為平衡拆遷雙方的利益，通常在拆遷補償方案及協議約定，在超出約定補償面積一定范圍內，被拆遷人可以按照低于市場價格的優惠價格進行購買。

　　為方便分析，不妨假設超面積回遷安置補償為15㎡，市場價格20,000元，優惠價格10,000元。

　　針對超面積回遷安置補償土地增值稅處理，實務中主要存在兩種觀點：

　　01、超面積補償應作視同銷售處理，并同步確認土地成本。

　　依據為《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函2010220號 )第六條：…房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理…同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

　　按此觀點，應確認視同銷售收入30萬元，并同步確認土地成本，同時將收到的面積差補償價款15萬元沖減拆遷補償費，實際確認土地成本為15萬元，考慮加計扣除因素，凈增值額為10.5萬元(30-15×130%)。

　　02、超面積回遷安置應視為一種銷售行為，以約定優惠價格確認銷售收入。

　　該觀點主要依據為，超面積回遷安置按照優惠價格購買，并非無償轉讓給被拆遷人，不屬于《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發2006187號)第三條列舉視同銷售的情形，因此無需作視同銷售處理。

　　按此觀點，應直接確認銷售收入15萬元，無需調整土地成本，凈增值額15萬元。

　　通過上述兩種稅務處理方式對比可以看到，第一種方式凈增值額相比第二種方式減少4.5萬元，可降低土增稅稅負，對納稅人較為有利。

　　依筆者看來，雖然開發企業按優惠價格向被拆遷人收取超面積補償差價，不屬于無償轉讓情形，但該行為發生在回遷安置業務的特定背景下，開發企業損失了按市場價銷售的收益，本質也屬于開發企業的回遷安置成本，且通常在拆遷補償協議而非銷售合同進行約定，難以說是常的銷售行為，界定為拆遷補償行為更為合理。