reits(real estate investment trusts)，是以發行股份或受益憑證的方式募集資金，將資金專門投資于不動產領域，并由專門的基金托管機構進行托管，并委托專門的投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。我國現行發行reits往往需要成立有權屬資產的項目公司，而這一過程則需要資產原權屬人將資產剝離出，就會發生增值稅、企業所得稅的涉稅業務，若剝離的是不動產則會發生土地增值稅涉稅業務。

　　根據《企業會計準則第21號租賃》(財會〔2018〕35號)，使用權資產是指承租人在租賃期內使用租賃資產的權利，確認使用權資產的前提是承租人通過租賃取得了控制已識別資產使用的權利，即有權獲得在使用期間內因使用已識別資產所產生的幾乎全部經濟利益，并有權在該使用期間主導已識別資產的使用。根據租賃準則的解釋承租人在一項資產確認使用權資產，則有權獲得在使用期間內因使用已識別資產所產生的幾乎全部經濟利益。假設承租人租賃了一項不動產長達20年(涵蓋整個不動產的折舊期限)，按現有的租賃要求承租人將其確認為可使用權資產后，是否可以此租賃資產發行reits，若可以發行reits，根據增值稅、企業所得稅、土地增值稅相關規定，目前無轉讓使用權資產的相關稅收制度規定，則不納稅。

　　reits(real estate investment trusts)，是以發行股份或受益憑證的方式募集資金，將資金專門投資于不動產領域，并由專門的基金托管機構進行托管，并委托專門的投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。我國現行發行reits往往需要成立有權屬資產的項目公司，而這一過程則需要資產原權屬人將資產剝離出，就會發生增值稅、企業所得稅的涉稅業務，若剝離的是不動產則會發生土地增值稅涉稅業務。

　　根據《企業會計準則第21號租賃》(財會〔2018〕35號)，使用權資產是指承租人在租賃期內使用租賃資產的權利，確認使用權資產的前提是承租人通過租賃取得了控制已識別資產使用的權利，即有權獲得在使用期間內因使用已識別資產所產生的幾乎全部經濟利益，并有權在該使用期間主導已識別資產的使用。根據租賃準則的解釋承租人在一項資產確認使用權資產，則有權獲得在使用期間內因使用已識別資產所產生的幾乎全部經濟利益。假設承租人租賃了一項不動產長達20年(涵蓋整個不動產的折舊期限)，按現有的租賃要求承租人將其確認為可使用權資產后，是否可以此租賃資產發行reits，若可以發行reits，根據增值稅、企業所得稅、土地增值稅相關規定，目前無轉讓使用權資產的相關稅收制度規定，則不納稅。

　　隨著新會計準則的出臺，未來reits設立發行過程中若可以以租賃資產為基礎發行reits時，未來相應涉稅業務也需要進行相應的更新，以適應新業務發展的需要。

　　來源：天揚財稅

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　　2015年2月的解析

reits面臨的稅收困境

　　【編者按】房地產企業特別是以商業地產為主的房企，其開發項目投資回收期長，資金需求量大，企業的融資壓力較大并且對現金流量要求高。reits是房地產企業一種行之有效的融資工具，它有利于完善房地產企業融資結構，促進房地產企業健康穩定有序的發展。目前我國存在對reits雙重征稅問題，稅收瓶頸嚴重制約著reits在我國的發展。

　　一、reits在我國的發展狀況

　　房地產信托投資基金(real estate investment trust，簡稱reits)是一種以發行信托收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。reits有不同的分類標準，其中與稅收待遇相關的分類方法是按其組織形式分為公司型和契約型。公司型reits依據公司法設立股份有限公司，通過發行股份籌集資金，從事房地產投資，收益以股利的形式發放給投資人。契約型reits指委托人和受托人締結信托契約，以房地產投資為標的，將收益權分割，投資者取得代表收益權的收益憑證。

　　美國、澳大利亞、日本等發達國家已建立了較完善的reits運行機制、法律制度及稅收政策，reits也有力地促進了該地區房地產業的發展。我國從2005年12月越秀reits在香港聯交所上市以來，reits發展經歷了從無到有、不斷探索的過程。國家對reits的式表態是國務院辦公廳發布的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(國辦發2008131號)，文件提出 支持資信條件比較好的企業批準發行企業債券，開展房地產投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。2009年，中國人民銀行牽頭的十一部委 reits 協調小組首次研討會在上海成功召開。2014年5月21日，我國首只房地產信托投資基金(簡稱reits)中信啟航專項資產管理計劃在深交所掛牌交易，reits成了各界關注的焦點。

　　二、我國對reits的稅待遇不合理

　　reits的本質是一種信托。我國自2001年頒布《信托法》至今已有十余載，《信托法》的頒布為信托行業的規范發展奠定了法律基礎，十多年來信托活動日益頻繁、信托產品層出不窮。而與此形成鮮明對比的是，我國信托業稅收政策的研究和制定一直處于滯后狀態，沒有出臺針對信托業的專門稅收法規。目前我國對reits的稅收待遇具有較大的不合理性，嚴重阻礙了其發展。

　　一般而言，reits包含設立、存續和終止三個環節。在設立環節，委托人將相關資產轉移給受托人;在存續期間，受托人根據信托合同的規定對信托財產進行管理，期間可能發生不動產投資、出售、出租等經濟行為，同時，reits將其運營收益分配給投資者;在終止環節，受托人根據約定將剩余的信托財產轉移給受益人或委托人。

　　目前普遍認為reits發展有兩大稅收拌腳石，一是在信托設立和終止環節對信托財產的征稅問題，二是信托存續階段的重復征稅問題。具體而言，reits 設立時，委托人按照信托協議將不動產轉移給受托人，受托人需繳納契稅、印花稅，委托人除繳納印花稅以外還要按照不動產的市場價值或評估價值就不動產轉讓繳納營業稅。存續階段，受托人以信托目的管理信托財產而產生的信托凈收益，需繳納企業所得稅，對獲得的報酬應繳納營業稅和企業所得稅，涉及的房產交易還需繳納房產稅。此時，投資者(受益人)對分配所得信托收益還需繳納所得稅。在終止階段，委托人收回信托財產或受益人接受信托財產時，委托人或受益人還需繳納契稅、印花稅，受托人還需繳納相應營業稅。

　　目前主流觀點認為，一方面委托人和受托人之間的信托財產轉移，并不是真的轉讓行為，受托人并不享有實質上的所有權，因此，對該行為征稅是不合理的;另一方面，對于信托財產運營收益在reits層面(無論是針對reits本身還是針對受托人)和受益人層面均征收所得稅，構成了對同一筆收益的重復征稅。由于這兩個問題的存在，使投資reits負擔的稅負高于直接投資于房地產，嚴重影響了reits的發展。

　　三、國外reits稅收的立法經驗

　　reits從上世紀60年代初在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了reits。美國的reits稅制是其他國家的范本。美國稅法對于reits的規定可以用限制嚴格和政策優惠來概括。要成為稅法所承認的reits(即符合享受優惠政策的資格)，必須符合一定條件，如reits證券持有人必須維持在100人以上，最大的5個主要的投資者不得擁有超過其發行的50%以上的股票份額;總資產的75%必須投資于房地產、抵押貸款或其他reits證券等;20%的總收入可來自股利、利息、股票、債券出售的利得;由應納稅reits子公司股票所構成的資產不得超過20%; reits的征稅所得除資本利得與確定的非現金征稅收益外，至少90%必須以股利的形式派發給投資者等等。在滿足法定條件后， reits分配給投資者的收入部分免交公司所得稅，僅對未分配的應稅收入征收公司所得稅和4%的營業稅。新加坡作為僅次于日本的亞洲第二大reits市場，由于政府部門早就確定了新加坡做金融中心的發展方向，在發展reits市場的過程中，對規則、稅務處理都作了相關的調整。比如，reits的稅收透明制度規定，不在reits的層面征稅，即派發股息給持有人的時候不征收所得稅等。由于reits作為一種以房地產租賃收入來保障投資人長期權益的權益型集合投資計劃，需將絕大部分稅前收入分配給投資者。因此，發達國家通常對采取reits免交公司所得稅和資本利得稅的優惠待遇。

　　四、我國reits稅收立法的建議

　　1、完善reits法律體系及稅收政策

　　一方面，借鑒美國等發達國家的房地產信托投資基金的做法，建立完整的規章制度體系，包括管理辦法、設立指引、監督辦法等，以促進的reits健康發展;另一方面，制定稅收優惠政策。在國外，稅務驅動占重要地位，稅務帶動了房地產投資80%的份額，投資理念驅動的份額約占20%。中國目前對reits的公司型模式的雙重征稅問題尚沒解決，相應的稅收優惠政策尚未建立，亟需根據reits的發展完善相應的稅收及優惠政策。

　　2、信托稅收立法應貫徹導管原則

　　根據導管原則，信托只是收入傳遞的工具。信托中受托人經營和管理信托只是作為媒介傳遞信托收益，股息、利息、分紅等一切信托財產的運營所得均應被視為受益人的所得。依據這一原則，在實踐中一般規定信托財產的運營所得由最終受益人承擔納稅義務，受托人不對信托財產運營所得納稅，只對其從事信托業務的報酬收入承擔納稅義務。貫徹導管原則也是對稅收中性原則的具體體現，即受益人投資reits所承擔的稅負，不應超過其親自從事房地產投資所承擔的稅負，否則納稅人就會選擇直接從事房地產投資，而不會選擇購買reits，即稅收政策影響了納稅人的選擇，沒有保持中性，那么reits的發展就會遭受阻礙。

　　3、明確在reits設立及終止環節的稅收政策

　　目前，國內業界普遍認為在reits設立和終止時，委托人和受托人、受托人和受益人之間的信托財產轉移行為將被視同銷售而征稅，其依據是這些財產轉移是一種所有權的轉移。由于明確了受托人對信托財產享有所有權，因此委托人將信托財產轉移給受托人的行為是一種所有權的轉移。而我國的《物權法》則堅持一物一權原則，即一個信托只存在一個所有權。另外，根據我國《信托法》規定，信托財產是相對獨立于委托人和受托人的固有財產，但并未明確信托的設立和終止將導致所有權的變更。因此，在信托設立環節，信托財產的所有權并未發生轉移，本身就不存在視同銷售征稅的問題。而在信托終止環節，如果信托財產轉移至委托人，那么也不構成所有權轉移，依然不涉及征稅問題;如果信托財產轉移至受益人，那么在辦理不動產產權登記等產權轉移行為發生后，該項所有權轉移才告成立，應由委托人和受益人分別承擔轉讓方和受讓方相應的納稅義務。

　　4、妥善解決信托收益重復征稅問題

　　reits除了具有信托的屬性外，同時也是資產證券化的一種形式。根據《關于信貸資產證券化有關稅收政策問題的通知》(財稅20065號)規定：對信托項目收益在取得當年向資產支持證券的機構投資者(以下簡稱機構投資者)分配的部分，在信托環節暫不征收企業所得稅;在取得當年未向機構投資者分配的部分，在信托環節由受托機構按企業所得稅的政策規定申報繳納企業所得稅;對在信托環節已經完稅的信托項目收益，再分配給機構投資者時，對機構投資者按現行有關取得稅后收益的企業所得稅政策規定處理。在對信托項目收益暫不征收企業所得稅期間，機構投資者從信托項目分配獲得的收益，應當在機構投資者環節按照權責發生制的原則確認應稅收入，按照企業所得稅的政策規定計算繳納企業所得稅。機構投資者買賣信貸資產支持證券獲得的差價收入，應當按照企業所得稅的政策規定計算繳納企業所得稅，買賣信貸資產支持證券所發生的損失可按企業所得稅的政策規定扣除。以上規定妥善解決了信托收益重復征稅的問題，對reits的有關稅收問題具有借鑒意義。

　　小結：

　　reits是房地產企業一種行之有效的融資工具，有利于完善房地產企業融資結構，促進房地產企業健康穩定有序的發展。但我國目前reits存在雙重征稅問題，相應的稅收優惠政策尚未建立，因此，需根據reits的發展完善相應的稅收及優惠政策，使稅收不再成為reits發展的拌腳石。稅律師認為，我國reits稅收立法時，應廣泛借鑒國際先進經驗，貫徹導管原則，明確在reits設立及終止時信托財產轉移的稅收政策，避免對信托收益的重復征稅。