作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)建造的房產(chǎn)，成本在開發(fā)成本科目歸集，建成后應(yīng)當屬于企業(yè)存貨，即類似于商貿(mào)企業(yè)持有以備出售的產(chǎn)成品或商品由開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品。開發(fā)產(chǎn)品本身就是房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，不應(yīng)計提折舊，但需要類比存貨期末計量方式進行減值測試。

　　此時，開發(fā)產(chǎn)品即為地產(chǎn)財務(wù)人員熟悉的現(xiàn)售房，如果企業(yè)已經(jīng)完成土地增值稅清算，未出售現(xiàn)房即為企業(yè)的尾盤，其成本一般按照土增清算中已經(jīng)確認的單方成本*已售房源建筑面積求出，雖然已經(jīng)建成可售但是從未投入使用因此銷售還是按照新房處理。

　　一、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

　　首先，從性質(zhì)上投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn)。以下我們分情況解釋：

　　1.開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)自持自用

　　比如房開企業(yè)建成項目，后續(xù)將部分空置房轉(zhuǎn)為辦公室或儲藏室等自用，這種情況應(yīng)當將對應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品成本轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，后續(xù)常折舊。

　　按照《中人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》相關(guān)規(guī)定，房屋、建筑物等折舊年限不得低于20年，因此企業(yè)在賬務(wù)處理時為減少稅會差異，建議可以將該類固定資產(chǎn)折舊年限確定為20年。

　　2.開發(fā)產(chǎn)品出租

　　有別于上一種，此時開發(fā)商是準備或者已經(jīng)將空置房作為租賃房產(chǎn)，出租給物業(yè)或者其他主體以賺取租金收入，按照《企業(yè)會計準則》的要求應(yīng)當將該部分出租房產(chǎn)由開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

　　在賬務(wù)處理時遵循非投資性房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換方式進行，同時還要區(qū)分投資性房地產(chǎn)后續(xù)是按照成本模式計量，還是公允價值模式計量。簡單地解釋，成本模式下的投資性房地產(chǎn)其后續(xù)計量與固定資產(chǎn)其實差別不大，也需要常按期折舊;相反公允價值模式下投房更像是一種投資，不計提折舊可以在賬面反應(yīng)其價值波動。

　　成本模式具體分錄如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)(倒擠賬面金額)

　　存貨跌價準備(如有)

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品

　　公允價值模式轉(zhuǎn)換分錄

　　需要考慮借貸差異的不同影響，將差額計入公允價值變動損益(借差)或其他綜合收益(貸差)。

　　注意

　　開發(fā)產(chǎn)品可售未售不需要轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，原理剛才已經(jīng)解釋過了，房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特殊性，其生產(chǎn)的存貨就是開發(fā)產(chǎn)品即待售房，因此不滿足出售以圖資本增值，因而不需要轉(zhuǎn)為將無法售出的現(xiàn)房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

　　二、投資性房地產(chǎn)房產(chǎn)稅、土地使用稅的計算

　　經(jīng)過上述分析，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)的入賬價值，主要取決于開發(fā)產(chǎn)品的賬面價值，而開發(fā)產(chǎn)品如果其本身包含在地上可售面積內(nèi)，其成本構(gòu)成應(yīng)當包含土地成本、建安成本、公共配套成本等可直接或間接歸屬的成本。

　　因此，當開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)后，租賃期內(nèi)應(yīng)當按照租金作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，而免租期內(nèi)按照房產(chǎn)原值計算房產(chǎn)稅時應(yīng)當考慮房屋的全成本而不應(yīng)當將土地成本進行剝離，即轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)后不會影響資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)發(fā)生變化。(財稅2010121號)

　　同理，土地使用稅也是一樣的，投資性房地產(chǎn)也需要常計算繳納土地使用稅。

　　三、投資性房地產(chǎn)稅會差異

　　1.資產(chǎn)減值損失

　　投資性房地產(chǎn)成本模式下如發(fā)生資產(chǎn)減值損失，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第十條與《中人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第五十五條相關(guān)規(guī)定，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以確認損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。可見，稅法并不承認一般性資產(chǎn)減值損失，需要在企業(yè)所得稅計算時納稅調(diào)增。

　　2.累計折舊

　　主要針對公允價值模式下投資性房地產(chǎn)在賬面不計提折舊，不減值，但是在每期末需要確認公允價值變動。

　　稅法層面主要借鑒北京市稅務(wù)局2019年《企業(yè)所得稅實務(wù)操作政策指引》以及秉持《企業(yè)所得稅法》及《實施條例》的執(zhí)法口徑，一般認為公允價值模式下投資性房地產(chǎn)賬面不計提折舊，但是在企業(yè)所得稅納稅調(diào)整時需要考慮折舊金額，并且進行納稅調(diào)減，同時，相關(guān)資產(chǎn)的公允價值損益波動稅法不認可，除非相關(guān)資產(chǎn)處置，否則也需要進行納稅調(diào)整。