006187號)第七條規定，房地產開發企業出現符合核定征收土地增值稅條件之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。

　　(3)根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發201053號)第四條規定，核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現以核定為主、一核了之、求快圖省的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。

　　02.政策解析

　　通過對以上政策的分析，企業要想采用核定征收土地增值稅，必須由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書，也就是說，必須要得到稅務部門的認可，同時，核定率不低于預征率且原則上不得低于5%，在實際操作中，各地核定率，不同類型的樓盤，均有差別。

　　如北京市稅務局執行測算的核定征收率低于5%的，按照5%核定征收。

　　三、企業核定征收與查賬征收之間的稅負差異

　　上述案例中企業經過自行測算實際稅負率只有2%，如果按核定征收，企業要按5%預征率征收。企業真的是拿起石頭砸自己的腳。提示：當企業真的要想采用核定征收土地增值稅時，一定得好好算一下核定征收稅負與查賬征收稅負之間的差異。

　　因此，土地增值稅要想采用核定征收，就一定得全面考慮企業的其他稅種的繳納問題。