筆者認為，在個人二手住房買賣交易中之所以造成由買方承擔全部交易稅費的交易習慣，主要是基于提升交易效率、過戶效率的考慮，在個人所得稅核定征收簡易計稅方式的幫助下，這種交易模式好暗合了個人所得稅代扣代繳制度，因此該交易習慣得到了市場的普遍認可與接受。具體展開如下：

　　一、房價多年來持續上漲的規律導致賣方更為強勢，約定由買方承擔全部稅費有利于提升交易效率

　　根據稅法默認的規定，在住房買賣交易中，買方只需要承擔契稅，其他交易稅費包括增值稅及附加稅費、個人所得稅均由賣方負擔。按照常交易規則，買賣雙方應當各自負擔自己的稅費，這樣一方面符合稅法默認的規定，另一方面使得雙方各自承擔自己的稅費風險，即因申報方式不當、計算錯誤等因素導致的多交冤枉稅、漏稅風險。在商業房買賣交易中，往往雙方各自負擔稅費的交易方式居多。

　　然而，在個人住房買賣交易中，因房價多年來持續上漲的因素導致社會公眾均達成了房價看漲不看跌的共識，由此導致作為房屋持有人的賣方產生惜售心態。在惜售心態下，賣方除非特別缺錢，比如急需資金還債或置換新住房而籌措購房資金，否則賣方沒有任何動機出售自己的住房。由此可見，在住房買賣交易中賣方往往處于強勢地位。

　　在考慮稅費的情況下，房屋買賣交易的雙方會存在合同交易價、買方購房凈支出金額、賣方售房凈到手金額三個參考金額。如按稅法默認規則各自負擔稅費，會導致買賣雙方均需詳細核算自己的凈支出價/凈到手價與合同約定價之間的差異，雙方均在考慮差異后決定如何協商合同交易價，由此造成雙方在協商合同交易價時因考慮的稅費因素過多而導致成交效率低下。此時，如雙方約定合同的全部交易稅費只由一方負擔，另一方的凈支出價/凈到手價就是合同約定的交易價，這樣的話只需要合同一方仔細計算交易稅費而另一方則減輕了核算壓力，有助于快速提升成交效率。

　　基于賣方的交易地位更為強勢，讓處于合同強勢地位的賣方免除核算的壓力將更進一步提升成交效率。故實務中的房產中介在與賣方溝通時談的合同交易價往往就是賣方凈到手價為的就是能快速說服賣方接收交易條件，快速簽約。

　　話說回來，雖然合同約定的稅費均由買方承擔，但不代表買方會因此額外多支付購房款。羊毛出在羊身上，買方在預期自己承擔交易稅費的情況下自然會對交易價格砍價，最終的成交價往往也是市場價格的體現，并不存在買方額外支付交易對方購買房屋。只不過由買方單邊承擔全部交易稅費的模式會減輕賣方的核算壓力，使得賣方可以精準預期自己的交易利益。

　　二、由買方負責繳納稅費更有利于提升房屋過戶的效率

　　如上文所述，在個人住房交易中因房價持續上漲的客觀交易背景，使得賣方因房價上漲而具備違約的動機;結合賣方的強勢交易地位因素，相比而言賣方違約的概率高于買方。

　　在賣方違約的情況下，賣方必定不會配合買方辦理房屋過戶相關手續，自然也不會配合申報納稅。此時，如買方已經將交易相關稅款支付給賣方，將無力額外負擔稅款金額，繼而影響交易過戶。

　　另外，在辦理房屋過戶手續時涉及多次現場辦理手續情形，如每次都需要買賣雙方同時到場，可能因無法湊時間而導致過戶時間遲延，客觀上降低過戶效率。

　　在買方負擔稅費的情況下，所有的稅款均由買方直接支付至稅務機關，由稅務機關出具完稅憑證、代開發票，買方可跳開賣方直接取得過戶所需的完稅資料。買方在已經付款的情況下，出于規避交易風險的動機，必定會比賣方更積極辦理過戶手續。因此，在賣方不愿配合的情況下或賣方因客觀原因無法湊出時間的情況下，買方可自行辦理納稅申報手續(由賣方實現出具委托書)并繳納稅款，這樣過戶的時間不至于拖延過久，大大提升了過戶效率。

　　三、個人住房交易的核定征收制度使得賣方的稅費比較容易計算，買方在交易前可以準確計算稅費金額

　　在二手住房交易中，買方法定負擔的契稅直接按交易價乘以固定比例計算，賣方的增值稅及附加稅費也計算公式也相對簡單，住房交易免征土地增值稅，相比而言只有賣方負擔的個人所得稅相對較難計算。

　　個人所得稅之所以難以計算是因為涉及成本核算問題。根據稅法默認的規定，賣方需按房屋出售價格與購房成本之間的差價的20%征收，而個人買入成本中包含購房支出、裝修支出、交易手續費等，其中最難核算的是裝修支出。畢竟，個人沒有保管全部裝修憑證的習慣，也沒有能力將裝修支出準確核算、規范記賬。如果賣方無法提供準確的購房成本資料，交易雙方將無法的在交易前準確地計算稅費金額，繼而使得買方不敢輕易接受稅費負擔條款。

　　基于個人缺乏核算能力的現狀，稅法特別規定了個人所得稅核定征收的制度以方便納稅人計算稅費。根據核定征收制度，賣方只需按房屋出售價乘以一定比例(1%或2%)即可直接計算出個人所得稅的金額，無需準確核算購房成本。這樣使得賣方法定負擔的稅費計算起來方便很多，買方基于對未來潛在負擔稅款金額的準確預期從而敢于接受稅費負擔條款。

　　因此，個人住房交易的個人所得稅核定征收制度從技術層面消除了買方的顧慮，從而成為個人住房交易中由買方負擔全部稅費交易習慣形成的關鍵因素。在沒有核定征收的企業房屋買賣領域，因無法準確計算企業所得稅的金額，故企業買賣房屋交易中往往約定各自負擔各自的稅費。

　　四、由買方負責繳納稅費更符合個人所得稅法的代扣代繳制度，避免買方被罰款的風險

　　我國個人所得稅法規定了代扣代繳的制度，即交易時買方不得直接將賣方應當的負擔的個人所得稅直接支付給賣方然后由賣方自行申報納稅，而是應當由買方直接將個人所得稅款直接支付至稅務機關。在代扣代繳稅款后，買方將剩余的款項連同繳稅憑證一同交付給賣方，算是履行付款義務。如買方沒有履行代扣代繳義務而是直接將購房款連同稅款支付給賣方，買方將構成未依法代扣代繳的違法行為，將會被稅務機關按稅款金額0.5倍-3倍的金額處以罰款，即使賣方已經自行申報納稅。

　　因此，基于個人所得稅法的代扣代繳制度，在個人房屋交易領域由買方負擔全部稅費并直接將稅款支付至稅務機關的交易模式更符合稅費的規定，也能有效地避免買方被罰款的風險。

　　五、總結